一手房与二手房贷款审批要点对比！（附：常见二手房交易税费一览表）

一、定义大比拼

“一手房” 含义是房地产开发商依法取得土地使用权后，在土地上建造并取得政府批准销（预)售的商品房。房屋根据用途可以划分为住房和商用房。住房包括住宅、别墅和公寓，商用房包括商铺和写字楼。

“二手房” 的真正含意是存量再交易的房子，二次转手后的房子旧的占多数，但是，也有崭新的新房子，简称“二手毛坯房”。

二、优缺点对对碰

一手房与二手房价格有三种情况：一手房>二手房。一手房=二手房。一手房

购买二手房和买一手房比起来程序要复杂得多，除了要和卖家打交道，还要和中介打交道，买卖中常常隐藏着一些购房陷阱，稍不留神，购房者就可能吃到“哑巴亏”。

问题1：房屋没有产权，只有使用权。

解决方式：只要卖房人未取得完全产权，交易都不可信。

问题2：卖房者非房屋产权所有者。

解决方式：购房人可到房管局产权登记部门查询产权所有者。

问题3：房屋是共有产权房。

解决方式： 要求卖房者出具其他共有人同意证明出售。

问题4：法律限制或禁止交易的房产。

解决方式：如该二手房已被查封或者抵押则拒绝购买。

问题5：房屋性质跟购房需求不一致。

解决方式：购房人一定要看清房屋性质。

所谓“阴阳合同”天龙八部，指的是买卖双方之间所签的买卖合同，反映的是房子的真实成交价格为“阴合同”。而“阳合同”则是买卖双方另签的一份成交合同，用于到房管部门备案，到税务、财政部门交税，特点是房屋的成交价格远低于“阴合同”的价格，这样就可以少交税。

纠纷和解决方式：

最简单也最有效的方式，也是唯一合法的方式。卖方拒绝签署“阴阳合同”，避免不必要风险。

这种操作手法在非正规中介公司或无良经纪人中非常常见。虽然这种行为从法律上来说不算违法行为，但这对买卖双方利益角度来说是涉嫌欺骗的行为，另外中介或经纪人通过隔离卖方和卖方的方式，通过如时间差等手段赚取中间差价，这样做还存在隐藏的风险天龙八部，如果中介“时间差”失败，其将用各种理由延迟或撕毁和卖方达成的协议，极大损害卖方利益。同时也会造成买房成本增高。

纠纷与解决方式：

作为卖房者应该选择信誉好的中介卖房，在交定金前，买房者要求卖方、买方和中间方见面，特别是在谈价格、过户的时候，买房者一定要求与卖房者见面。

以首次购房为例，按泉州某一小区买一套产权面积120平方米的房子，假设首付三成，需要商业贷款112万元。在房价相同的情况下：

(1)买二手房。 房价160万元，贷款112万元，评估价由税局决定难以估算，因此这里按160万元来计算，那么，支出是多少？

契税=160（评估价）/1.05* 1.5%=2.29万元

增值税=160/1.05 *5.6%=8.53万元

个人所得税=160/1.05* 1%=1.52万元

112万元贷款利息=53.23万元

买方拿到产权，开始装修前，总计支出：160+2.29+8.53+1.52+1.6(中介费=房价 1%)+53.23=227.17万元。

(2)买一手房。 房价也为160万元，贷款112万元，首付48万元（一般两年后交房，两年内无权转让房子，不像买了现房能随时折价套现）。两年后拿到产权，开始装修，那么支出是多少？

契税=160/1.05* 1.5%=2.29万元

维修基金=40元/平方米* 120平方米=0.48万元