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苏州大市2024年房地产市场年报

土拍网 · 公众号 · 房地产 · 2025-01-10 17:34

正文

土拍研究院

数据截至时间：2024.12.31

房地产政策：2024年苏州政策应出尽出，信贷历史宽松

2024年中央从松绑限制性到出台刺激性政策，政策措施基本应出尽出。苏州也在供需两端政策持续宽松下，在松信贷、推房票给补贴、去库存政策基础上，推行以旧换新、契税补贴、房票安置和人才安居等政策，购房门槛和购房按揭成本都迎来了历史新低，促需求/降成本/提信心，落实止跌回稳。

土地市场：全年土地供应缩量，但低密用地占比提升

2024年苏州市区成交50宗宅地，占地面积198万㎡，金额385亿元，溢价率2.02%。全年仅有6宗溢价地块，狮山双湖绝佳地段有高溢价，吴中城南、狮山向阳路等次核心有低溢价，整个土地市场筑底现象仍旧明显。另外，2024年政府积极加大优质地块，低密地块占比明显提升，各区域第四代住宅相继亮相。

住宅市场：新房销售规模降幅26%，四季度楼市企稳

2024年苏州新房整体供应跌幅近五成，销售规模同比降幅26%；前三季度市场低位震荡，四季度强新政利好刺激，叠加房企折扣自救，楼市销售有明显回升，12月份新房成交达到全年峰值。但随着新政利好效应递减，存量客户释放趋近于阶段性尾声，房企销售仍存在一定压力。

展望未来：市场行情的走向，关键在于2025年政策落实性

2025年新房销售规模仍有下行压力，政策落实是促进销售恢复的关键。受限于房企投资能力及投资意愿偏弱，2025年土地成交规模和热度预计基本与2024年相似。

壹

市场资讯

苏州政策变化：2024年苏州购房政策从取消限购、提升公积金贷款额度、购房契税补贴、人才落户等方面放松，目的都是在降低购房成本，支持刚需、改善购房者的刚性购房需求。对于苏州购房者尤其是刚需和刚改类购房者而言，苏州购房门槛和购房按揭成本都迎来了历史新低。

2024年下半年，苏州各区县加大对人才购房补贴支持力度，吸引更多人才落户苏州。且自12月1日开始，苏州正式执行新的购房契税政策。首套、二套140㎡以内的房子，契税都按照1%的税率缴纳。

贰

土地市场

苏州涉宅用地年度成交分析：

2024年苏州市区共计成交50宗涉宅用地（含2宗自持地块），总成交占地面积198.4万㎡，同比下滑42.9%，总成交金额384.6亿元，同比下滑57.6%，为减轻房地产库存压力，土地市场交易规模逐年收缩，但出让地块的质量有所提高。平均溢价率2.0%相比2023年同期减少2.6个百分点，土拍热度仍处于低位徘徊。

数据说明：

土地统计口径：涉宅用地总面积（含保障房）；

数据来源：土拍网；

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月度土地成交分析：

2024年苏州市区土拍呈现“数量少，批次多”的现象，全年仅6宗地块产生溢价，占比12%；其中3月份出现两宗高溢价地块，7/10/11月出现四宗低溢价地块，而12月全部底价成交，整个土地市场筑底现象明显，土拍热度明显进一步下降，核心双湖地块和狮山地块，都出现了‍‍‍‍‍‍‍底价成交的情况，但对于实力房企是捡漏的机会‍。

数据说明：

土地统计口径：涉宅用地总面积（含保障房）；

数据来源：土拍网；

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各区域成交对比：

对比2024年苏州各区域，相城区累计成交15宗宅地，成交建面64.5万㎡为区域最高，园区成交金额129.3亿元为区域最高；

2024年苏州新区、园区个别核心地块热度高，溢价率表现较好，分别4.18%、3.81%。其中，高溢价地块位于狮山和双湖核心板块，但板块内也有低溢价或底价成交地块，可见开发商对土地的认可度从板块逐渐缩小到地块本身，拿地更加谨慎。

数据说明：

土地统计口径：涉宅用地总面积（含保障房）；

数据来源：土拍网；

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低密地块出让情况：

2024年苏州市区涉宅用地容积率低于1.2的宗数达到31宗（不含保障房），占全年65%，相比2023年突增16宗；其中相城区8宗、吴中区8宗、吴江6宗，新区5宗、园区3宗、姑苏1宗，各区域低密地块供应占比均超五成。低密地块大量涌现，其主要分布核心区域和拥有太湖、双湖等湖景资源板块，未来产品也更偏向舒适改善化。

