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作者：江瀚，战略研究员
来源：江瀚视野观察（ID：jianghanview）
近日，北京市土地市场迎来了春节之后的第一场土地拍卖，两块房山的住房用地被挂牌，吸引了诸多房企参加，开启了房地产拍卖的序章。以农历新年来算，今年的土地拍卖才刚刚开始，从阳历新年来算，其实也刚刚才过两个月不到，在这样短的时间内，实际情况如何呢？
根据21世纪经济报道的消息，中原地产研究中心统计数据显示，截至2月16日，25家企业拿地金额超过20亿，合计耗资1951.63亿拿地；其中12家企业拿地超过50亿。因为春节土地供应减少，所以预期后续房企依然会增加拿地金额，在2016年收获历史上销售面积与销售金额最大后，房企补充土地的积极性明显较高，即使在调控影响下，各地供应出的土地依然未出现流标等明显降温现象。标杆房企对热点城市、热点地块拼抢积极。
看到这样的数字，不少朋友开始疑惑，不是说房子要回归居住属性了吗？怎么开年一个半月，2000亿拿地，这是什么信号？
一、地价与房价的关系
说到这个问题，我们不妨就要先说说，房地产的价格和土地价格的关系究竟是什么？根据著名的革命导师马克思在其著作《资本论》第三卷中的理论，房地产的价格为什么会上涨，并不是因为房子本身的原因，因为商品房作为一个商品，其随着时间的推移是不可避免的存在着折旧的问题，但是因为房子是盖在特定的土地之上的，但是土地无论是位置还是区块，甚至是周围的环境都是独一无二的，所以房地产的价格的上涨，远不是房子价格上涨所导致的，而是由其所占据的土地所决定，房价上涨归根结底还是土地价格的上涨。
这可以说是房地产价格涨价的一个根本逻辑，那么再回归到我们的实际生活之中来，我们现在总是在各种新闻报道里面听到，某某地王出现，某某天价拿地等等，听得让人心惊胆战，那么在我们现在的房地产价格中，土地究竟占了多少呢？瀚哥查了很多的论文和资料，其中有一种计算方式在业内大家还是比较认可的，这个算法是第一财经日报在2015年通过数据分析，得出了一个房地产的价格中地价与房价之间比例的一个计算公式。
根据该公式：房价=土地成本（30%）+开发费用（10%）+建安成本（20%）+税费（15%）+利润（25%）。
在这个公式中，开发费用、建安成本、税费基本上在同一个地方变化并不会太大，因此，土地也就自然而然成为了影响房价的重要影响因素。
二、为什么开发商还要疯狂拿地？
相信大家对于去年房地产价格的上涨依然是记忆犹新吧，去年930新政之后，各个主要一二线城市都开始采用了限购的措施，终于让一路疯涨的房地产价格变得稍微和缓一点，这条缰绳终于被握紧了。各个热点城市的房价开始进入了有价无市的横盘状态，销售变得比较萎靡。
到了去年年底，又发话说：房子是用来住的，不是用来炒的。越来越多的证据表明，房地产回归到居住属性的趋势正在形成，但是为什么年后作为房地产价格风向标的土地市场却是红火不减当年，2000个亿就像玩一样扔了进去，让人有些瞠目结舌。
不过，说到这里，瀚哥不禁想起了自己一个开发商朋友的话，瀚哥因为一直在金融领域工作，因为工作的原因也认识了不少开发商的朋友，在一次聚会上大家在问一个中小房产商朋友，为什么房地产企业都那么喜欢拿地呢？
那个朋友感慨道：谁不知道现在房价高，政策管得严，做房子没那么容易，但是所有人都知道房地产这个东西，不拿地是死，拿地也是死，不拿地项目链条断了现在就要死，拿地的话有些土地储备作为保证，至少死的慢一点，如果有那么几分运气熬到了其他房地产企业撑不下去的时候，说不定就活了。
瀚哥认为这句话说得还是比较中肯的，对于一个房地产商而言，其开发房子绝对不是一锤子买卖，相比于一般的企业，一个周期快的话几个月，慢的话也就一年之内就能做完项目，但是房地产却不是这么回事，一般房地产的开发周期都要2-3年，所以如果一个楼盘预计2018年要开盘，那么2015年左右这个楼盘的地就应该拿下来了。所以，房地产商基本上都有囤地的习惯，在土地价格不高的时候囤地是这个行业的传统。这是土地价格不高的时候的事情，那么现在土地价格这么高，地王频现，为什么还要拿到呢？
瀚哥通过和一些做房地产的朋友交流，发现拿地主要有以下几个原因：
一是对于大房产商而言，拿地为的是免于被收购。去年大家都见到了资本市场大鳄们四处游动，不断举牌，攻击企业的情况，房地产企业尤其是大型上市企业，可以说一直都是资本市场比较显著的价格洼地，而且由于一般房地产企业的股权都不集中，被收购的可能依然很大。通过拿地，增加土地的收储规模，可以做大企业的盘子，进一步扩张企业的版图，可以有效的避免被收购。
二是对于中小房产商，拿地意味着做大规模。房地产的市场竞争日益激烈，大量的企业纷纷涌入房地产市场，大量的中小房产商的日子则是越来越不好过，面对着这样的情况，如果手上有着较为不错的土地资源储备，无论是向银行借钱，向资本市场融资，寻找投资机构，或者做大规模都有着显而易见的好处，所以房产商拿地才会如此的乐此不疲。
三是即使土地贵也要咬牙拿。刚刚上面的两个原因还算是比较好的情况，现在很多不那么理想的情况是，在一二线城市尤其是热点城市较好的地段已经被抢的差不多了，建安成本也在快速上升，但是企业却不得不拿地，为什么呢？因为，作为一家房地产企业，如果在这个城市没有土地储备，直接就意味着在市场的出局，而且很多的企业都面临着对于投资者的承诺，如果不拿地，没有足够的增长的话，对投资者多说不过去。此外，如果想要得到更多的信贷，更多的资金，拿地也是在公开市场融资的基础。所以，这就像一个恶性循环一样，明知道土地价格已经非常高了，但是也必须去拿，因为不拿现在就会死，拿了说不定还能撑几天呢？所以我们看到很多联合体在房地产市场上联合拿地，就是这个原因。
四是土地和房产商的关系。其实所有人都知道土地的价格实在是太高了，作为土地的供给者，部分的地方为什么不能降价来做安居房或者保障房呢？这个原因就在于对很多地方而言，土地得到的收入是当地财政收入的大头，在没有新的收入来源的时候，如何能够轻易的放弃这个收入呢？从而导致了开发商对于优质地段的争夺更加白热化。
原因基本上也说的清楚了，那么房地产的价格未来怎么走？瀚哥一直有这样的一个判断，对于三四线城市而言，随着人口的流出，房地产价格去库存的压力较大，想要涨价怕是不易。但是，对于一二线城市而言，受到人口流入房地产刚需的影响，房地产的价格想要大跌也不容易，未来有可能出现的情况是，部分二线城市的房地产价格会轻微回调，一线城市的远郊有着降价的可能，但热点城市和一线城市的核心区下跌难度依然较大，在未来相当的一段时间内，有价无市的横盘走势可能是未来的主要方向。
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