房地产商铺以销代融简案
◆商铺以销代融前言：
以正常的房地产销售模式短时间内要想快速回笼资金很难，而采用“行销模式”通过人海战术效果大有变化，而且周期只需3个月。我们不依赖市场利好和大环境好转的推动，我们只依靠自己过硬的业务技能来体现自己的价值。凭借我们多年销融的专业经验及对商业地产的市场把控，双方各自发挥专长，力求创造最大市场效应，达到三赢局面（开发商、投资客、代理商）
合作方式：
1）房地产开发商以其所开发商铺为媒介，通过专业的行销团队以销融的方式快速的为房地产开发商回笼资金，解决开发商资金缺口的问题，使其所开发的项目迅速回笼资金，同时盘活整个项目，并且为所开发项目树立良好的市场口碑，起到很好的宣传作用， 同时可以省去开发商一大笔广告费用。以此方式进行实业快速变现是目前市场房地产开发商主流的融资方式，融资成本低。目前主流在做的省内城市有：西安，山西，新疆，甘肃，河南，等及各县大中小型房地产开发商。
2）投资客户以低于市场的价格成功认购商铺，并且每年可以获得不低于9%的投资回报，同时还签订一份认购合同和委托经营合同，合同期满后开发商退还认购客户的认购房款。达到共赢的局面。
3）专业的销融行销团队，通过全面的市场宣传，组建成熟的销售渠道，达到快速去化量的效果，获得相应的销融代理佣金。
◆ 甲乙双方提供：
1）房地产开发商：供其所开发的商铺为媒介,只需提供：售楼部、项目五证、财务人员、认购合同、户型图、价位表。（备注：项目证件不齐也能操作）
2）销售代理方：组建不低于50人的销售团队，项目所宣传的广告，外省宣传的资料，网络平台的开通等，开发客户源，促进成交及签订认购合同及委托经营合同。
◆ 商铺以销代融融资成本分析：
例：某大型品牌开发商因为市场推广的原因，导致其所开发的项目资金回笼慢，资金短缺3000万，项目现状五证不全，施工进度主体未封顶，工程形象较差，区域人流分散，大量的外围投放广告效果不明显（单立柱，报纸，户外，媒体）。
怎么办？
1、投资担保公司借贷要抵押物，房地产项目融资成本最低月息3.5%，年化42%，融资成本太高而且花费了钱和时间不一定能融资成功。
2、银行抵押贷款同样要抵押物，手续很难办，要企业流水等等，放款周期3-5个月，月息1%，年化12%。必须要五证齐全，而且现在银行针对房地产企业不放贷。
3、以销代融：专业行销团队操作，明确市场定位，以卖房的形式快速回笼资金，既解决资金问题又为项目做了宣传。无需银行流水，无需任何抵押，走正规渠道卖商铺，借投资客的资金盘活开发项目，融资成本低。3000万回款速度大概2-3个月完成，开发公司可用3-5年。建议给投资客一年平均9%的回报，总计27%。加上销融团队服务代理费用，除以3年等于24%年融资成本，除以12个月，月息大概1.5%。（若要用5年，成本可在13%）。(注明：客户的回报率可根据当地市场来定，这里的代理合作销售费用根据市场会有所改变包括服务费和投资客收益部分)。
4、合同到期：
开发商和购房者签署两份合同，一份是《认购合同》，另外一份位于认购者的投资回报合同（即：《委托经营合同》，购房合同为临时合同，在合同期满后开发商可自行回购，即可换签为《商品房买卖合同》，此时可以通过实测公摊面积大来弥补商铺以销代融时商铺价位低于市场价的缺点（还可以通过合同期满自动解除合同，退还房款）。
建议认购合同公摊商业40%左右，并附加多退少补条款，面积误差比3%内，多退少补，3%之外，乙方可以选择退房。或补足房款。
以下附样本购房合同及委托经营合同。
◆商铺以销代融的附加效益：
以销代融行销团队的销售人员在商铺以消代融过程中,实行一对一的讲解,会把项目推广宣传到项目所在地的各街各巷,各镇各村,各家各人.项目广泛推广宣传至各个角落而且不用再另外花费用.开发商传统的项目推广方式(单立柱,报纸，户外，电媒等.)达不到此效果.
