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商业地产周报 |上海泛「90后」成消费主力军全国第三座K11武汉光谷K11艺术购物中心开业

地新引力 · 公众号 · 房地产 · 2017-11-05 08:00

正文

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本周要点

◯ 市场

上海 | 上海泛「90后」成消费主力军

◯ 土地

出让 | 福州将于 11 月出让7幅土地共 503.38 亩总起拍价 30.81 亿

出让 | 成都挂出天府新区 5 宗地商业用地最高起拍价 530 万元/亩

成交 | 保利地产 8 亿元包揽江西九江 4 商住地基本底价成交

成交 | 保利 6.3 亿竞得肇庆新区一宗商住地溢价率 18.9%

成交 | 华润置地 18.5 亿夺东莞大朗商住地

◯ 企业

大宗交易 | 新世界发展 18.5 亿转售上海华美达广场等资产

拓展 | 全国第三座 K11 武汉光谷 K11 艺术购物中心开业

拓展 | 无锡地铁首个上盖社区商业综合体于 10 月 28 日开业

轻资产 | 阳光城商管签 11 万方商业项目全权运营升级苏州大运城商场

根据 CBNData统计数据： 23-28岁泛「 90后」消费者人数占比最高，约占 30％，已然成为消费主力军，且消费金额也逐年走高。随着消费新贵人群逐渐经济独立，对于奢侈品的购买需求日益增多。在上海奢侈品消费年龄分布中，消费新贵人群消费金额占比稳步提升。其中，女性在美妆类消费占比达70%，而男性对于手表以及酒类有更大需求。

土地供应方面，福州将于 11月出让7幅土地共503.38亩；成都挂出天府新区5宗地商业用地；成交方面，保利获得5宗商住地，其中四宗位于江西九江，1宗位于肇庆；华润获得东莞1宗商住用地。

企业层面，全国第三座 K11落户武汉光谷，系华中首个艺术中心，融合「水 ·生命·循环」主题元素，打造「云、湖泊、瀑布」科技互动装置，打造武汉首个人文与建筑、商业与艺术高度融合的购物艺术中心；阳光城商管签 11万方商业项目，进一步商业管理输出。

PART 1 市场

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上海 | 上海泛「 90后」成消费主力军

11月1日《2017上海消费新贵大数据洞察》发布，六成「90后」人群已达到收支平衡状态，收大于支的「90后」人群比例为19％。从上海消费者各年龄层构成来看，23-28岁泛「90后」消费者人数占比最高，约占30％，已然成为消费主力军，且消费金额也逐年走高。

与此同时，在上海高消费人群中，23-28岁泛「 90后」人群占比稳步提升，虽然泛「 90后」人群人均每年的消费金额低于 29-35岁高消费人群，但增长率最高，消费潜力巨大。随着消费新贵人群逐渐经济独立，对于奢侈品的购买需求日益增多。在上海奢侈品消费年龄分布中，消费新贵人群消费金额占比稳步提升。其中，女性在美妆类消费占比达70%，而男性对于手表以及酒类有更大需求。

PART 2 土地

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出让 | 福州将于11月出让7幅土地共503.38亩总起拍价30.81亿

福州将于 11月挂牌出让包括马尾、长乐、连江、闽侯、永泰等地共计7幅土地，出让土地体量超503.38亩，起拍价总额达到30.81亿元。福州将于11月挂牌出让包括马尾、长乐、连江、闽侯、永泰等地共计7幅土地，出让土地体量超503.38亩，起拍价总额达到30.81亿元。

马尾区将出让马宗地2017-08号、09号地块，两宗地分别为商住、服务设施及商住、幼儿园用地，总占地面积6.6万平方米，总起拍价8.04亿元，其中08号地预估起始楼面价达8465.67元/平方米。永泰宗地[2017]拍04号地为商务金融、批发零售用地，占地面积2.36万平方米，经营性总建筑面积约5.68万平方米，起拍价0.39亿。

