杨老师你好!
关注你微博很久了，很看好你的房价的预判，所以也想聊聊我的买房故事，请你指正！
我80年生，老家上海，父母2001年在联洋买了套135平的学区电梯房，由于当时父亲从单位拿了笔工龄买断的钱，所有没有把老公房卖掉，目前等拆迁中。
第一次购房
由于工作调动到广州，反正有公司租金补贴，我07年在广州市区买了套80平的电梯两房，买进90万，当时首付20多万，其余的贷款。但是我感觉犯了2个错误，首先，我早早的在08年下半年就把贷款还清了，第一次买房不想背房贷，这个直接影响到我第2次购房了，后面再说。 其次，由于名额需求，我2016年1月把房子按照280万卖掉了，这个有点卖亏，因为广州房子2016年开始涨的很凶。
第二次购房
08年把首套贷款还清了，手里又有了40万现金，正好听朋友说广州珠江新城有条步行街，未来很有潜力，就过去马上买了套86平的两房，总价138万，因为手上的现金只够买两房的，如果不把第一套贷款还清，我应该直接可以一步到位买3房，这个损失真的很大。转眼到2016年下半年，珠江新城的两房涨到了500-600万，这套我不舍得卖，因为地段实在太好，而且限购原因，卖了就买不回来了。
第三次购房
2房对于我家庭来说太小，所以基本上目前都是在外面租3房住，自己的房子出租。从2010年开始一直在关注广州的3房，但苦于名额问题和资金问题，一直没有下手，慢慢看着广州的房子越来越贵，好在2012年我把父亲的名字挂在广州朋友的公司里面，等3年后就有购房资格了。
由于2014年股票大涨，我2015年3月去广州保利天悦看楼，正好市场还没有起来，销售说没有名额可以先付全款，等有名额了再过户，而且可以半年或者一年分期付款，我就用父亲的名字买了套200房的4房单位总价780万，没想到刚买了不久2015年6月就股市暴跌，我这次投资算是非常成功。而且短短1年多时间，这套房子由于位处琶洲，总价竟然涨到1200-1400万了，这个连自己都没有想到。
第四次购房
由于家里的生意越做越好，资金也越来越多，2015年10月去上海看了张江的汤臣湖庭的别墅290方（送150方地下室和500平花园），当时毛胚2000万，老婆说以后长期在广州发展了，不要在上海买别墅了，毕竟父母2个老人也住不了那么大的房子，要买就先买广州的别墅。因此错过了这个机会。
但2015年底马上在广州入手了套新世界地产的金湖翡翠山的270平的连排别墅（实用超过400平+100平花园），毛胚1150万，商量后夫妻离婚用老婆的名额买，贷款契税都算首套，也正因为中间的机缘巧合，我把第一套80平的房子280万卖了，这个真的是自己的失策。这套连排基本上离广州CBD，9公里直线距离，高速公路口，背山望湖，环境非常好，里面住的都是各国领事和世界500强的高管，所以我感觉这套房子都是赚了，因为全新盘根本没有人放二手出来，所以不知道实际目前的市场价格了，但对面刚需盘都卖到3-4万一平了，我买进才4.2万。
第五次购房（太冲动了）
转眼到了2016年10月，经过1年的努力打拼，又有了些资金，老婆嚷着要投资杭州，长沙，我和她商量毕竟我们在上海还没有自己的房子，我在上海买还可以算首套，要投资就先投资上海，而且直接一步到位上别墅，因为首套杠杆用的足，所以10月就想到了去年看的汤臣湖庭，一看价格比去年上涨了30-40%，我和太太还只是在网上了解的，自己都没有去实地看过，结果找到套靠近罗山路的边套连排别墅（290平+140平地下室+300平花园），父母看了后很喜欢，我自己没看的前提下就落定了，全包含税2600万，首付3成，父母原来的3房可以卖900多万，所以拼拼凑凑买下来了，只是每个月的贷款蛮吓人了，2套别墅16万一个月的还款。
我自己感觉第5套别墅买的有点冲动，时间点上不是很好，10月国庆上海出了调控政策了，我还执意要买，而且后来实地看了房子，靠近马路有一点点吵，花了那么多钱，买了套有小缺陷的房子，心里不是很舒服。当时想这父母喜欢才最重要，还有就是上海的老房子放眼望去都是8-9万一平了，这个别墅折算下来才6万多，又是内环边上的别墅，价格上也压了5个点下来，所以还是买了。又机缘巧合我网签在10月底，正好躲开了11月底的上海的调控，如果11月没有定的话，首付7成我真的不一定会买了。
请教下杨老师我汤臣湖庭的别墅到底是买的对还是错啊，目前确实纠结。第一次写买房经历有些罗嗦，望老师多多包涵，感谢杨老师，期待你的回信。
杨评：
1、前面四次购房，基本上还算可以，时机与地点，都没犯错，第三套和第四套，时机与区域，选择得相当不错。
2、第五套。确实失策了。第一，时机不好。在上海楼市本轮的正高点入市，11月下旬出台认房又认贷新政之后，市场就转为下行了。如果入市时机不对，你很难买到合适价格，你所谓的单价六万，是算上了地下室面积，如按产权面积，则近九万了。不存在低估现象。
第二，产品有问题。别墅的升值性较差，而你父母2个老人也住不了那么大的房子。租金收益率也偏低。如果纯属投资，想把上海房票的价值最大化，应买好地段的大平层。
3、人生得意须尽欢，是对的。投资顺手须尽兴，是不对的。正是由于第三第四次购房太顺手了，滋生了盲目乐观的情绪，致使第五次失误，而且金额最高的一次交易。
吃一堑，长一智。以后宜戒骄戒躁。
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