◆商铺以销代融的综合优势:
商铺以销代融不仅解决了房地产开发商的资金短缺问题,同时还为开发商带来项目推广的附加效应.并且节约了大笔的项目推广费.是真正的一举三得.因此是很多房地产开发商包括知名的房地产开发商通常采用的融资方式。
◆我们的优势：
以行销为主导的销售模式，是一种高度依赖销售团队的人海战术。人员跟不上，综合能力参差不齐，销售氛围就难以营造；没有良好的销售氛围就难以做出优秀的业绩。所以，我们非常注重销售团队的培养。企业对员工最大的福利就是学习和培训；针对员工我们制定了整套完善的学习、培训机制 。培训方式以总监为主各销售部门实行经理培训制。培训的内容涉及到企业文化、行为规范、行业介绍、项目知识、销售技巧等多个方面培训的形式以创新为主，多种多样、不拘一格：有情景模拟、实战对练、产品沙龙、营销辩论、即兴演讲等等。全方位的提升了销售人员的实战技能。为确保在行业竞争白热化的今天打硬仗、打胜仗奠定了基础。
人员管理：在日常的销售工作中，我们实行明确的目标管理体系，结合项目年度、季度、和月度销售目标，合理的将目标分解至各置业顾问，落实到个人；千斤重担人人挑，个个头上有指标。分解目标并制定完善的考核机制，对任务完成情况进行适时的监督、跟踪考核。
团队的管理：提供足够的发展空间和平台，实行能者上、平者让、雍者下的用人原则，每月举行一场大型的销售总结大会，表彰优秀个人、团队，树立标杆，鼓舞士气。小蜜蜂的管理：每天的工作实行定岗位、定任务、定责任人、定考核、定检查的“五定”方针。全力以赴、源源不断的提供充足的客源，以提升售楼部的销售氛围，促成成交。置业顾问的管理： “不可一日无总结； 不可一日无目标； 不可一日无培训”。销售团队，是我们最大的财富和核心竞争力。几年以来，我们所服务过的项目，在市场最低靡的时期，曾经屡次创造过同区域销售第一的辉煌业绩。为发展商一次次的缓解资金压力和销售阻力。获得了市场和同行的一致认可。
以下附样为：认购合同和委托经营合同
购房合同样本：
编号（ ）
xxx开发有限公司
商
铺
认
购
合
同
甲方 ：
注册地址：
注册证号 ：
法人代表： 联系电话：
乙方： 身份证号：
详细地址：
联系电话：
根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就认购商铺达成如下协议：
第一条 项目建设依据
出卖人以＿ 出让＿ 方式取得位于 地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】为＿ 。
该商业的总建筑面积为＿＿ ，规划用途为＿商业＿，土地使用年限自＿2008＿年＿6＿月＿30＿日至＿2048＿年 6 月＿29＿日。【现定名】＿＿ 。
第二条 商品房销售依据
买受人所认购的商铺批准机关为＿xxx理局＿。
第三条 认购标的的基本情况及付款方式
认购标的位置：认购标的用途： 商业
认购标的编号： 层 号
认购标的面积： ㎡最终面积以房地局的实测报告为准多退少补，若差距较大乙方可以选择退房。
单价：每平方米（RMB） 元，总价（RMB） 仟 佰 拾
万 仟 佰 拾 元整。小写：（￥ ）付款方式：买受人选择第 种付款方式，并同意按照出卖人的以下要求执行：
一次性付款：
在双方签署本合同的当日付清全部款项 。
分期付款：
首期款应于双方签署本合同的当日内付清，首付款为总价款的 %，即人民币 佰 拾 万 仟 佰 拾 元（￥ 元）。剩余 %价款应于办理权属登记书后一次性付清，即人民币 佰 拾 万 仟 佰 拾 元。人民币（￥ 元）。
第四条 产权约定
1.签订本合同之日起至本合同期满叁年止, 甲方负责为乙方办理相关产权登记手续和房地产权属证书，乙方需提供产权登记手续的相关资料。
2.最终面积以房管局实测为准，产权面积允许误差范围在3%以内，否则乙方可以退出认购，甲方需无条件退还乙方所缴纳认购商铺的全部款项，并按已付房价款的3%赔偿乙方损失。
