今天（5月30日）是端午节，一大早起来，就被一个楼市谣言刷了屏。
谣言先说：“上海的房租跌了。”然后又说：“上海并非个案，北、上、广、深四个一线城市的租金都在持续下降，而且都是金融危机以来首次。”
这句话的前半部分，“北上广深的房租都下跌了”是不是事实，我不知道。但我可以告诉大家，如果北上广深的房租下跌了，也不是一件罕见的事情，更不是金融危机以来的首次。
我们先看第一张新闻截屏，这是2014年的北京：
新闻说，北京的房租在2014年1月到11月累计下降了3.5%，这是北京2010年以来，首次出现的“房屋租金涨幅累计”出现负增长。
再看第二张新闻截屏，这是2011年的上海：
由上图可以看出，2011年的第四季度，上海房租也出现了下跌。而金融危机，是指2008年到2009年。
再看第三张新闻截屏，这是2016年初的广州：
新闻告诉我们，除了工业用房、办公用房外租金略涨以外，广州居住、商业用房的租金在2015年全面下调，比2014年低。
再看第四张新闻截屏，这是2016年5月的深圳：
新闻告诉我们，深圳房屋的租金在2016年上半年出现了连续4个月的下滑。
所以，北上广深近期房租下跌，而且都是金融危机以来首次下跌，这种说法就是造谣。在互联网时代，“百度一下”、“搜狗一下”是件非常简单的事情，你根本不用去图书馆查旧报纸。在资讯这样容易获得的时代，能炮制出这样的文章，不是造谣又是什么？
对于无房者来说，当然希望房租、房价有所松动，甚至出现显著的下跌，最终降低自己的生活成本，或者获得“上车（买房）”的机会，这种心情是可以理解的。但因此而沉醉于谣言，就不太好了。
那么，一线城市、强二线城市的房价、房租，在未来两年将如何走？会不会出现RZQ预言的那样，下一波的涨幅将更加惊人，而且上涨将很快到来？
我的看法是：不会。
从目前情况看，未来两年热点城市楼市“在成交量上”将入冬，房价将横盘，部分涨幅过快的片区（一般是新区）会出现下跌，甚至有10%到15%的跌幅。热点城市的房租，也会有所松动。但整体而言，希望大跌是很难的；希望很快重返牛市，再次大涨，也是不现实的。
经济是有周期的，由此决定了央行的加息、降息周期。上图是自从有“按揭”这个概念，或者说中国有了成规模的商品房交易以来，房贷基准利率（5年期以上）的走势图。
可以看出，图中有三个降息周期和两个加息周期。一般来说，股市会领先这个周期，或者说反应比较快；而楼市，则会滞后这个周期，反应比较慢。
金融危机爆发之后，央行有四次降息，其中2008年11月的那次降息，一次力度堪比4次（见下图）。但楼市的上涨，是在2009年下半。
然后是5次加息（见上图），真正让楼市止步是在2012年。
2012年开始，新一轮降息周期开始。但前两次降息，楼市丝毫没有反应，继续维持冰冻状态。到2014年，地方政府开始全面救市，纷纷给楼市松绑，央行第三次降息的时候，也只有深圳一个城市在上涨。
2015年10月，央行第八次降息。两个月后，中央提出“楼市去库存”，这时候楼市的上涨才从深圳、上海扩散到全国。而事实上，降息已经停止。
回顾这些历史，只是想告诉大家：金融危机以来，楼市已经经历了两次降息周期和一次加息周期。房价、房租都出现过几个来回的波动。“金融危机以来首次房租下跌”，完全是个谎言。
观察楼市走向，要研究货币政策的周期。目前，中国正处在正式启动加息的前夜。央行已经在货币市场上启动了加息，只是没有调整存贷款基准利率而已。余额宝的收益率，已经从去年的2.3%回升到4%以上（见下图）。
未来，加息将非常缓慢，采取走走停停的方式，因为实体经济不是很好，经济转型缓慢。但全球经济，已经开始复苏。所以，低利率时代已经结束。再加上限购、限贷、限商、限价、限售全面出台，限制性手段全面超过以往，所以楼市入冬是必须的。
而且，未来楼市还将面临炒房客被挤出市场的压力。在北上深，有相当一批月入两三万元的炒房客，月供高达10到15万元。如果市场僵持，他们很快就耗不住了。到那时，房价将出现松动。
但希望房价大跌也很难，因为楼市调控权已经交给了地方政府。来自土地、楼市的收入基本上归地方政府，地方政府官员面临政绩考核，所以他们到了困难的时候，会放松楼市管制，这是一定的。
结论：
一线城市、强二线城市的楼市即将“在成交量上入冬”，价格出现僵持、横盘、微跌，时间可能为期一两年，这是刚需、改善型需求的入市良机。
继续长线看好高级别、有人口显著增量的中心城市（及其卫星城）的优质住宅（注意，商办物业除外），它们仍然是中国人抗通胀的好工具。
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