主要观点总结
本文探讨了近期资本市场房地产板块的上涨现象，分析了房地产新的发展模式，即采用“以购代建”的方式收购商品房作为保障房。文章提到了反常的市场表现背后的原因，并解释了房地产市场可能真的要变天了。同时，文章还指出，“以购代建”的新模式具有多重积极影响，包括解决库存问题、帮助房企解决现金流问题、拉动上下游产业复苏、保障中低收入人群住房需求等。此外，文章还提到了新房销售取消限价的现象，并讨论了其背后的原因和影响。
关键观点总结
关键观点1: 资本市场房地产板块近期上涨，万科、世联行等房产企业表现亮眼。
文章描述了近期房地产在资本市场的表现，指出这种反常现象背后的原因。
关键观点2: “以购代建”的新模式成为房地产发展的新趋势。
文章分析了这种新模式如何解决传统保障房建设中的资金压力问题，并阐述了其多重积极影响。
关键观点3: 房地产市场可能真的要变天，“以购代建”的新模式意味着真改革。
文章指出这种新模式打破了房产开发僵局，进行了一些真正的改革。
关键观点4: 取消商品房销售限价的现象正在出现。
文章讨论了取消限价背后的原因和影响，包括房企可以自由降价、解决库存和现金流问题等现象。
关键观点5: “以购代建”的新模式解决了年轻人对高房价的痛点。
文章指出这种新模式能够帮助解决年轻人因房价上涨而不愿意结婚、生子的问题。
正文
作者：慧净
来源：
米筐投资（ID：
mikuangtouzi
）
01
《繁花》里有这么一句话，市场永远是对的，错的只有自己。
因为这个世界上，没有什么东西比金钱的嗅觉更加敏感了。
近期 ，资本市场房地产板块连续上涨，万科、世联行等房产企业表现亮眼。
房地产在资本市场已经好久都不受待见了，原因大家也都心知肚明，但是，近期却突然凸凸地往上走。
我又反复扒拉了新闻，勉强算得上利好的房产消息，有两条。
一个是，上海近期第四次土拍中，绿城以总价48亿元拍下了徐汇区的一块地，楼板价13.1万元/平方米，溢价率高达30%，成为了全国单价“地王”。
另一个好消息是，深圳市8月7号宣布，深圳市安居集团（国有独资公司）准备收购商品房作为保障房。
我在整理过去笔记时，偶然发现一张图片，再联想到深圳收购商品房的事情就一下子明了了。
我把这张图片放到下边，并做了标记，大家可以仔细查阅。
▲数据来源：新华社
这张图整理的是过去一年来，我国高层zzj会议对房地产的表述。
可以看到，最近一次的730会议上对房地产的提法，已经更加具体了。
其中，提到要积极支持收购存量商品房用作保障性住房。
这是不是和深圳市准备收购商品房做保障房，对上号了？
过去我们的保障房，往往是当地zf出资建立保障房，自己拿地、自己筹资、自己建设、自己发放。
当下我们的商品房市场比较低迷，有些房地产企业资产负债表也很严峻，自然而然地就影响到了我们的土地财政。
现在，我们尽可能地不再大规模新建保障房了，而是直接把有限的资金用在收购商品房上。
一方面保障房有了，另一方面商品房也去库存了，房地产开发商也有现金流了。
这种“以购代建”，就是做到了把一块钱掰成两块花，把每一分钱都花在刀刃上。
这种“以购代建”的新模式，既然打破了僵局，也就必然意味着进行了真改革，打掉了一些阻力。
那他就必然带有公益性，那他的价格必然就要亲民，让广大的老百姓、广大的刚需能够住的上，住的起。
既然是收购商品房做保障房，那么这个过程房价的属性也要从盈利属性过渡非盈利属性。
广东省住房政策研究中心曾提到，以购代建过程中，
收购价格是一个关键问题，可能会低于同区商品房价格的五折。
这样的价格对于资金链紧张、面临保交楼压力的开发商来说，可能是一个吸引点。
▲数据来源，澎湃新闻
2024年以来，郑州、沈阳、兰州等地相继明确取消商品房销售现价。
即使，有些城市没有明确取消限价，但是也默默支持房企降价。
比如，湖北省武汉市一个名为“万和光谷”项目近期上了热搜。
起因是，“武汉城市留言板”有业主反映，万和光谷项目2022年上半年开盘，备案价2.3万元/平方米，打完折1.9万元/平方米的万和光谷，目前售价为1.2万元/平方米，降价幅度之大是否合理？
武汉方面回复，项目降价主要是因为企业与施工方存在债务纠纷，将部分房屋工抵给了施工方，近期施工方为了回笼资金，将工抵房进行低价出售，最高降价达6000元/平方米。
种种迹象表明，房产开发商可以自由降价，可以降价去库存了，可以降价回笼现金流了。
随之而来的是，房闹时代结束了，房价涨跌，买者自负。
值得注意的是，新房销售取消限价，也恰恰给当地zf进场低价（5折左右）整栋整栋地收购扫清了障碍。
这种“以购代建”的新模式现阶段来说简直是“一石多鸟”。
2、它帮助房企开发商解决了现金流、资产负债表的问题。