第五条 双方约定
1、甲方保证上述房产没有产权纠纷和债权债务纠纷，若发生相关的产权纠纷或债权债务纠纷，概由甲方负责处理，并承担相应的民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。
2、乙方所认购的物业仅作商业用途使用，乙方使用期间不得擅自改变该商铺的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，乙方在使用期间，有权与其他权利人共同享用与该物业有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积义务。
3、在合同有效期内，乙方可以将所认购的商铺转让或赠与、继承他人，如发生转让或赠与、继承他人行为时，需提前30工作日告知甲方，并应将本合同的全部内容告知受让方或受赠、继承方，且保证受让方或受赠、继承方继续履行本合同的约定的所有权利和义务。
4、在合同期满时，如甲方未能为乙方办理完毕相关产权登记手续和房地产权属证书的，乙方可以退出认购，甲方需无条件退还乙方所缴纳认购商铺的全部款项，并按已付房价款的3%赔偿乙方损失。
5、合同期满后，如甲方在15个工作日内不能足额退还乙方所缴纳认购商铺的全部款项，逾期甲方每日按乙方所缴纳商铺总款的万分之五支付违约金。
6、在合同有效期内，甲乙双方应严格遵守合同条款，任何一方单方面解除合同均向对方支付合同款金额 3%的违约金。
第六条 权限约定
甲方允许乙方在取得产权证后，可以将商铺出售、租赁或以其他方式转让，也可同甲方签订委托经营合同，委托甲方作统一经营用途使用。委托经营期满后，经乙方同意甲方可原价回购此商铺。
第七条 地址变更
甲方如遇地址、电话等联系方式变更，应以书面形式告知乙方并由乙方签字确认。
乙方如遇地址、电话等联系方式变更；应以书面形式告知甲方并由甲方签字确认。
第八条 争议的解决方式
本合同若在履行过程中甲乙双方发生争议，由当事人双方协商解决，如协商不能达成一致时可提交当地仲裁委员会仲裁或者向当地人民法院提起诉讼解决。
第九条 本合同未尽事宜，可由双方共同协商签订补充条款，补充条款与本合同具有同等法律效力。
第十条 本合同连同附件共 页，一式贰份，甲乙双方各壹份，具有同等法律效力。
第十一条 本合同自双方签订之日起生效。
第十二条 平面图（附件）
甲方： 乙方：
盖章： 盖章：
签字： 签字：
签订日期： 签订日期：
委托经营合同样本：
编号（ ）
Xxxx置业有限公司
委
托
经
营
合
同
甲方： 身份证号：
开户行账号
联系地址：
联系电话：
乙方 ：
注册地址：
注册证号 ：
法人代表： 联系电话：
根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿、友好协商一致的基础上就甲方委托乙方经营该商铺达成共识签定本合同并共同遵守，具体如下：
第一条：委托经营管理的商铺位置及金额
第二条：甲方委托乙方经营商铺的位置位于_________________底商 层 号。（户型见附件）商铺建筑面积为 m²
商铺的总价款为（RMB） 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整。小写：（￥ ）
第三条：委托经营管理的期限
本合同的委托经营管理期限为 年即 年 月 日起至 年 月 日止，本合同到期后甲乙双方对该商铺进行评估确定收益签订下期合同。
第四条：委托经营管理方式
甲方同意在本合同有效期内将涉及商铺经营管理一切事项委托给乙方处理，以乙方的名义从事商铺经营管理的一切活动，在充分保证甲方的收益不受影响的前提下，甲方同意乙方以自己的名义将该商铺对外租赁与第三方签署租赁合同。
第五条：委托经营收益及付款方式
乙方对商铺经营结果负责，经营结果不影响甲方委托经营收益。
委托经营收益：
