2012年，是近十年来北京房价的第一个低点。而老徐选择用北京一套房的首付，在固安买了三套房。
他说这是他给未来退休准备的老伙伴群居“别野”群。
走在乡间的大路上，才是最舒坦的。
进可以看到县城变新城、未来投资大涨，退可畅想老年宁静生活。
如今，2019年，不用说老徐赚了多少。谁都知道，固安不再是过去遥远的小县城了。
固安，见证了一批环京买房人的第一桶金，也见证了一个路数特别的企业发家。
说到底，几乎所有房企的第一桶金，都是来源于占领了对的土地，吃下了中国城镇化发展中的第一批土地红利。
万科、恒大、碧桂园等当下的行业巨擘，莫不如是。
或是在城市的新区里造房子，迎接不断从乡村涌入城市的新人口，等待城市的发展扩张使得土地和房价不断上涨。或是在城市边缘，走农村包围城市的路线——城市周边的乡村，终成城市。
总有些房企，能预判并拿到更容易成为城市一部分的“乡村”土地，然后坐等升值。
什么是房地产的黄金时代？
那就是能够坐等升值的好日子。
但好日子总会过去。限购限贷来了，白银时代来了，甚至白银时代的成色越来越弱了。2014年和2015年这两年，甚至没有一家新的千亿公司诞生。
直到2016年，才有新的千亿房企冲出重围——融创、华润、华夏幸福、金地、绿城。
其中，只有华夏幸福和融创，从百亿到千亿，只用了五年时间。
融创冲往千亿，靠得是大规模的并购——吃下别人过去的土地红利，运作上却依然是房地产的基本逻辑，正如孙宏斌所言，他们的主业始终是地产。
而来自固安的华夏幸福却是用着不一样的游戏规则，从这场残酷的千亿冲刺战中突围了。
2014年之前，或许谁也没有想到，华夏幸福，这家在过去几年的黄金时代中从没有在“圈地运动”中成功坐上“坐等升值”的大船的小企业，在白银时代里打了几个滚，就从一家曾经名不见经传的房企，变身为一匹“千亿+”的大黑马。
走在乡间的大路上，大黑马华夏冲上千亿，傍上的是中国“新型城镇化”的红利。
或者说，是华夏幸福等到了政策的红利。
成立于1998 年的华夏幸福，早期一直致力于河北省内的城市住宅开发。某种程度上说，他们其实是北方的早期碧桂园。碧桂园早期的发家路数就是这样——致力于广东省内，尤其是广州周边的城市村镇住宅开发。
然而，在早期城市化的进程中，中国南北差异太大了。
当碧桂园在华南以农村包围城市，坐等升值的同时，华夏幸福在河北，却曾经一度沉寂于大北京周边曾经的“灯下黑”中。
作为首都，北京既是整个中国发展的核心，也是我国第一批建设起来的国际化大都市。但是，不同于长三角、珠三角经济区，在这几年京津冀一体化政策提出之前，北京带动周边区域经济发展的效果相对不太明显。
北京在壮大发展过程中不断吸纳周边地区养分，却很难做到利益的反向输出，导致周边区域经济发展一度难以得不到足够的养料支撑。
过去，这样“灯下黑”状态的北京周边地区，城市发展水平相对不够南方亮眼。俯瞰河北全省，只有传统工业城市唐山和省会所在地石家庄还能够独善其身。
困则生变。等不到政策把乡间小路变成城区新路，那就自己来造城吧。修一条乡间大路可好？
2002 年，华夏幸福开始运营固安产业园区，向产业园区域运营开发商转型。他们修路、招商、造城，一造就是十年。他们也因此将自己定位为“产业新城运营商”，守着环京，研究PPP产业新城“园区＋地产”模式。
在投资上，巴菲特说了，忌频繁交易。
在战略上，道理类似，忌频繁变动。
做了选择，就坚持。没有占到红利的时候，就练功去，然后等风来。
华夏幸福等到了这阵大风——世界级城市群崛起下的都市圈建设。
而华夏幸福自2002年就选定的大本营、也是产业新城标杆之作——固安，则成为了环京都市圈发展中，新城崛起的学习榜样。
地方政府推崇固安，因为有GDP和政绩为证：
2002年，固安全县年财政收入不足亿元、发展水平位列廊坊市十个县（市、区）中的后两名。
然而，自从华夏幸福开始参与运作固安产业新城之后，十年后的2012年，固安县地区生产总值达92.7亿元，财政收入达到19.38亿元，全县更是累计签约亿元项目120个，总投资超过600亿元。
到2018年，持续发展的固安，更是成为了环京都市圈乃至全国城镇化发展的头号明星之一，全县财政收入达到86.3亿元，地区生产总值达到250亿元。
因为华夏幸福，这个小县城发生了翻天覆地的改变。曾经的传统农业县，如今变成了一个智慧生态、宜居宜业、创新驱动的产业新城，吸引着四面八方的各种投资。
华夏幸福也因此成为了各地政府的座上宾。
但真正让华夏幸福获得真金白银红利的，还是环京大发展这阵他们等了将近二十年的“大东风”。
2016年，国家在“十三五”规划纲要中明确提出，要建设京津冀、长三角、珠三角世界级城市群。北京市政府也多次强调，要充分发挥北京的辐射带动作用，打造以首都为核心的世界级城市群。
环京火了。“灯下黑”变成了“香饽饽”。在此布局多年的华夏幸福，在2016年一年内，业绩同比增长超过66%，以1200亿突破了千亿大关。
东风会起，东风也会变。决定地产公司命运的因素，首先是社会和行业大势，其次才是整个集团的战略和方向。最重要的是，拥有顺应时势，抓住新风向，不断发展的能力。
在2018年年报发布的同时，华夏幸福同时公开发了一封致股东信。信里，2018年被华夏幸福称为“水逆的一年”。
实际上，2018年，对所有公司而言，都是不容易的一年。
对华夏幸福来说，这一年最大的困难是：难以预估、也不可抗拒的政策影响中，种种限制之下，环京突然凉下来。
但与此同时，顺应时势，华夏幸福也加速了全国的其他区域产业新城模式异地复制。
虽然，不同的区域、不同的市场环境下，新城孕育与发展的基底不同，地方政府的诉求不同，这使得所有公司的异地复制都不容易。但最终的成绩单显示，华夏幸福闯过了这一关。
2018年，华夏幸福在不断巩固京津冀布局优势的同时，积极布局核心都市圈，产业新城异地复制进入全面加速时期。
