起风了！北京发布旧厂房转型文创园政策，存量更新成为商业地产下一个风口

文创商业地产无疑是当前的风口，但操盘文创商业并不容易，火爆的背后往往是泪水：拿项目、策划、设计、改造、招商、开业和运营；其中和政府关系无疑是重中之重：报批报建、消防、卫生审批、工商注册 ......

2018年4月4日，北京正式发布 《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》。这是目前我国第一例用老旧厂房发展文化创意产业的相关扶持政策，在全国范围也具有相当的引领意义。

下面为全文：

本市老旧工业厂房、仓储用房及相关工业设施(以下简称老旧厂房)，建筑风格独特，承载着近现代北京工业发展的历史记忆，是传承发展历史文化、促进城市有机更新的重要载体和宝贵资源。保护利用好老旧厂房，充分挖掘其文化内涵和再生价值，兴办公共文化设施，发展文化创意产业，建设新型城市文化空间，有利于提升城市文化品质，推动城市风貌提升和产业升级，增强城市活力和竞争力。依据国家有关政策，结合本市实际，现就保护利用老旧厂房拓展文化空间提出指导意见。

（一）坚持保护优先，科学利用。高度重视老旧厂房的工业遗 产价值，该保则保、以保定用、以用促保，保护与再利用并举。科学 分类，因类施策，做好保护性利用和创新性改造。严禁盲目拆建， 避免过度改造。

（二）坚持需求导向，高端引领。着眼解决公共文化服务供需 矛盾，挖掘老旧厂房空间资源 ，承载文化馆、图书馆、博物馆、美术 馆、实体书店、艺术影院、非遗展示中心等文化设施功能 ，提升公共 文化服务保障能力；聚焦文化创意产业创新发展，积极推动达到一定规模和符合建筑标准的老旧厂房资源向文化创意产业园区转型，对接导入高端项目资源，实现经济效益和社会效益相统一。

（三）坚持政府引导，市场运作。切实履行政府职能，按照整体 规划、合理布局、明确标准的思路，有序推进老旧厂房保护利用工作；充分发挥企业主体作用， 支持以厂房租赁、企业资产重组、托管经营等多种方式，实现市场化运作。

（一）开展普查登记。加快启动对全市老旧厂房资源的摸底调 查，分析研究老旧厂房历史功能、保存现状和相关数据资料，建立 完整的资源信息台账，进行备案登记，并予以公开发布。

（二）科学评估认定。对照老旧厂房的历史年代、文化风貌、区 位条件、建筑体量、功能格局、利用价值、结构安全等，研究制定分 级、分类保护利用标准，并建立评价认定机制，统一开展评估认定。 重要的老旧厂房要列为工业遗产，纳入历史文化名城保护范畴，其 中列入不可移动文物的老旧厂房，其保护利用要严格执行国家及 本市文物管理有关规定。

（三）编制专项规划。在普查登记、评估认定基础上，根据首都 城市战略定位和北京城市总体规划，对照本市国民经济和社会发展规划及土地利用、文化发展等相关规划， 研究编制老旧厂房保护利用专项规划 ，明确全市老旧厂房保护利用的范围、对象和层级。制定出台工业遗产专项规划及保护利用管理办法。

（四）促进多元利用。优化配置公共文化设施，利用老旧厂房 打造形式多样的公共文化服务空间。按照《北京市文化创意产业 发展指导目录》，研究制定利用老旧厂房发展文化创意产业的导则 指南，因地、因类确定保护利用方向、模式，着力发展文化创意产业 高精尖项目。

（一）保护利用老旧厂房要严格按照分级分类标准实施。对于 核心区的老旧厂房保护利用，要符合核心区功能定位以及非首都 功能疏解要求，对接导入优质资源和项目；对于具有工业遗产价值 的老旧厂房，原则上不应改变原有建筑容积率、建筑密度以及外轮 廓线；对于具有文化价值的危旧厂房，鼓励进行保护性修缮和利 用；对于可明显展示城市工业发展轨迹的标志性工业设施要予以 科学保护，合理利用。

（二）对保护利用老旧厂房改建、兴办文化馆、图书馆、博物馆、 美术馆等非营利性公共文化设施的， 依规批准后，可采取划拨方式办理相关用地手续。

（三）对保护利用老旧厂房发展文化创意产业项目，且不改变 原有土地性质、不变更原有产权关系、不涉及重新开发建设的，经评估认定并依规批准后，可实行继续 按原用途和原土地权利类型使用土地的5年过渡期政策，过渡期内暂不对划拨土地的经营行为征收土地收益。 对执行上述过渡期政策的，市文化创意产业主管部门要向规划国土部门提供相关证明文件，并对项目经营方向进行监管。过渡期满或涉及转让需办理相关用地手续的，经评估认定并依规批准后， 可按新用途、新权利类型、市场价，采取协议出让方式或长期租赁、先租后让、租让结合等方式办理相关用地手续。

（四） 对保护利用老旧厂房发展文化创意产业项目的，产权单 位或经产权单位授权且取得五年及以上经营权限的运营主体，可按如下程序依法开展保护利用：

（五）对于属于保护利用范围且确需调整改造的老旧厂房，可 在不改变原有土地性质、不变更原有产权关系、保证消防和结构安全等前提下，按要求对建筑内部空间适当调整装修。

（六）对符合保护利用范围但暂未取得房屋所有权证的， 按有 关规定办理工商登记注册。 经市相关部门确认的文化创意产业功能区内示范园区、文创小镇、文创街区、文创空间，工商部门对其入驻企业在登记注册方面予以支持。

（一）加强组织实施。市推进全国文化中心建设领导小组办公 室负责统筹推进相关工作，建立市级统筹、属地管理、企业实施的 工作机制。市规划国土委、市文物局、市文资办负责梳理历史脉络 ，制定老旧厂房保护利用指南，为基层具体实施提供可操作的规 范。在此基础上，各区开展普查登记，完成评估认定，为保护利用提供支撑。 针对老旧厂房保护利用中的审批、立项、规划、用地、改 造、验收、招商等各环节，市有关部门要制定完善相关实施细则、管理 规范、操作流程和技术标准，提高审批效率，加强事中事后监管。

（二）加大资金支持。统筹利用现有政策和资金渠道，加大对 保护利用项目以及相关基础设施建设的支持力度。鼓励社会资本参与老旧厂房保护利用，对于符合支持条件的保护利用项目，可从市政府固定资产投资中安排资金补贴；对保护利用项目中的公益性、公共性服务平台建设与服务事项，通过政府购买服务、担保补贴、贷款贴息等方式予以支持。 鼓励老旧厂房所有权主体和运营主体，以老旧厂房所有权、租赁权和运营权为标的，以租金收益为基础，通过资产证券化等方式进行融资，拓宽资金来源。

（三）加强服务管理。建立保护利用老旧厂房拓展文化空间的 专业化服务机制，提供方案设计、学习交流、培训咨询等服务。依 托社会机构，组建老旧厂房保护利用专家指导小组，为调查研究、 评估认定、规划编制、规范制订等提供支持。建立老旧厂房保护利 用评价考核机制，实施动态监督管理，培育一批优秀示范项目，对 于保护利用成效显著的，给予表彰奖励。保护利用项目建成后，要 符合文化创意产业相关比重要求；对违反保护规定、擅自改变用途 等行为，依法依规处理。