9月以来的公募REITs市场，呈现供需两旺的发展势头。9月23日，九州通发布公告称，其医药仓储物流基础设施公募REITs申报获得受理，这是首单医药REITs，标志着九州通打开了进军REITs市场的大门。若产品成功发行，九州通也将成为少数拥有REITs平台的A股上市公司。
相关数据显示，截至9月27日，公募REITs年内发行数量和规模分别为17只和384亿元，较2023全年增长183.33%和91.04%。九州通公告还提到，如果发行完成，预计将给公司净利润增加不超过7亿元，几乎接近其2023年全年净利润近35%的额外增长。REITs何以能给其增加近7个亿？九州通的这一创新举措对于医药流通市场的竞争格局又将带来哪些影响？本文一探究竟。
REITs全称是Real Estate Investment Trust，也就是不动产投资信托基金，其核心是将不动产打包卖给投资者并从不动产的租金以及资产价值上涨中获益。按照相关规定，REITs每年收入的至少90%要以现金形式分配给投资者。同时，REITs可以退出，相对股票和基金来说，这点吸引了不少投资者。
按照九州通的公告，其选择将位于武汉市东西湖区医药物流仓储的一处资产放入REITs公募，这处资产总建筑面积约为17.2万平方米，曾被评为全国十大“国家智能化仓储物流示范基地”。如果该REITs最终获批并销售成功，九州通相当于获得了额外收入并可计入当期的利润，这也是九州通公告里7个亿的由来。当然，未来九州通肯定是要继续使用此处仓储设施，而该REITs的主要收入也将主要来自九州通缴纳的租金，九州通实际上是用未来的租金支出换取了现在的现金收入。同时，未来如果该仓储资产价值持续上升，九州通可能有卖亏的风险；相反，如果资产价值持续下降，九州通可能算卖了个好价格，商业回报是否划算相信其一定经过了仔细的财务核算。
笔者认为，九州通选择将自有物业证券化与彼时国内不动产资产估值普遍较低有关，通过证券化来真正体现资产价值并实现商业回报，改善公司经营面。不过，9月底，政策面释放了极强的激励股市与房市发展的信号，市场情绪高涨，被低估的资产迎来了快速重新修复估值的机会。对于市场资金来说，同样的钱是投入稳健的REITs资产，还是投入可能更具回报潜力的二级市场，可能都需要重新进行评估。
作为流通巨头，经营面的核心是保持业务的盈利性和成长性，在这两方面，全国医药商业企业的“四大龙头”企业——国药控股、上海医药、华润医药、九州通目前面临的挑战并不小（见表）。
从四大龙头企业的盈利能力、成长能力、偿债能力指标统计可以看到：盈利能力方面，国药控股表现最佳，华润医药紧随其后，九州通表现最差，净利润、净利率均垫底，唯有毛利率略高于国药控股；成长能力方面，九州通和国药控股两家公司均出现了营收、净利润双双负增长，九州通的营收负增长幅度更大，国药控股的净利润负增长幅度更大；偿债能力上，上海医药和华润医药的资产负债率均在63%左右，更为健康，国药控股71.5%的资产负债率超过了70%的警戒线，但作为国资控股企业，一般不会认为国药控股有偿债能力风险，而民资背景的九州通69.01%资产负债率接近警戒线，更有资金方面的压力，这也可能是九州通尝试发行REITs公募的原因之一。不过，笔者认为，九州通通过REITs融到的钱能够保障自身的资金链，但无法构成对其他巨头的差异化竞争优势，因为其他巨头资金池更雄厚。
总的来说，医药物流是一个涉及国计民生但利润率又非常微薄的产业，国药控股、上海医药、华润医药有国资背景主导产业发展，九州通依靠自己的战略规划和努力也取得了不错的生态位，但要进一步发展，挑战并不小。一是医药流通领域的区域龙头企业大多也是国资实控，对于九州通来说，并购整合的机会并不多；二是医药物流是充分竞争的市场，要想保住现有的“地位”或赶超，业绩成长性必须要达到头部企业的平均水平，否则只会被竞争对手越超越远。今年，另一家区域龙头上市商业公司中国医药的实控方中国通用技术集团一直在筹划入主另一家区域龙头上市商业公司重药控股。如果这起交易能够顺利完成，按照中国医药和重药控股2023年的年销售额计算，通用技术集团将能够搭建起一个年度销售额在1200亿元左右的新商业公司，离九州通年销售额的差距将只有300亿元左右。另外，9月26日召开的中共中央政治局会议特别提到了“要支持上市公司并购重组”，可以预见，未来医药商业流通领域的重组案例仍有可能会发生。
路在何方？“一新两化”更关键
单论财务指标，医药流通行业先天模式重，净利润率低，且市场格局稳固，竞争激烈，医药流通企业如何实现战略突围？九州通向来以善于创新为主要特色，无论在数字化医药分销、供应链业务还是总代品牌推广等方面都有颇多创新之举，近期更是提出“三新两化”战略，即新产品、新零售、新医疗、数字化和不动产证券化，以帮助其开辟新的利润来源、提升运营效率、筹措更多资金。不过，笔者认为，REITs只是开胃小菜，顺应行业新趋势，在创新药、数字化以及国际化这“一新两化”领域形成真正突破也许更为关键。
具体来看：1.“新产品”策略。在医药领域，所谓“新产品”主要指创新药，而九州通的“新产品”策略指的是总代品牌推广（CSO）和医药工业自产以及OEM业务。CSO业务有几家流通企业都在做，但医药工业自产业务如果对标华润医药与上海医药的工业板块则差距较大。不过，华东医药的创新转型给业内提供了参考，其在ADC药物、糖尿病药物减肥适应症开发、医美等领域的投入都产生了积极的效果。九州通能否凭借渠道优势、一定的资金优势以及对医药行业的理解，通过创新药开辟第二成长曲线，值得关注。
2.“新零售”策略。新零售的核心是全渠道零售，早在2009年左右，九州通就与京东合作成立京东好药师网上商城进入医药电商领域，但迄今为止成绩并不显著。作为商业企业，九州通要在零售板块发力很容易与其商业板块的零售客户产生利益冲突，管理这种冲突的结果通常是牺牲零售板块的利益。另外，国药控股孕育国大药房这样的成功案例很难复制。
3.“新医疗”策略。通过线上医疗赋能线下板块难以支撑一块独立的业务，进入线下医院、诊所领域与既有业务板块并不构成利益冲突，但要让线下医疗形成规模化收入可能比创新药的难度更大。
笔者认为，“数字化”是医药流通真正有可能形成突破的领域。对于医药流通这样利润微薄的产业来说，数字化的核心在于降本增效，通过人工智能、机器人、互联网、物联网等先进技术降低整体的商业运营成本，提供其他流通企业无法提供的服务，从而打造核心竞争力。
此外，医药流通企业还可以尝试走国际化道路。在“出海”的大潮中，谁能够率先在医药流通“出海”上取得成功，契合医药工业企业的“出海”，将有可能享受到“出海”的红利，进一步反哺国内市场。
也有观点认为，流通领域具有很强的“本地生意”属性，国外企业很难取得成功，不过，中国人创办的企业极兔在东南亚物流市场的成功，或许给了我们看待这门生意的不同视角。
