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上海16区，谁能涨得多？

今日房产 · 公众号 · 房地产 · 2025-02-05 08:00

正文

房价涨跌，永远是购房人最关心的话题之一。蛇年上海楼市，16区新房价格怎么走？哪个区涨得多？

面包要涨，先看面粉

新房涨价的背后，必然是土拍的激流勇进。面粉涨价，面包岂有不涨的道理。近半年来的土拍，最直观的印象就三个字：高溢价。

龙年上海土拍，公开市场的48幅宅地，其中31幅拍出了溢价率。其中高溢价比较显眼的有杨浦区，8幅宅地全部溢价出让，其中5幅溢价率超过10%。可见，蛇年杨浦不一定是新房涨价最大的，但一定是新房价格普遍上台阶的一个区。

徐汇区，可能就是蛇年16区新房涨价最猛的一区。本来以为，溢价30%的绿城小米地块会挑头；不料，溢价40%的宸嘉龙华地块，更是以12.6万/㎡的楼板价上演猛龙过江；此外，东安新村拆迁成本之高，未来新房的门槛更是无法估量。

宸嘉龙华地块实景图

蛇年置业，杨浦和徐汇好戏不断。

销量是底气

房地联动价淡化，城央新房定价已然更为市场化。这也就是为何，把天花板翠湖六期撇开，过去一年，黄浦区从14.65万的开局，到17.8万元的收尾，拉出一条20%的年涨幅大阳线。

如果说有销量是涨价的底气，那16区中黄浦显然是最有底气的一个。

整个2024年，黄浦区成交2302套新房，套均面积240m²，套均总价4106万元。要知道2024年之前，黄浦区的年供应套数是不超过三位数的。

以2023年为例，黄浦区成交套数仅有320套，2024年一下子翻了7倍多，价格还涨了20%，蛇年有望挑战涨价第一区的，也许就是黄浦。

二手房价企稳是关键

新房涨得动，二手价格企稳是关键。

从上海链家获得的最新数据，2024年上海16区二手房成交明细如下表。

可以看出，16区二手房成交均价有上浮的仅有4区，分别是城央的黄浦区，城郊的奉贤、青浦和松江区，有点出乎意料的是奉贤区。

回顾2024年，奉贤新房供应是较少的，全年共计10盘入市，甚至比黄浦区还要少1个。在这其中，还出现了龙湖·观萃这种日光盘。

其实很好理解，供应端收缩了，新品又往往出现在不缺买气的区域城央南桥。于是，奉贤2024年的新房价格稳住了，2024年二手价格还涨了。

这也是为何贝壳首进上海选择了奉贤，当时贝壳竞价17轮、溢价13.9%，击败象屿和保利置业，拿下奉贤新城地块。

综上所述，新房价格看涨，它需要土拍时的积极想象，它需要销售时的货如轮转，它还需要二手房价格的真正企稳。

若要蛇年的答案，按我看：城央更上一层楼，外围努力去库存，奉贤可能是黑马。

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