另外，长乐[2017]拍-5号、永泰樟[2017]拍03号、连地拍卖[2017]08号及闽侯2017-03号地四宗地均为商住用地，四宗地总面积24.6万方平米，起拍总价22.38亿元。其中，闽侯2017-03号地预估起始楼面价为4999.86元/平方米，为四宗地最高。

出让 | 成都挂出天府新区5宗地商业用地最高起拍价530万元/亩

成都此次挂牌的5宗地均为商业服务业设施用地，最大可建筑面积为99.29万平方米，最高起挂价为2号宗地530万元/亩。最大出让面积为5号宗地，达238.05亩。

成交 | 保利地产8亿元包揽江西九江4商住地基本底价成交

10月31日，保利地产拍下江西省九江市四宗商住用地，地块编号分别为DGB2017031、DGB2017030、DGB2017029、DGB2017035。四宗地总成交价约8.02亿元，楼面价最高约1732元/㎡，溢价率0.5%左右，基本以底价成交。资料显示，四宗地位于九江濂溪区莲花镇龙门村；总面积约353.48亩，合计23.57万平方米；容积率均为FAR≤2.0。

从宗地规划要求上看， DGB2017035地块要求商业建筑所占建筑面积比例15%、住宅占比85%，其他三块宗地要求均为商业占比5%、住宅占比95% 。另外要求商业建筑相对集中布置，规划方案应充分考虑海绵城市、绿色建筑、节能建筑等理念。据了解，保利地产于2007年9月首入江西，落子南昌，此次拿地是首次进入九江市。

成交 | 保利6.3亿竞得肇庆新区一宗商住地溢价率18.9%

10月27日，肇庆挂牌出让肇庆新区一宗商住用地，最终，保利以6.3亿元竞得地块，成交楼面价约4178元/平方米，溢价18.9%。该地块占地约4.3万平方米的商住地，成交楼面价约4178元/平方米，溢价18.9%。目前保利在肇庆新区在售的项目已有保利花园，售价约9850元/平方米。

成交 | 华润置地18.5亿夺东莞大朗商住地

该地块位于大朗镇巷头社区；占地面积5.7万平方米；容积率≤2.22，建筑密度≤35%；总建筑面积12.6万平方米。该地块起始总价16.25亿元，楼面地价1.28万元/平方米。当总价达到20.8亿元，楼面地价为1.64万元/平方米时，地块将转入竞自持环节。10月27日，大朗2017WG017号商住地块在广东东莞市公共资源交易中心正式公开出让。

最终，经过5家房企、2.5小时、45轮的激烈角逐，该地块最终被深圳市润投咨询有限公司（实为：华润置地一二三四（深圳）商业运营管理有限公司）以总价18.5亿元、可售楼面地价1.52万元/平方米斩获。

PART 3 企业动态

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企业层面，全国第三座K11落户武汉光谷，系华中首个艺术中心，融合「水·生命·循环」主题元素，打造「云、湖泊、瀑布」科技互动装置，打造武汉首个人文与建筑、商业与艺术高度融合的购物艺术中心；阳光城商管签11万方商业项目，进一步商业管理输出。

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大宗交易 | 新世界发展18.5亿转售上海华美达广场等资产

10月27日，新世界发展有限公司发布关联交易公告称，其间接全资附属公司新世界发展(中国)有限公司，同意向东凯有限公司出售华美达物业有限公司的全部已发行股本，代价为人民币18.5亿元，可予调整。据了解，华美达物业的主要资产为上海华美达广场，以及毗邻的上海巴黎春天新世界酒店、上海贝尔特酒店，而它主要从事上海华美达广场及该等酒店的营运。

华美达广场盈利能力不太令人满意，通过这项交易，新世界发展估计获得收益约3.28亿港元，并将出售事项所得款项拟用作集团一般营运资金。

拓展 | 全国第三座K11武汉光谷K11艺术购物中心开业

11月2日，武汉光谷K11艺术购物中心正式开业，系华中首个艺术购物中心，商业面积5.4万方。

从交通区位上看，光谷K11位居武昌核心——武汉东湖新技术开发区关山大道，临近地铁2号线延长线，连接地上光谷有轨电车T1线路和7条公交线，关山大道、光谷大道两大主干道直达，雄楚高架拉近武汉三镇。周边汇聚新世界、保利、万科等品牌高端成熟社区，星级酒店环绕，写字楼林立，IBM、雪铁龙、Schneider等1150个企业总部、56个重点高校、12个产业园区分布四周。

