赵本才：试点初行下 从全球REITs经验看国内发展启示

来源：中购联

作者： 中购联

编辑：泰德

自疫情而始的2020年，对链接社会发展和经济发展、丰富和繁荣居民生活的商业地产行业来说，有着别样重要的历史意义。

这一年，我们经历了前所未有的场地空况，采取了前所未有的人员密集的风险防控措施，给以购物中心、酒店业态为主的商业地产运营商带来了前所未有的挑战。消费停滞、居家隔离、限制流动等，都让零售行业遭受前所未有的打击。这一年，也是中国购物中心发展30周年，是购物中心向精细化管理、生态系统融合和资本价值竞争跃升的转型之年。

值此节点，中购联于10月21-23日在成都主办召开“中购联中国购物中心国际论坛第十八届年会暨2020亚洲购物中心发展合作大会”，遍邀国内外行业专家精英，助力商业地产和零售企业决策者制定精准疫后恢复及创展策略，获得提升并实现商业价值、运营价值、资产价值、资本价值及社会价值的解决方法。

会议前夕，中购联编辑部特邀请会议发言嘉宾，就时下品牌、项目、资产行业的热点话题发表独家见解，并推出系列会前独家简访特辑。

本次受访者为会议“消费产业与商业地产资产证券化全球峰会”版块特邀嘉宾：梦东方集团财务总监 、中购联购物中心发展委员会专家委员赵本才。

现任贵州财经大学中国西部绿色发展战略研究院专家-资产证券化委员会委员、CCIM CHINA中国区资格评审专家委员会委员、中购联购物中心发展委员会专家委员、国际金融地产联盟（IFFRE）资产证券化与REITs专业委员会委员的赵本才先生，曾参与家乐福与河北保龙仓并购、香港华懋与勒泰商业地产合作、勒泰商业地产130亿重大资产收购（VSA），中国首单二线城市不依赖主体的类REITs 产品发行-石家庄勒泰中心35亿“中联前海开源-勒泰一号资产支持专项计划”，精通国际、国内商业不动产资本运作和资产管理的理论与实践。

梦东方集团财务总监 /中购联购物中心发展委员会专家委员 赵本才

在我国公募REITs破冰，基础设施REITs试点正式起步的情况下，赵本才作出前景向好性发言，表示基础设施REITs试点的推出，让中国境内成为了全球第45个先试先行REITs制度的区域，给商业不动产的资本循环提供了一个值得想象的资本平台，给未来提供了一个良好的资本市场，既能够促进商业活动的繁荣发达，也能促进国内目前的创新和消费，满足居民的生活需求。但参考国际REITs经验，我们在许多方面仍有改进的空间。

从国际REITs发展来看，赵本才总结出国内可借鉴的三点经验。

首先，REITs的发展过程是审慎而缓慢的。 美国拥有国际最发达的REITs市场，但从1960年至现在，美国REITs也经历了起步、发展、繁荣三个重要阶段，美国REITs一甲子的缓慢发展，更提醒我们耐心制定中国境内REITs的发展规则，兼顾资产端和资金端双方需求。

其次，REITs和商业不动产的关联实际在经济贡献、居民消费和空间服务方面 ，赵本才表示，我们应认识到REITs对繁荣商业不动产以及居民消费具有的重要作用。

以购物中心为代表的商业不动产，本质上是居民消费和消费服务的空间提供者。当经济发展到一定阶段，消费成为经济增长的重要驱动力，会促使社会产生更舒适和优质的消费空间供给。

而REITs作为资本要素对商业资产循环具有支撑作用，能够支持打造良好的零售消费空间，满足居民对生活品质的追求，丰富和繁荣居民生活。且从经济贡献来看，2018年美国REITs行业就直接和间接创造了240万个就业岗位和1500亿美金的劳动收入。

最后，赵本才表示，在中国境内提倡双循环的状态下，商业不动产应被视为最重要的消费场景和消费空间的提供者之一。 购物中心能够对提升消费、满足优质消费空间、促进双循环的实现起到重要作用，不应被排除在 REITs范畴之外，如美国历史上第一单REITs就是由购物中心发行。

但在不同国家和区域的不同发展阶段，适合做REITs的资产类型完全不同，同时，相同的资产类别在不同的国家和区域，所承载的社会价值和服务功能以及代表的含义均不一样，因此，我国的资本要素所支持的角度也是因自身而异的。

从国际REITs发展路径来看，监管改革和税务激励是推动海外REITs市场演变的最重要力量，是国际REITs发展的两大基石。赵本才就此对境内REITs发展提出建议：“两大基石中的监管改革要先行，税务改革要跟上”，具体从以下方面入手。

