【CAS干货】深耕日本房地产市场 | J-REIT是聚宝盆、还是垃圾桶？

2017年，上市J-REIT增加至58家，市值总共为11兆日元，与东证1部房地产业的14兆日元并驾齐驱，甚至在16年7月一度超越房地产业的市值，成为全球第二大REIT市场。

J-REIT的快速成长，也带来了蝴蝶效应。

凭借稳定且相对较高的收益率，J-REIT受到了地方银行为代表的金融机构、个人投资者的青睐，购买者中还出现了日本央行的身影。有了强大的资金来源，J-REIT将众多优质的办公楼、公寓和酒店资产纳入麾下。

但是，市场中经常有另一种声音：J-REIT不过是房地产商的垃圾桶。

J-REIT是房地产投资信托的日本版，从投资者那里筹措资金用于投资房地产，将租金收入分配给投资者作为投资回报。投资者间接地投资房地产，同时又能够像股票一样轻松买卖。

J-REIT的一个重要的特点就是，“导管性”。 J-REIT中除了投资运营等核心业务外，其余都外包给资产管理公司(AM)。并且，如果利润的90%以上发放给投资者，则法人税可以减免。

J-REIT的回报率，目前为3-4%左右，在诞生初期曾经达到5.8%左右。

日本股市长期表现不佳，中小企业业绩低迷导致地方银行缺乏好的投资机会，所以拥有比股市风险低、收益率不错的J-REIT受到地方银行的追捧。

而且，日本是全世界唯一一个央行购买REIT的国家，有了央行的鼎力支持，投资者们更是买得放心、赚得开心。

日本央行的J-REIT持有量

J-REIT投资的资产从初期的办公楼，现在已经扩展到了公寓、酒店、物流等。投资者包含个人投资者、外国投资者、日本的金融机构和日本央行。而有了J-REIT这个强大的购买者，房地产商可专注于优良资产的开发。

到目前为止，J-REIT可以算是各方获利的聚宝盆，那为什么还要说J-REIT是“垃圾桶”呢？

J-REIT的构成中，下面的三者是产生利益冲突的主要原因。

发起人： 主要是指将房地产卖给房地产投资信托的一方，同时也多为前述资产管理公司的母公司。

资产管理公司(简称AM)： 收益主要是AM手续费，可以细分为资产收购时、运营阶段、资产销售时手续费、以及表现费4类。

投资者： 即个人投资者、机构投资者等。

资产管理公司，既需要为母公司发起人创造收益，同时又要为投资者以最优方式来投资运营，这里就容易产生利益冲突。如下图所示。

REIT，发起人，AM之间的关系

1. 从发起人那里购买资产时

作为发起人，市场好的时候希望卖个高价，把手头不好的资产处理掉；在市场不好的时候，也有买家自己开发的资产。这样一来，房地产投资信托就容易沦为房地产公司的垃圾桶。

2. 资产的运营阶段

为了给发起人创收，资管公司希望能够各种方法来提高资管手续费。但是这样会增加成本，减少J-REIT投资者的分红。

3. 资产销售时

房地产投资信托可能会资产卖给发起人，站在发起人角度当然是希望越便宜越好，但是这样会侵害了投资者的利益。

除此之外，在房地产公司财年末的时候，房地产公司可以把不良资产处理给J-REIT。再等到J-REIT财年末时，房地产公司其回购。