1、甲方委托经营管理第一年即 年 月 日起至 年月 日止；乙方支付甲方委托经营收益为甲方认购款项的8% 即（RMB） 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整。小写：（￥ ）。（如遇节假日顺延至节假日结束后的第一个工作日办理）；
2、甲方委托经营管理第二年即 年 月 日起至 年 月 日止；乙方支付甲方委托经营收益为甲方认购款项的10% 即（RMB） 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整。小写：（￥ ）。（如遇节假日顺延至节假日结束后的第一个工作日办理）；
3、甲方委托经营管理第三年即 年 月 日起至 年 月 日止；乙方支付甲方委托经营收益为甲方认购款项的12% 即（RMB） 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整。小写：（￥ ）。（如遇节假日顺延至节假日结束后的第一个工作日办理）。
收益支付：
乙方支付甲方收益方式：按年支付或每半年支付一次。
乙方支付甲方收益形式：货币或者电子货币转账，每届满一年后十五个工作日内支付乙方收益。
如乙方未按时支付甲方收益每延期一天乙方每日按甲方所缴纳款项万分之五收取滞纳金。逾期不得超过十五个工作日，否则视为乙方违约，因甲方原因造成的延期所产生的紧急损失由甲方承担。
第五条：双方的权利和义务
1.委托经营管理期间，甲方同意乙方因第三方经营管理的需要，对商铺进行重新分割、布局。委托经营管理期满后在甲乙双方不愿继续委托经营管理关系时，乙方负责将商铺恢复至原状态。
2.委托经营管理期间，一切经营活动均由乙方以自己的名义进行，由此产生的经济和法律责任由乙方承担，甲方不得干涉乙方所有的合法经营活动。
3.委托经营管理期间，因商铺经营管理活动所产生的各项税费，乙方作为纳税义务人依法缴纳各种税费，甲方的委托经营收益不受影响。
4.委托经营管理期间，有关商铺的设备设施维护费、物业管理费、水电费、经营管理费、广告宣传费等费用全部由乙方承担。
5.委托经营管理期间，商铺的经营管理权属于乙方，甲方对商铺无处分权。甲方可以把商铺出售或赠与、继承他人，如发生商铺出售或赠与、继承他人行为时，应将本合同的全部内容告知受让方或受赠、继承方，且保证受让方或受赠、继承方继续履行本合同的约定的所有权利和义务。
6、委托经营管理期间，乙方在不损害甲方商铺权益基础上的收益归乙方所有。
第六条 违约责任
在合同有效期内，因其中一方原因导致本合同无法履行的视为违约，违约方需向对方支付该商铺款20%的违约金作为赔偿，并追究给对方造成的相关经济损失。如因双方原因导致本合同无法履行的，不作为违约责任。
第七条：地址变更
甲方如遇地址、电话等联系方式变更，应以书面形式告知乙方并由乙方签字确认。乙方如遇地址、电话等联系方式变更；应以书面形式告知甲方并由甲方签字确认。
第八条：争议的解决方式
本合同若在履行过程中甲乙双方发生争议，由当事人双方协商解决，如协商不能达成一致时可提交当地仲裁委员会仲裁或者向当地人民法院提起诉讼解决。
第九条 本合同未尽事宜，可由双方共同协商签订补充条款，补充条款与本合同具有同等法律效力。
第十条 本合同连同附件共 页，一式贰份，甲乙双方各壹份，具有同等法律效力。
第十一条 本合同自双方签订之日起生效。
甲方： 乙方：
盖章： 盖章：
签字： 签字：
签订日期： 签订日期：
房地产代理销售合同
甲方：
地址：
联系方式：
乙方：
地址：
联系方式：
甲乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，就甲方委托乙方代理销售甲方开发的 事宜，在互惠互利的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。
第一条 合作方式和范围：
甲方指定乙方为 销售代理，销售甲方指定的，由甲方 在 兴建的商业项目.