在保护与发展中取得平衡：

保护是对投资者的保护，发展是REITs的发展。赵本才表示，我们既不能因为保护投资者而制定过严的政策限制REITs的发展，也不能因过分追求发展而损害投资者利益。这需要从杠杆率、分配与机构投资者培养等各方面来平衡体现。

资金端与资产端的同步改革：

赵本才认为，在资金端，需要对年金、社保基金、人寿资金、保险等长期资金制定出EITs投资的鼓励政策，以扩大投资者群体；在资产端，需要对资产类型作出严格界定，同时保证资产类型的多样化，这是REITs最重要的组成内容。

“只要满足REITs条件的资产，均可纳入REITs的范畴”，赵本才建议道。

其次，行业集中度是行业发展和成熟的重要条件。以美国UP-REITs结构成功实现美国REITs并购为参考，赵本才认为我们应制定灵活的机制，为REITs并购提供合适的条件。

再如香港6月份发布的《房地产投资信托基金守则》修订咨询文件，就从资金端放开了投资限制，为REITs注入资金活力，从资产端给予了少数合格权益认定，允许优秀管理人小股操盘并购，打开了香港REITs并购的可能，必然带来香港REITs的发展和繁荣。

最后， REITs资产价值重点体现在优质资产与管理人能力两方面 ，因此资产端必须具备专业管理人。优秀的专业管理人需要同时具备资产管理能力和资本运作能力，资产管理能力主要体现在商管，资本运作能力则是通过资本循环为投资者缔造可持续的长远价值，其中REITs价值的增长主要表现为为内生性增长和外生性增长，内生性增长驱动因素包括资本循环和收益提升两方面，外生性增长的驱动因素包含良好的资本结构以及获取额外资本的能力两方面。

因此，赵本才提到，企业发行REITs必须具备专业的管理人才。亚洲REITs中，70%以上的REITs发行人都是开发商，开发商具备两大优势：一具备专业的管理人才，二是提供优质的资产。

开发商作为发行并持有一定份额的基金单位，在亚洲发行人平均保持23%的份额，马来西亚最高位51%。这种治理结构的安排，保证发行人、REITs管理者、其他单位持有人之间的利益一致性。

赵本才认为，在疫情之下，作为社会命运共同体，购物中心应该寻求社会价值的体现与提升，如疫情期间的抗疫责任履行、员工关怀、减租服务，疫情之外的节能减排、空间绿化、员工认同感、残障关怀等。

商业地产商们应摒弃以往“短平快”的粗放发展模式，采用可持续发展观，思考如何通过创造可持续的社会价值获得经济价值，得到资本的溢价回报。

在赵本才看来，REIT前，行业是以租金收益最大化为主，以“经济利益”为驱动的“商管理模式”。 REIT后，是将资产的经济价值与社会价值协同发展的“可持续发展模式”，甚至应更加注重资产的社会价值、社区价值，即以“价值”驱动的“资管模式”。 所谓可持续发展就是在资产管理过程中更关注环境、社会和企业管治，即ESG。

从国际REITs实践来看，通过对可持续发展（ESG）模式的关注，REIT资产管理不仅得到了社区认同有了很好的经济收益，获得持续的租金增长和NOI水平，同时其对ESG的践行得到资本认同，获得了更高的资本溢价。

如REITs自1960年在美国诞生成立以来，REIT行业已经将负责任和有效地管理环境、社会和治理问题（ESG）作为首要任务，以帮助股东缔造可持续投资回报，并为员工和社区带来长期价值。至2019年，美国有仅1.3万亿美金的REITs，但90%以上的REITs均有践行和报告ESG，为社会创造了1482亿经济价值，提供了235个工作岗位。

再观领展，其也于2010年提出“可持续发展框架”的业务发展模式，聚焦“了解经营环境、平衡各方期望、了解周边社群、缔造及构建未来”四大范畴，推动价值创造循环不息。该模式按照国际综合报告委员会「IIRC」的原则将企业资本分成六大资本类别，财务、制造、智能、人力，社会与关系以及自然，领展REIT团队努力造就资本增长，并将成果再投入循环，创造更高的价值。

REIT在改变商业不动产的价值创造模式，将经济价值与社会价值和将可持续发展融入到日常的商业不动产管理过程之中，为投资者和其他持份者缔造长远价值,将商业不动产与社区共融，与社会发展同步，是我国商业地产商们需要认识到的问题，赵本才如是说。

本次采访只是赵本才先生在中购联第十八届年会发表演讲的一个引子，让我们一起期待他在现场更精彩的专业分享。