品牌房企积极布局苏城 上半年土地出让金311.28亿元 ——2017年上半年苏州市区经营性建设用地成交分析报告

　　2017年上半年苏州市区共举行两次土拍，为时四天，出让33宗地块，60余家房企参与，相比之下，可谓僧多粥少。参与报名房企分别为：万科、中海、碧桂园、龙湖、九龙仓、港中旅、合景、华发、金辉、金茂、世茂、朗诗、首开、新城、旭辉、招商、正荣、中粮、中南、北辰、葛洲坝、海亮、华宇、东原、金地、上坤、绿景、建工、融创、仁恒、吴中、象屿、阳光城、当代、中锐、蓝光、上海郡悦置业、上海城建、上海城开、上海中建、恒基等。最终金茂耗资103亿入手高新区2宗地，正荣24.27亿元竞得吴中太湖新城地块，恒山发展14.42亿斩获胥口镇地块，龙湖17.5亿竞得劳动路地块，金辉5.5亿再次布局临湖镇，创元8.78亿摘临湖镇商住地块，中海3.52亿竞得吴中区商服地块，旭辉成功竞得甪直肖家桥地块，上海中建竞得元和街道地块，无锡银城竞得姑苏区地块，禹洲地产竞得望亭镇地块，上海上实竞得木渎地块。

　　从进入一次报价的房企来看，还有很多房企没能拿到地，如九龙仓、招商、上海建工、中南、吴中地产、仁恒、葛洲坝、象屿、首开、港中旅、上海郡悦置业、上海城建、上海城开等，这些房企拿地心态迫切。其中部分房企已经进驻苏州，需要补仓；而如其中葛洲坝、象屿等房企则是多次参与苏州土拍，意欲进驻苏州，但暂时未能有所斩获。

　　2016年苏州楼市异常火爆，政府也出台一系列政策来进行调控，土地方面从"熔断"到"限价拿地"再到"限制多马甲"，楼市则限购升级，政策组合拳之下，房企拿地也较为理性，土拍过程也有"冷"有"热"，有"快"有"慢"。苏州土地市场逐步走向平稳理性。

　　从成交数据来看，高新区、吴中区、相城区为上半年苏州土地市场供应主力，面积占比88％，金额占比88％。其中高新区面积金额均为第一，面积71.35万㎡，占比46％，金额108.53亿元，占比35％；吴中区面积41.04万㎡，占比27％，金额87.85亿元，占比28％；相城区面积22.73万㎡，占比15％，金额77.53亿元，占比25％。

　　高新区、吴中区和相城区是目前苏州市区土地市场的供地大户，相对姑苏区、工业园区来说，三个区域可供开发面积相对较多，深受房企追捧。

　　从成交金额来看，2017年上半年苏州市经营性建设用地出让住宅用地和商住用地共15宗，出让面积94.25万㎡，占比61％，金额293.67亿元，占比94％。

　　从楼面价来看，2017年上半年苏州市经营性建设用地楼面价超万元地块数量为13宗，其中城镇住宅用地6宗，商住用地4宗。

　　从房企表现来看，吴中太湖新城商住地块和胥口镇住宅地块、姑苏区北环路南住宅地块、甪直肖家桥住宅地块均一分钟超限价，招商、葛洲坝、象屿、南山等遗憾而归。

　　足以可见住宅及商住用地更受开发商追捧，竞价较为激烈。

　　在楼市限购和土地限价双重政策作用下，房企深耕苏城的决心依旧。吴中太湖新城、胥口镇、科技城、浒关开发区等优质地块仍深受房企青睐。

　　吴中太湖新城苏地2017-WG-77号商住地块，吸引了20余家房企参拍。限时竞价不到1分钟，地价已经超出市场指导价！不到2分钟，就已经超出了中止价格。最终招商、中南、上海建工、中海、仁恒、金辉、葛洲坝、象屿等15家房企进入一次报价，正荣24.27亿元斩获，楼面价14522元/㎡。

　　同样一分钟进入限价的还有胥口镇苏地2017-WG-78号商住地块，最终进入一次报价的有金科、招商、葛洲坝、金辉等17家公司，恒山发展14.42亿元拿下，楼面价11893元/㎡。

　　甪直大道北侧的肖家桥住宅地块，竞价还未开始，已有20轮报价，超出市场指导价42220万元，竞价开始不到1分钟，即达到网上竞价中止价格，火速进入一次报价，最终禹洲、金辉、港中旅、保利、吴中、招商、蓝光等32家房企进入一次报价，旭辉54570万元拿下，楼面价12731.05元/平方米，溢价率55.26％。

　　总体而言，苏州作为长江三角洲重要的中心城市之一，房地产市场需求持续旺盛，未来仍是房企补仓、拓展的战略重地。从上半年土拍情况来看，品牌房企持续深耕，外来房企积极进驻。在今年2月份的苏州土拍中，龙湖、金茂、恒基、正荣、金辉等成功补仓；6月12、13日苏州土拍，上海上实夺得木渎地块，上海中建首次进苏，竞得元和街道地块，无锡银城首次进苏，摘得姑苏区北环路南地块。保利、禹洲也均有斩获。外来房企如葛洲坝、象屿、上海郡悦置业、上海城建、上海城开等意欲进驻苏州，但暂时未能有所斩获。

　　未来市场如何，仍需看国家政策导向，但优质地块仍然会受到众多实力品牌开发商争夺，整体而言，苏州市场还是趋稳发展。