案例地址：北京朝阳区磨房北里小区
使用面积：100平
户型格局：2室2厅1卫
同小区同户型租金：7500-8000元/月
期望改造后租金溢价：50%
改造成本：见文末
改造周期：5个月
产品经理：Jing
项目经理：Jing
案例报告整理人：Jing
共同撰稿人：黄碎碎
第一次接触委托人的时候，他正处于即将从三口之家拓展为四口之家的幸福阶段当中。我的委托人是一名
金融从业者。
面对即将到来的二胎，他们现有的两居房屋已经很难满足更大的居住需求，
面对北京高昂的租房成本，如何加量不加价地解决棘手的难题摆在了他们面前。
但是作为一位聪明又有远见的金融从业者，这点小麻烦怎么可能难得住我的委托人呢
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他很快就想到了
以租养租
的形式：把他们现在自住的房子拿出来改造出租，然后去租一套更大的房子一家四口自住。
从“必须住自己的房子”的思想里解放出来，去租一个更大面积更好小区的房子，这样子全家人都搬进去住在舒适宽敞的房子里面，而且宝宝也可以在有良好小区环境的地方玩耍，一举多得想想就觉得很美好~
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说干就干，在三月份的某个周末，委托人从想到这个点子到实现这个“金融腾挪术”只花了两天的时间：租了一套月租两万的四居的房子。
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可能你会认为金融从业者肯定都很会精打细算，但是在和我的委托人提案的时候，他却从没有纠结于数字。无论是改造的预算，还是改造后的租金预期，委托人都没有质疑。后期改造到运营更是
全权交托
。
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这里有个很重要的原因：一是因为委托人对季老湿团队有过长达两三年的接触了解，另外一方面也是因为委托人很清楚房屋改造的必要性和价值（简称有远见
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）。因为
委托人在购买另外一套物业的时候，同样的小区和户型，面对那些报价高出几十万的精装修房，还是忍不住想多看几眼纠结一下。
所以，当下委托人就明白了
“颜值”对于房子的重要性
。
特别是有了孩子之后，出行旅游都希望能订上有厨房的民宿。
看过我们改造的高颜值民宿后，委托人自己都心动地想去住。
所以，在自己有机会去改造和做民宿的时候，毫不犹豫地做出了决定选择季老湿团队帮他改造民宿。
下面是我们当时做的定位文件↓
那么，这个方案的关键点就是，能否获得高于周边市场价的租金溢价？
(改造前我们预测最高750元一晚， 最近上线的结果实在是突破我们对北京民宿的认知。)
怎么去实现呢？让我娓娓道来~
这套80年代建造的顶楼2居室，经过设计团队的改造后，呈现的效果着实惊艳到了初遇它的每一位~
先上视频养养眼 ↓
让我一句话形容这个家，就是我已经不记得它原来的样子了。
Before
After
为了帮助委托人能获得更高的租金溢价，产品经理在评估房子所在的区位、周边交通等配套后，给出了短租（民宿）的定位，相对于长租的稳定收入，短租运营得好，可以有2~3倍的溢价（
2018年帝都3倍溢价的“能量小屋”
）。
委托人对于改造团队非常信任，签完合同后就甩手了，不参与改造过程，只等最后的结果，所谓吃饭不进厨房，也就是这样了。
老房子改造，免不了一番敲砸拆，在这之前，让我们先来看看房子原来的模样吧~
这套房屋原本是长这样的
↓
老破旧不算什么，全改也不算什么，改完后如何将高颜值产生高溢价才是见真章的地方！让我们看看设计师如何下手吧~
01
阳台渗水湿气重
生态板加持增暖意
房子在小区的顶楼，有个特别狭长，呈直角的阳台，拐弯处是小区顶楼的一个角，常年因为渗水潮气严重造成墙面脱落，冬季来临的时候这块区域尤为寒冷。委托人曾尝试除湿机，效果也不尽人意。这个狭长的阳台就成了委托人的一块心病，再三嘱咐我，趁这次改造把这块区域彻底改善一下。
经过团队内部沟通后，决定在做好防水的基础上，覆盖一层生态板材，不仅起到保温的效果，而且非常美观，整个阳台顿时多了一份温润。
原来的“防空洞”摇身一变成了“休闲区域”
02
餐厅增加移门
提升入户仪式感
改造前的格局，入户门进来之后直接就是餐厅，而左手边相邻着卫生间，总觉得不得劲~
改造后，拆除了原有卫生间的墙体，将卫生间干湿分区，并且在餐厅和干区之间进行了隔断，形成了一个入户玄关。入户门进来之后，新建的墙体在视觉上进行了阻断，不会直接看到餐厅区域。在这里，换好鞋，洗好手，从推开移门一刹那，心情从室外过渡到了室内，正式进入了家的区域。
拆除墙体、新建墙体、布局示意图
这块区域的改造，可以说是这套房子里小编最爱的一个设计点~
03
要颜值
也要空间感
原先的厨房灶台设在阳台，设计师将灶台部分搬了进来， 并在另一侧设置了吧台，可以作为简单的就餐区域。
而吧台的背后就是客厅电视墙，是和客厅联通的，之所以这么设置，一是考虑到空间的开阔感，二是考虑到未来的民宿客人在厨房煮个简单的面食或者在吧台就餐时，还能与客厅的小伙伴进行互动。
躺在沙发上的小伙伴：XXX，给我的面里多加个火腿肠
04
卧室要颜值
更要舒适
作为民宿来说，客人进门第一眼看到的一定是客厅、餐厅这些区域，只有当夜幕降临时，才会进入到卧室。作为一个最起码要呆6小时以上的空间，颜值是必须的，而更重要的，就是床品的舒适感。在挑选民宿用品时，我们都会选择星级酒店用的床垫、被褥、枕头，力求让每一位过客睡得舒心~
次卧
主卧设置了衣帽间，短租有逼格，长租有需求
05
老破旧的高光时刻
通透
这套房子虽然老旧，但是屋内基本上大部分空间都有自然光的照射，设计师在原有光照基础上，重点补充了“防空洞”和入户玄关的照明即可。
06
老破旧的转身
上线
这套民宿春节后上线， 才上线的第三单就颠覆了我对北京民宿的认知。987元每晚，正常价格是799元/晚，基本上就是800元-1000元的水平了。对于一套刚上线不到一个月的两居的民宿来说， 这个价格的涨幅速度实在是超出预期。前期我还在想着怎么帮助委托人覆盖全部的租房成本，没想到刚开始接单就看到了希望。预计过了爬坡期之后流水能轻松到
20000-25000
元。
你是否也想见证一下这套的奇迹呢？
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改造成本：
共21.1万
其中硬装半包6万
硬装主材3万
软装6.1万
家电五金1.5万
民宿用品1.5万
阳台和主卧改造的额外费用3万
在推进这个案子的过程中，让我领悟到有时候提升生活质量固然离不开努力工作赚钱加薪，有时候看似无解的难题，其实也就是观念的一瞬转变而已，生活从没有把人逼入绝境，欠缺的只是一份打破陈规、适时改变的智慧。
－End－
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提 问
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我有房子，如何请季老湿和他的小伙伴们改价溢价呢？
💡
回 答
💡
1.打开公众号底部菜单点击
“我要改造
”
2.填表后季老湿的小伙伴会尽快联系你拉咨询群哦~
3.拉群后会有一整个团队的小伙伴为你服务哦~么么哒~
下单的时候备注
优惠码“
leiweielonquanzhi
”
有小惊喜哦~
他很快就想到了
）。因为
