编者按：
他们是地产商的中坚力量，他们是城市崛起的脊梁，他们是美好生活的营造者。乐居财经联动全国百城，推出《见地》人物系列之“对话经理人”，一起聆听区域总、城市总讲述其建设美好生活的故事。本期【见地】对话嘉宾：
金辉集团合肥公司总经理胡金权先生
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撰文 |
贾宁
出品
丨乐居财经
在闽系房企中，金辉控股一直以低调稳健著称，1996年成立于福建，2009年总部搬迁至北京，开启全国化战略布局，截止目前已进驻国内31个核心城市。2020年10月29日，历时7年，金辉控股在港交所正式挂牌上市，其稳健发展风格获市场认可。
在金辉的全国化战略布局中，长三角一直是其重点扎根区域，而作为长三角副中心城市合肥，早在2007年，金辉就以前瞻性眼光着手布局。截止目前，金辉已经在合肥开发了金辉枫尚、金辉悦府、金辉中梁优步学府、金辉优步大道、金辉庐州云著等多个项目。
深耕合肥14载，金辉既见证了合肥城市的变迁，也经历了合肥楼市的跌宕起伏。那么接下来金辉在合肥的布局计划如何？对合肥楼市又有怎样的预判？带着诸多问题，近日，乐居财经独家专访金辉集团合肥公司总经理胡金权，听他介绍金辉在合肥未来的发展方向。
用心建好房
进入深秋的合肥，难得的艳阳天，一个秋高气爽的上午，乐居财经见地专访组在金辉集团合肥公司办事处见到了胡金权。
如同低调稳健的金辉，胡金权本人也非常低调内敛，很少接受采访，但此次在和乐居财经近一小时的交流中，面对自己熟悉的房地产领域，胡金权侃侃而谈。
对于合肥这些年的楼市发展，胡金权坦言当下的合肥楼市已经进入房地产管理时代。“全国的房地产从1995年开始发展，当时推行了住房信贷政策，1998年房地产进入了黄金期，2008年后房地产进入了价格时代，我们可以看到房价在不断攀升，一直到2016年，楼市调控升级，比如合肥的限购限贷限价等，这也迫使很多房企为了在市场上站住脚而做出相应调整，从价格时代进入了管理时代。合肥也是如此，从以前的高利润高投资高回报到现在的薄利润高投资低回报，这个趋势已经很显然了。”
所谓房地产管理时代，胡金权解释，这是基于老百姓对美好生活的向往和追求的定义变化，“以前大家可能只要求有个住所，但现在不一样，对居住的环境、配套乃至小区内部的规划设计都有了追求，从有的住到住的舒服住的幸福，所以对于房地产市场来说，能拿出什么样的产品给老百姓是开发企业需要考虑的”。
在胡金权看来，在房地产管理时代需要的是“高精尖”思维，高效率精细化行业尖端。提到金辉在房地产管理时代所作出的调整，胡金权认为，金辉的企业使命已经说明了一切。“用心建好房，让家更美好”正是金辉对产品的追求以及对美好生活的定义。
“对房地产来说，以前是拿好地卖好房，现在拿好地凭运气，所以能做的只能是卖好房，卖好房一定是产品先行，产品在市场上要有吸引力直接影响企业在市场上的品牌力”。
虽然各大房企都在追求产品力的打造，但胡金权认为，这一点却是最难的。“当下房地产的运营体系其实已经发展很成熟了，相对于以前大家追求的配套等现在其实基本都能满足，但产品力的体现却是不易，毕竟房地产黄金时代已经过去了，如果面粉价格都要高于面包了，利润失衡的情况下，又如何去追求产品力？”
理性布局不冒进
合肥自2019年8月开始，土拍规则从摇号改为了租赁住房竞自持，这也使得很多房企拿地计划出现调整。
截止2020年11月，合肥土拍中竞自持的项目已经有28个，最高竞自持面积达41000㎡，竞自持比例最高的项目更是高达42%。竞自持意味着这部分面积不能出售只能开发商自持后期出租，对于房企的资金实力和运营能力是一大考验。
“竞自持的这部分住房属于开发商自己，可以把企业的资金流沉淀下来，现在合肥市场很多优质的地块基本上都需要进入竞自持阶段，这部分房源进入市场的话目前来看最好的形式是长租，但租赁费用所带来的利润远低于出售，并且国人根深蒂固的概念还是以买代租。”对于合肥土拍市场竞自持这一政策，胡金权也分享了他的观点，在他看来，相比较竞自持，摇号拍地对房企来说或是最公平的。
开发商要生存，土地是生命力。谈及金辉接下来在合肥的拿地计划，胡金权表示金辉将持续秉持稳健不冒进的态度。“投资一个亿赚两个亿的时代已经过去，现在合肥土拍市场在竞自持的规则下，很多房企为了拿到心仪地块会选择不惜下重金，竞自持比例的拔高会影响到项目的利润比，但金辉会在保证基本利润的前期下理性布局”。
除了在公开市场拿地，金辉也考虑过收并购和土地更新，“现在都是大牌房企，收并购市场相比较以往也很难了，大家都有自己的实力和考量，只能看看土地更新方面有没有更好的机会。”拥有十多年土地拓展经验的胡金权，在聊到土地储备和投资，不吝分享，侃侃而谈。
“我们一直在寻求合适的好机会，我们都想要深耕合肥，具体要看供地情况，但有一点不会变，那就是我们一定会理性拿地，不冒进。”胡金权强调道。
滨湖热度持续走高
2020年进入尾声的合肥楼市，出现了板块局部过热现象，比如滨湖省府，千人抢房，一房难求成为常态，对于这样的市场现象，胡金权也分享了他的看法。
胡金权认为滨湖的火爆除了一部分存在真正的需求外，还有买房人的从众心理，“其实很多购房者是没有自己判断的，看到大家都选择这里就觉得这里是对的，但事实上自己真正需要的是什么样的房子他们可能自己都不是很清楚”，对此，胡金权呼吁大家要理性购房。
提到滨湖目前的发展以及接下来房价走向，胡金权认为滨湖不仅仅是合肥的滨湖，随着省府的搬迁，滨湖已经成为安徽省的滨湖，经济文化的沉淀使得板块价值得到提升，就像合肥的政务区。但决定区域楼市走向的，除了发展潜力还要看供需关系，“需求决定消费，滨湖未来房价3年左右估计可以达到3.5万/㎡，未来10年的热度不会低于政务区”。对于滨湖的楼市走向，胡金权十分看好。
不过对在合肥有追求自然环境改善需求的，胡金权认为滨湖这方面有所欠缺，“自然环境需要的是有山有水，滨湖商业气息过浓，相比较来说，大蜀山紫蓬山或者董铺湖等板块则沉淀了合肥的人文自然气息。”
自2016年10月合肥开启限购至今已经过去4年，在限购限贷限价的政策调控下，合肥楼市一直处于平稳发展态势。对于接下来合肥楼市走向，胡金权认为房住不炒的定位是不会变的，在这个大基调下，一城一策会持续，每个城市会根据自身情况做相应调整。
在胡金权看来，房地产价格时代已经结束，即使现在限购等政策打开，也不可能发生爆发式增长。对于合肥而言，接下来大板块下的小板块可能会有局部发热情况，但总体不会有大的波动。