第二条 合作期限：
1.本合同代理期限为 个月，自 年_ 月___ 日至年 月 日。2.在本合同有效代理期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同。
第三条 费用负担：
本项目的售楼部搭建等由甲方承担。
乙方负责该项目的,宣传推广费用
乙方负责该项目的广告宣传单费用。
乙方负责其销售人员的工资、奖金和其他劳务报酬；
乙方策划人员的工资、奖金和其他劳务报酬以及工作设备的支出均由乙方支付
乙方人员来往于本项目的所有差旅费用均由乙方自行承担。
第四条 代理佣金及支付：
1.甲方同意按下列方式支付代理佣金：
对于已签署协议并已按实际收取楼款的楼宇，甲方实行“单套现结“制，即乙方于单套首期款到位后当天结付代理佣金。
第五条 甲方的责任
1.甲方应向乙方提供以下文件和资料：
(1)甲方营业执照副本复印件和银行帐户；
(2)新开发建设项目，甲方应提供政府有关部门对开发建设 项目批准的有关证照。
(3)关于代售的项目所需的有关资料以上文件和资料，甲方应于本合同签订后 3 天内向乙方交付齐全。
2.甲方委派财务负责收取定金和楼款。
3.甲方应积极配合乙方的销售，并保证乙方客户所订的房号不发生误订。
4.甲方应按时按本合同的规定向乙方支付有关费用。
5.甲方负责提供现场及外卖场、售楼处、售楼资料、办公设备等对外销售道具。
6.甲方为乙方提供工程进度表，并严格执行。
第六条 乙方的责任：
1.在合同期内，乙方应做以下工作；
(1)根据市场制定销售计划，安排时间表；
(2)在委托期内，进行广告宣传、策划；
(3)派送宣传资料、售楼书；
(4)在甲方的协助下，安排客户实地考察并介绍项目、环境及情况；
(5)利用各种形式开展多渠道销售活动；
1.乙方在对外推广过程中,严格遵守国家、地方各项规定, 全面维护甲方利益。
2.在客户同意购买时，乙方应按甲乙双方确定的付款方式向客户收款。若遇特殊情况(如客户一次性购买多个单位)，乙方应告知甲方，作个案协商处理。
4.乙方协助甲方协调与客户的关系，使甲方与客户保持良好的关系。
5.乙方进场100天内，销售5000平方商铺，否则视乙方违约。
第七条 销售和进场时间：
甲方确保乙方于 2016年 月＿＿日前正式进场销售，同时具备相关销售资料且可以收取购房款项，由于甲方原因造成乙方不能按时进场收款而影响销售任务的，责任由甲方承担。
第八条 合同的终止和变更：
1.在本合同到期时，双方若同意终止本合同，双方应通力协作，妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的法律，经济等事宜。
2.经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。
第九条 其他事项
1.本合同一式 份，甲方 份，乙方 份，经双方代表签字盖章后生效。
甲方： 乙方：
代表人： 代表人：
2016年 月____日 2016年 月____日
操盘手面临的难题
取地难
如何和政府谈合作条件，签订有价值的协议？项目如何申报立项？和村集体签署流转协议哪些有效？
实操难
参加不少学习，依然没思路？开发商/产业类公司如何操作该类项目？没有文化产业/山水资源的项目如何操作？
融资难
如何拿到政策性银行资金？民营企业如何找央企/国企/上市公司联合投资？自投资金占比多少为宜？