数据说明：

土地统计口径：涉宅用地总面积（不含保障房）；

数据来源：土拍网；

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另外，2024年是苏州“四代宅”元年，相城已经落地数个第四代住宅项目，其中龙湖未来·御湖境项目（苏地2024-WG-Z07号）为苏州首个入市销售的第四代住宅产品，备受市场关注。预计2025年将涌现更多高品质的第四代住宅项目。

房企拿地榜单：

2024年绿城、晋合、象屿等深耕型房企积极补仓苏州主城，旭辉建管、蓝城积极与本地国企合作，发展代建模式。

其中拿地金额榜首房企是晋合，以52亿拿下园区双湖荣域西地块，成为拿地金额榜首；其次是绿城以39.09亿元分别拿下新区狮山Z03号地块、园区双湖02号地块。

数据说明：

土地统计口径：涉宅用地总面积（含保障房）；

数据来源：土拍网；

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叁

市区住宅市场

市区供求量价：

2024年苏州市区商品住宅供应面积265万㎡，同比下降48%，成交面积416万㎡，同比下降26%，房价26401元/㎡，同比下降5%。

苏州全年新房供应跌幅近五成，成交规模也明显下滑，其中前三季度市场一直处于低位震荡，四季度得益于9月连续新政利好刺激，以及房企折扣促销积极自救，楼市销售有明显回升，12月份新房成交达到全年峰值。

数据说明：

苏州市区：园区、新区、姑苏区、相城区、吴中区、吴江区

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区域供求量价对比：

供应方面：各区域新房供应全面收缩，园区、吴中、姑苏和新区同比2023年降幅超五成，吴江下降16%为跌幅最小的区域。
成交方面：相城区成交量109.2万㎡为区域内最高，其次吴中区、新区成交量分别86.8万㎡、79.4万㎡；与2023年对比，仅姑苏区微涨，其他区域同比均处于下滑，其中吴江同比降幅最高，为39%。
房价方面：园区42377元/㎡占据各区域房价榜首，其次是姑苏区35727元/㎡，其他区域在3.0万元/㎡以内；与2023年相比，吴江区房价同比微涨3.4%，而其他区域房价均有小幅下降。

成交结构：

面积段方面，各面积段中100-110㎡成交占比最高，为17%（保利时光印象312套占其榜首），相比2023年下降4个百分点，有明显收缩迹象；而面积段在120㎡以上的改善类产品占比58%，相比2023年增加8个百分点，改善型产品需求量攀升，其中占比较高的是再改类140-150㎡产品，占比达到15.7%。
总价段方面，客户承价能力集中在150-350万元，占比约56%，整体客户承价能力有限。

苏州库存情况：

截止2024年底，苏州市区近一年商品住宅月均流速34.6万㎡/月，狭义库存610万㎡&狭义去化周期18个月，广义库存达到2175万㎡，而广义去化周期拉长至63个月。苏州市区狭义库存同比下降17.4%，广义库存同比下降8.6%，全年库存量收缩，去化周期收窄，若能维持住四季度新房成交表现，2025年苏州库存压力能进一步下降。

备注：

狭义存量：指已领取预售证但未销售的建筑面积；

广义存量：指狭义存量+已动工但未领取预售证的建筑面积+已成交土地但未动工的建筑面积

去化周期=存量/近一年商品住宅的流速

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苏州项目金额&面积排行榜：

稀缺地段、产品力和品牌加持是项目热销关键。

园区绿城玫瑰园2024年全年签约金额45.3亿元占据金额榜首，项目凭借地段和绝佳资源，仅两个月实现三开三罄，可见项目热度；

园区象屿恒泰天誉东方凭借高品质，稀缺洋房业态、强展示的优势，以35.75亿元&7.37万㎡的销售成绩占据金额榜第二、面积榜第三；

此外，龙湖御湖境、中铁建花语云萃华庭均凭借项目产品力和品牌优势在榜单占据前列。

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部分新房来源：综合整理

文中所述内容和意见仅供参考，

不构成市场交易和投资建议。

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