夹缝生存的小体量单体酒店，是否还能逆风翻盘？

出路一：挂靠性价比高的连锁酒店品牌

东北地区的投资人郭喜杰，在意识到国内品牌连锁化率的不断攀升给单体酒店带来的 发展挑战 ，以及单体酒店自身 存在的局限 后，开始寻求转型与突破。他将自有18家佳泰连锁商务宾馆与首旅如家酒店集团合作，走 “轻加盟”模式。

其中，佳泰美景酒店（朝阳中山广场店）项目中 ，酒店共有16层，120间客房，郭喜杰拿出了一半的客房，加盟了如家云品牌，没有做过多的翻新投入，而是将店招、部分陈设与客房的一次性用品按照如家的标准更新、更换。得益于如家的 品牌效应 ， 客房单价提升了20-30元 ，也 拉动了剩下半数房间的房价与入住率 。

而在如家睿柏·云酒店（建平火车站安兴大厦店）项目中， 对原先老旧的、处于亏损状态的单体酒店进行了轻改造，在2022年正式翻改开业，房价从 原先的80元提升到150-160元 。值得一提的是，这家酒店的轻改造总投资仅200多万， 预计3年就能回本 。

出路二： 自有品牌精细化运营

四川彭州的投资人曾友佳，家中自营友佳酒店品牌。目前其中一家友佳·瑞思贝特酒店在所属商圈的 OTA榜单中已名列前茅 ， 2023年均出租率达到了88% 。而这主要是得益于她的前瞻性洞察—— 及时抓住OTA发展红利，打造区域市场的首个影音房。

在当时，彭州尚未有酒店提供影音房服务，而美团正在当地推广这一服务。曾友佳及时抓住了这次机会，拿出了 10间客房用于打造影音房 ，享受到了 区域首店 的红利，并得到了美团线上流量以及线下推广等政策的大力扶持。

影音房推出后，市场反响火爆，直接带动了酒店的整体出租率，在很长一段时间内基本上是天天满房， 成功盘活 了原先接近转让状态的酒店。而对于酒店投资成本来说，其实 成本不高 ， 只需要在客房内增加一块幕布和一个投影装置即可。

同时，通过 两个精细化 来弥补产品的不足，让 “小酒店”发挥“大潜能” 。

一是精细化运营服务 ，如定期巡店，检查门店以及房间设施；根据季节、客人的需求提供不同的服务。

二是精细化运营OTA ，实时上美团和携程查看各个门店当前的流量和转化率，以及在本地的排行情况。

而来自南京的投资人张德惠也是从单体酒店进入酒店投资领域的，最开始在2018年高位接盘了南京秦淮区的一家单体酒店， 在不理想的条件下，通过创新和策略调整顺利逆袭。

这家酒店项目位于秦淮区， 产品位置和装修质量很好 ，公区和房间面积在同层次经济型产品中面积算是大的——最小面积20平，多数在25-35平，部分可达40-55平方米，但存在明房少、暗房多的问题。张德惠从两个层面进行了改造升级，成功将 酒店入住率从50%提升至98% ，预计较2019年增长30%。

一是针对物业特点 ：团队对原有的 暗房进行了改造 ，包括更换圆床为大床，增加巨幕投影，提升了房间的吸引力。

二是在经营策略上： 优化了客源结构，与美团进行了深度合作，通过对酒店基础信息的完善和产品竞争力的提升，成功将原来的滞销房型转变为主力销售房型。

而在疫情冲击的2021年，团队决定对21间客房进行改造，引入电竞品牌，并成功做到了 酒店综合RevPAR156元，2023年1-8月的综合RevPAR进一步提升至289元，入住率100%，比2022年同期增加了45元。

虽然运营过程曲折，但通过前期精确的改造和后期果决的策略调整，成功实现翻盘逆袭。除去疫情3年的影响，收益回本周期模型还是在原估算内。

出路三：加盟新兴酒店品牌，做差异化经营

新生代投资人董天豪，酒店管理专业出身，对电竞行业有着浓厚的兴趣， 在体验了一线城市的电竞酒店后，他敏锐地察觉到，目前 高品质的电竞酒店市场目前仍有较大缺口 。

在分析了2022年的整体环境后，他预判 市场向外释放的物业机会可能更多 ，同时 价格也更有商议空间 ，对于他这样的 新手投资人 可能会更友好。同时，通过电竞酒店这一细分赛道，能够与现有的酒店品牌 实现差异化竞争 ，有效避免产品同质化的现象。

经过综合评估后，他选择了与某电竞酒店品牌合作，打造了40+间房量的一家酒店， 于2023年初正式开业，按照2023年的整体经营表现来看最快可以 2年左右实现回本 。

这家酒店品牌重视产品的根本属性，即酒店始终是一门关于住宿的生意，核心标准是居住舒适度；且 投资人与品牌方共同持股 ，相较而言 投资风险有所缩减。 但作为新手投资人，董天豪也踩了几个坑： 一是投资装修节奏上， 正好卡在过年前后的临界点，由于消防审核耗时较长等因素，项目未能按时开业，损失了额外的装修成本； 二是筹建细节欠佳， 项目的隔音虽优于常规电竞酒店，但仍然没达到理想水准；电竞酒店的客人抽烟量大，吸附在客房墙纸、窗帘和床上的三手烟，需要额外处理。

不过作为新生代投资人，他也有自己的 运营心得 ：

一是结合客房售价选择硬件设施的配置： 避免单一配置过高带来的不协调感和成本增加。

二是降低员工流动率以降低客诉率： 通过拉高员工薪资以降低员工流动性，长期来看能够降低培训成本、保障服务品质，从而降低客诉率。

三是调整客源组成、跳出固有思维： 为了提高经营收入，计划停止新增储值客户，提升OTA来客；虽然目前投资的是电竞酒店，但在投资与打造上，需要跳出“电竞”标签的局限，会多看看其他品类的酒店。电竞更多的是一种酒店提供的生活方式，住宿体验才是这个品类的核心价值。