房地产负债率不断攀高，达到13年来峰值

相关数据显示，130家房地产企业一季报实现营收和净利润分别为2998.84亿元和334.57亿元，同比分别增长18.87%和39.93%。其中，87家企业实现业绩增长，龙头房企表现良好。 不过，整体负债率达到79.42%，房企杠杆率已经处于历史高位。

因此，对于房地产行业高负债率的讨论和担忧再次浮出水面。房企整体负债率处于历史高位、万科总负债破万亿、天津最大国有房企天房集团总负债超过1800亿元，可能存在信托违约风险……各种话题甚嚣尘上。

房地产行业的负债为什么高于其他行业?负债数字高企是否代表公司面临危险?并非如此。由于国内房地产行业实施预售制，房屋竣工交付前产生的预售房款在财务上形成负债，总负债、资产负债率并不能真正体现房地产企业的负债情况。而2016-2017年的房地产销售快速升温是导致中国上市房企负债率持续上升的原因之一。

此外，房地产行业属于资金密集型行业，周转周期较长，因此整体负债率高于其他行业。且适当、合理的负债有利于公司快速扩张发展，多家第一阵营房企近些年来的发展历程印证了这点。

业内还有新的判断指标出现。摩根士丹利在研报中预测，在2018年下半年至2019年， 高资产周转率和低杠杆的开发商会成为行业领头羊，并引入新的指标‘客户存款/存货’来定义资产周转率 。在此指标下,前五的开发商是高资产周转的碧桂园、万科、时代地产、旭辉和龙湖。

2017年房企年报显示，受益于2015年-2016年房地产销售的大幅增长，行业上市公司普遍实现营收与净利润的双增长。Wind数据显示，板块净利润率达到12.4%。这是行业三年以来净利润率首次回归两位数。

2018年一季报显示，行业整体销售毛利润率和净利润率持续改善，分别为30.97%和12.65%。2017年房地产企业平均销售毛利润率和净利润率分别为29.6%和12.4%。

市场人士指出，销售净利润率持续改善，主因是2015年-2016年房地产一轮牛市后，多地房价上涨明显。相对于2017年至今的房价，房企前期土地成本相对较低，尤其是2015年前所拿土地价格，相对售价来看成本优势更为明显。

阳光股份、华侨城A、苏宁环球等公司毛利润率居于前列。除去多主业经营和部分一季度存在大额非经常性损益后的公司后，深振业A净利润率位于前列。公司表示，业绩大幅增长主要系2018年1-3月公司合作开发项目结转面积大幅增加、相应确认投资收益大幅提高所致。

东方证券认为，自2016年第三季度开启楼市严调控以来，全国房价增长受到严格限制，但土地成本却始终上涨，这将明显压缩房企的盈利空间，行业整体的毛利率和净利率水平将逐渐进入下行通道。

相关数据显示，房地产行业的资产负债率不断上行，已经达到了2005年以来的最高点。截至一季度末，房企上市公司整体负债率小幅上升，达到79.42%，较2017年年报的79.08%继续上涨。 房地产行业资产负债率位居申万28个一级行业中第三位，仅次于银行和非银金融。

一季报显示，房地产开发企业中，中交地产、绿地控股、泰禾集团、*ST松江、阳光城、信达地产等近20家公司资产负债率超过85%，有近一半的企业资产负债率超过70%。分析人士指出，2015年-2016年地产去库存进程加快，开发商补库存意愿加强，使得2017年土地投资力度明显加大。此外，2016年以来大量房企通过发行交易所公司债进行融资，导致房地产企业有息负债大幅增长。

东方证券指出，一季度上市房企销售回款总额为5222.2亿元，同比增长14.5%，增速同比下滑13个百分点，回款放缓的趋势仍然在延续。销售回款是房企资金流周转的重要渠道，回款放缓将给公司现金流带来较大压力，未来房企的土地扩张将受到限制。

面对即将到来的偿债高峰，多家房企开启多渠道“找钱”模式。截至4月20日，今年房企海外发债的规模仍然呈现放量的趋势。天风证券研报显示，按存量规模计算，截至4年20日，房地产行业在境外发债的存续规模约7934亿元，处于所有行业中的第二名，其中2018年共发行1626.66亿元。

一季报数据显示，130家上市房企存货达到4.79万亿元，同比增长26%，较2017年年底增长5.4%。

其中，万科、绿地控股、保利地产、华夏幸福等10家公司存货达到2.72万亿元，占比超过六成。其中，万科一季度末存货达到6300亿元，同比增长28.57%。存货同比增长居前的还有京粮控股、广宇发展、新城控股、荣安地产、陆家嘴、华侨城A等公司。

有60多家房企一季度存货周转率同比实现增长，显示这些公司运营能力明显提升。整体来看，龙头房企存货周转率表现较中小房企出色， 这意味着高周转和高杠杆是大型房企实现高ROE的利器。