专栏名称: 北极星NS
小谢看地产,疯狂的小谢,两大看地产系列。我们有最独立的思考、最领先的判断、最深入的跟踪,都是为了最真实的股票市场。 值得托付的卖方分析师,一定有小谢的一席之地,我证明给你看。
目录
相关文章推荐
唐史主任司马迁  ·  整体来看,这次会议期间的市场反馈比前面几年好 ... ·  20 小时前  
木紫午盘  ·  3月6日 暴涨!重仓两个方向! ·  20 小时前  
股市张望  ·  又要起飞了? ·  昨天  
股市张望  ·  又要起飞了? ·  昨天  
固收彬法  ·  信用 | 重点省份有哪些化债细节? ·  3 天前  
51好读  ›  专栏  ›  北极星NS

7月观察 | 快速下行结束,寻找新的平衡点

北极星NS  · 公众号  · 股市  · 2024-08-15 19:26

主要观点总结

本文是关于2023年7月楼市基本运行数据的报告导读。整体数据较6月有所走弱,但处于阶段性平衡中。投资和销售增速回落,新开工和竣工面积有所改善。政策效力期延长,楼市快速下行期可能进入尾声。同时,高能级城市的退房事件已出现并影响了销售数据。文章还提到了风险提示及特别声明。

关键观点总结

关键观点1: 7月楼市数据较6月整体走弱,但仍处于阶段性平衡。

投资和销售的增速都有所回落,但新开工和竣工面积有所改善。

关键观点2: 政策效力期延长,楼市快速下行期可能进入尾声。

本次政策不仅效力期更长,而且挂牌量数据出现了改善。政策的执行进度循序渐进,表明楼市的快速下行期可能结束。

关键观点3: 高能级城市的退房事件已出现并影响了销售数据。

因退房等原因进行修订的房源均价首次超过7500元/平方米,这表明高能级城市的退房事件已经开始出现并影响了销售数据。

关键观点4: 风险提示及特别声明。

市场需求加速下行,需要注意市场风险。本订阅号所载内容仅面向国泰君安证券研究服务签约客户,任何机构和个人未经许可不得以任何形式使用、复制、转载本订阅号中的内容。


正文

2023

报告导读

统计局公布7月楼市基本运行数据,整体来看较6月有所走弱;当前处于阶段性平衡中,期待后续政策的进一步支持。

相较6月的数据恢复,在基数不再下行、且为政策出台后的第二个整月来看,7月数据有所回落。 7月投资增速为-10.8%,回落0.7个百分点,销售金额/面积增速为-18.5%/-15.4%,分别回落4.2/0.9个百分点。相比于投资和销售的回落,新开工和竣工面积则有所改善,分别同比下降19.7%和21.8%,较上月改善2.0和7.8个百分点。


有两个值得关注的点,一是政策的效力期,目前来看,5月政策出台后,较以往政策有更长的效力,预计能观察到2~3个月的效力期,楼市的快速下行期进入尾声。 以往政策的出台,会伴随销售的放大,但效力期往往在1个月左右,且往往不会带来一些前瞻指标的改善,如二手房的挂牌量。本次政策,不仅效力期更长,同时,挂牌量数据确实出现了改善,也即,本轮政策开始,政策的作用效果在加强。同时,本次政策在执行上并没有如预期般快,以再贷款额度使用来看,进展是循序渐进的。以此作为推断,楼市的快速下行期进入尾声。


第二个值得关注的点是修正数据隐含的高能级城市的退房事件在2023年同期销售中已经出现。 根据对基数数据的计算,2023年7月销售项目中,因退房等原因进行修订的那批房源均价为9229元/平方米,为开始修订数据以来首次超过7500元/平方米,且过去大部分时间处于5500~6500元/平方米。以此均价反推,开始有高能级城市触及到退房,从而带来了数据的变化。


当前处于阶段性平衡中,后续仍然期待进一步的政策支持,主要在房企负债久期和居民利率成本上。 当前政策已经有了较好的效果,在过去两年已经出台大量政策之后,后续的关注点主要在三个方面,一是看政策的具体执行,二是看房企负债久期如何拉长,三是看居民借贷利率能否下调。维持两端配置,一方面,选择低杠杆的龙头企业,另一方面关注重组进展。


风险提示: 市场需求加速下行。


特别声明

本公众订阅号(北极星NS)为国泰君安证券研究所地产组研究团队依法设立并运营的微信公众订阅号。本团队负责人谢皓宇具备证券投资咨询(分析师)执业资格,资格证书编号为S0880518010002。







请到「今天看啥」查看全文