投资建议：
克尔瑞公布5月百强销售榜单，TOP10房企5月销售金额4056.6亿元，YOY+1.6%；TOP50房企5月销售金额8982亿元，YOY+10.4%；TOP100房企5月销售金额10935亿元，YOY+14.4%；1-5月TOP10房企累计增速为-2%、TOP50房企累计增速为-6%、TOP100房企累计增速为-8%；目前百强房企销售已恢复至去年同期九成以上的销售规模。个别房企1-5月累计销售规模已转正，如中国恒大、世茂房地产、招商蛇口、金地集团、中国金茂、绿城中国、荣盛发展等。以跟踪的36大城市高频数据表现看，年初至今，36大城市一手房累计销售面积同比下降27.38%，其中一线、二线、三线、四线城市累计销售面积同比增速分别为-28.03%、-24.01%、-33.84%、-30.41%；若以2018-2019年平均累计值的同期数据看，目前36大城市累计销售面积已恢复至18-19年同期平均值的九成，其中一线、二线、三线及四线城市累计销售面积较18-19年同期平均值的恢复度分别为0.89、0.93、0.85、0.87，二线城市恢复度最快，其次为一线城市；三四线城市的表现也相对坚挺。
2020年首周至本周，百城土地供应累计值5.53亿方，已达到上年同期累计水平的1.06；成交累计值4.51亿方，为上年同期累计水平的0.96。分城市能级看，一线、二线、三线城市土地供应分别为上年同期累计水平的1.62、1.02、1.05；而对应土地成交分别为上年同期累计水平的1.12、0.90、0.99；一线城市土地供应与成交呈现两旺势头，三线城市次之。从2020年第一周至本周趋势看，一线自首周开始供应较上年同期放量，至3月份开始逐步稳定于1.6-1.8的区间内；二线、三线城市土地供应较2019年对应周度累计值的覆盖比例相对平稳；而土地成交上，一月底起受疫情影响，一线、二线、三线土地累计成交较2019年对应周度累计成交值下降，且在二月初创年内覆盖度低位，后逐步恢复；至3月底开始土地成交恢复度逐步提升；与当前房企战略性补库存、融资环境相对宽松等相关。
溢价率角度看，5月百城溢价率平均值为13.99%（较4月平均溢价率减少1.20%），其中一线、二线、三线溢价率平均值分别为11.09%、13.10%、16.48%，分别较4月平均溢价率提升6.50%、略缩0.81%、减少4.60%。当前百城土地成交溢价率表现一般在20%的期间内波动，与年初至今挂牌均价抬升有一定的关系。
疫情下的“因城施策”主要是对于前期政策进行调节，如拿地环节的宽松、预备条件的放松，在限购等主要需求端的调控上仍相对保守，并未脱离“房住不炒”的主基调，我们认为“房住不炒”主基调下的因城施策将是地产行业的政策调控的新常态，未来政策“大紧小松”格局短期内仍将持续。考虑当前融资环境相对宽松，叠加房企战略性补货意愿充足，我们对于当下地产板块的判断主要从三个逻辑出发，一是具备加杠杆空间、能突破公司当前规模限制的房企；二是在维持规模一定层级的基础上，可以通过降杆杆等举措优化报表、提升增长的质量的房企；三是土地储备集中于优质核心区域，享受未来城市圈发展的溢价空间的房企。我们短期重点推荐：保利地产、万科A、金地集团、金科股份、城投控股、阳光城、招商积余等；持续建议关注：1）优质地产：保利、万科A、金地集团、招蛇、金科、阳光城、世茂、融创、龙湖集团、旭辉控股、中南建设等；2）物业管理：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等；3）旧改混改商业：城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸。
风险提示：政策变化不及预期，房屋销售不及预期