项目5公里核心圈内覆盖69万居民，17万专业人士，54万大学生，20万高消费力家庭，学生、居住、工作人口众多，消费潜力大。项目周边及武汉全域，外延至鄂州、黄冈、黄石、咸宁等卫星城市，1小时自驾车程范围内，覆盖人口近2000万，地理位置优越。

从项目所在商圈发展情况看，依托高技术产业开发区及周边高校形成的光谷商圈，拥有区域内高校师生、周边居民、银行金融、光谷产业园从业人员等庞大的消费群体。同时，光谷商圈凭借优越的商业规划，以及交通便利、周边消费潜力巨大等优势，快速成长为武汉最具发展潜力的新兴商圈。

光谷K11整体建筑极具特色，融合「水·生命·循环」主题元素，打造「云、湖泊、瀑布」科技互动装置，通过项目前后下沉式广场、主题中庭、小剧场和屋顶花园等设计，以「艺术主义」、「潮流先锋」、「未来生活」为核心，打造武汉首个人文与建筑、商业与艺术高度融合的购物艺术中心，革命性带来「博物馆零售」新体验。

拓展 | 无锡地铁首个上盖社区商业综合体于10月28日开业

28日，无锡地铁2号线上马墩站上盖物业——「连城新天地食尚广场」开业，该项目是无锡地铁首个上盖社区商业综合体地铁2号线上马墩站周边有多个居住小区，常住人口密度高、消费需求大。此次开业的上马墩站「连城新天地食尚广场」，主出入口共3个，下沉式广场与上马墩站站厅相连，乘客可在地铁站内直接搭乘扶梯到地上商业区。

「连城新天地食尚广场」共分四层。业态涵盖美食广场、超市，还有工业风时尚健身场馆等。未来几年，无锡地铁谈渡桥站、刘潭站、望溪站等站点的上盖物业将陆续建成开业，总面积近10万平方米。

拓展 | 杭州第五座龙湖天街28.23亿落子大江东体量达40万㎡

10月30日，杭州大江东土地市场迎来四季度首轮高潮，集中出让3宗地块——2宗涉宅地和1宗商地，分别为大江东核心区北二路商住地块、义蓬街道住宅用地和前进街道商业地块，总出让面积294.7亩，总体量超44万平方米，总起价21.45亿元。其中大江东核心区北二路南商住地块由龙湖以28.23亿元总价竞得，目前龙湖已在杭州布局五座天街，除去此次落子龙湖大江东第五座天街，另外四座分别为已经开业的金沙天街、滨江天街，以及已经拿地的蒋村、三墩天街项目。

轻资产 | 阳光城商管签11万方商业项目全权运营升级苏州大运城商场

阳光城商管签11万方商业项目全权运营升级苏州大运城商场。该项目商业总建筑面积约11万平方米，由8万平方米购物中心和3万平方米街区商业组成，于2015年12月开业，目前已有百余个涵盖零售、餐饮、儿童培训、娱乐体验为主的业态品牌。本次签约，金鑫地产将苏州金鑫大运城项目交由阳光集团商管对项目进行全权运营升级，包括优化业态组合，提升运营管理能力等。阳光集团商管将把项目升级打造成更有品牌个性及时尚活力的商业空间。

阳光城集团商业地产项目，主要聚焦于长三角、京津冀、珠三角等一线城市及二线省会城市，并根据市场需求划分出「阳光小镇」、「阳光天地」及「阳光荟」三大产品线。

继西安高新阳光天地成功开业、运营后，福州奥体阳光天地已开业。上海唐镇阳光天地、苏州阳光天地等项目也正紧锣密鼓地筹备中，未来三年内阳光城商业在上海、广州、长沙、郑州、厦门等城市将有16个商业体陆续启航。