8月3日晚上，北京公布“楼市新政”——《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则》公开征集意见。
这是啥意思？其实很简单，所谓“共有产权”就是说，你可以跟政府“股份制买房”，占据一定“股份”。将来卖的时候，按照“股份”分享收益。
产权共有。那么使用权呢？“股份制”买房，使用权应该也是联合拥有，但是政府说了——让利！也就说，你跟政府“股份制买房”，可以独享“使用权”，对此政府不要求补偿。所以说，“共有产权住房”，比你私下跟朋友联合买房、共有产权，有明显的优势。
此外，共有产权住房还有如下要点：
1、怎么确定“股权”？共有产权住房的价格，跟同一地段同类房子相比，有显著的价格折让。这折让的部分，就算成是政府的“股份”（通过机构代持）。比如某地段商品房均价是1万元，政府提供的“共有产权”住房售价是7000元，你买了，就获得70%的产权；另外30%的产权归政府。
2、哪些家庭可以买？符合限购条件、且家庭成员名下均无住房的，每户可以买一套。单身购买，需要年满30岁。有房家庭离婚，夫妻无房的一方提出购买申请，需要离婚满3年。值得注意的是，北京明确规定，共有产权住房的30%要卖给符合限购条件的“没有北京户口”的家庭和个人。（还有很多细节可以自行查阅）
3、如何转让？买房超过5年，才能转让；转让的时候，可以按照市场价格转让你持有的“股权”；满5年的时候，你也可以按照市场价购买政府持有的“股权”，获得100%产权，换成“红本”，成为真正的商品房。
4、共有产权住房能出租吗？可以，按照股权分配租金，政府要拿走应得的。这一点，跟普通保障房不同。
问题来了：这是什么级别的“楼市新政”？是史无前例的创新吗？
首先告诉大家，“共有产权住房”早在2014年就已经出现在政府工作报告里，当时是这样说的：
针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。
然后到了2014年4月，住建部宣布把北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安等6个城市列为全国共有产权住房试点城市。
试点头衔拿到3年之后，此次北京出台了《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则》的征求意见稿。
共有产权住房如果普及，会不会影响大城市的房价？
我的看法是，影响大城市房价的关键因素有三个：
1、人口流入的速度和量；
2、房子的供应量；
3、人民币发钞速度；
对于房价的走势，有人概括为三句话“短期看货币政策，中期看土地供应，长期看人口增长”，其实也是这个意思。
“共有产权住房”、“政策性住房”、“租赁住房”、“商品房”和事实上存在的小产权房，将构成未来大城市住房的供应体系。如果平抑房价、房租，必须让上述所有类型的房子供应量大幅提升，超过人口增长速度，否则就无法解决问题。
说实话，对房价最有杀伤力的，还是集体土地直接入市，允许郊区的农民有组织地建设“小产权房”。但在目前情况下，国家不会允许，因为财政收入将大幅流失，只能有条件试点（控制规模、缴纳税费）。
此外，人民币的发钞速度也很重要。目前国家明确提出了“控制货币规模”，广义货币M2同比增速也下降为个位数，这有利于稳定房价。但我们的印钞速度（M2同比增速），仍然比财富真实增长速度（GDP增速）快40%（以前快50%）。在这种情况下，买房子有保值因素、有利可图，所以大家仍然会热衷于买房。
目前大城市人口增长仍然非常迅猛。比如深圳2011年末小学生人数为65.13万人，到了2016年增长为91.1万人，5年增长了40%（26万人）。如果按照小学生人数增长幅度推算，则深圳常住人口可能在5年里增长了700万人以上，远远超过官方的数据。
再比如郑州，过去5年小学生人数增长了30%，增量为19万人。按照这个比例推算，郑州过去5年常住人口增量可能高达270万人，也远远超过官方统计数据。
在中心城市人口“波涛汹涌地增长”情况下，平抑房价是非常困难的事情。政府虽然新招叠出，但最终的效果如何有待观察。
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