每年我们会花大量时间去全国各地出差，但至今没有一座城市的楼市魔幻能比得上
2022年郑州被爆出全国烂尾楼第一，可以说全国为之震惊
那一年郑州有106个问题楼盘，涉及居民超过60万，要知道郑州主城区总人口才759万
换句话说，按五口之家来算，每20户就有1户买到了烂尾楼
三年之后的今天，郑州又拿了一个“第一”，只不过是：
这是整个2024年全国典型
样本城市的狭义库存规模
（主要指已批准预售商品住宅中、尚未销售的建筑面积）
可以看到去年绝大多数样本城市狭义库存规模都在下降，其中
郑州、青岛、佛山、东莞、南京，狭义库存均减少都在130万平方米以上
整个2024年郑州狭义库存规模减少了214万平方米
即使把和郑州同样属于强二线城市单拎出来，在消化周期处于25个月相对劣势的同时
整理自：克而瑞
郑州还能消化214万平的现房库存
比之湖北武汉的70
万平
多出3倍还有多，另外安徽合肥去年还增加了6
万平
的库存规模
已经实属不易
要知道这一切还是建立在伴随之前烂尾
楼事件在全国发酵下已经极大程度降低购房者意愿的前提下
做到这一点，对于郑州来说，需要付出的是比别人更多的
两倍努力
所以看似是简单两个数字的变化，
背后真正触发我好奇其实是这几个问题：
01
首先要明确的是，为什么郑州会有高库存
我们说之所以一座城市会出现大量库存滞留，很大程度上其实取决于两个因素：
商品房供应是否远高于成交
简单来说，就是如果卖出的房子比供应多说明供不应求新房能够很好在市场流通，反之供大于求，则沦为库存
这也是
为什么我们会看到前期很多城市会采用大量政策鼓励购房者买房
本质上就是为了在需求端促进成交
这件事郑州也一直在做，但效果似乎并不乐观
可以看到在2024年上半年，郑州新建商品房共计成交49766套，与2023年上半年的96045套相比
整理自：
360房产网数据
同比下跌48.2%
成交量近乎腰斩，创下近5年新低
但如果仅仅只是新房销售遇难，毕竟放眼全国，整个2024年
1-11月新建商品房销售面积8.6亿平米，同比下降14.3%
郑州并不是唯一
所以本质上还是出在供应量上，追根溯源是这两个字：
棚改
要知道和其他同能级城市主要依赖自主购买力不同，曾经郑州楼市火热很大程度上正是来自棚改货币化安置
在上一轮棚改大潮中，按照郑州市政府公布的数据，2015-2017年，郑州每年新开工棚户区改造住房都在10万套以上
占整个河南全省目标近三分之一
体现在土地市场上
根据克而瑞数据显示，2016年之后环郑区域每年的供应建面持续增长，从2016年的不足2000
万平
增长至2019年的3309
万平
三年内增长近70%
也因为棚改拆迁的需要，大量手持现金的拆迁户涌入楼市，
房价几度领涨全国
而潮水退去之后
当棚改货币化带来的购买力逐渐淡去，
2024年郑州市区新房的成交均价为11396元/平
我又去搜了下如今郑州的二手房价格
来源：链家
均价大概在1-2w/平，大力发展的郑东新区也不过2.1w/平
看
起来似乎不太贵，但一方面体现在人均收入上，2023年郑州
全年居民人均可支配收入
43785
元
，在人均收入百强榜中排名第60位
另一方面据郑州小伙伴说前期棚改拆迁大都有房可住，仅去年郑州人口净流入就多达18万
人
，反倒是租房需求比买房更旺盛
于是大拆大建下，问题也才真正浮出水面
2020年，库存量1
5
50万平，去
化周期22.44个月
2021年，库存量267
9.3万平，去
化周期长达36.05月
即使2024年郑州库存量有所减少，
截至2024年6月份，郑州新房库存为1433
万平
但面对平均去化周期仍然处于31.4个月的高位
换句话说，郑州的新房市场即使在不新增土地供应的情况下，也足够销售至少两年以上
所以对于郑州去库存
从来谈论的就不只是需求端，而是来自
土地供给侧
那这件事可以怎么解决
02
最直接的方式，是减少城市土地供应量
曾经郑州土地出让能有多夸张
给大家看一个数据
据中房数据研究院，2021年郑州土地财政依赖度高达100%，处于超高等级
换句话说，对于郑州而言，一座城市一年的土地出让金居然可以做到和一般公共预算收入相当，几乎约等于靠卖地就能过日子
但如果各位有留意过近年郑州土拍，你会发现一个很大的变化是在土地出让上
郑州表现出极度
冷静克制
整个2024年有10个城市土地成交量较2023年下降超过200
万平
其中郑州同步减少62%，仅次于东莞
更重要的是
无论是魄力还是态度，郑州对待这件事的坚持也比我们想象的久得多
这是郑州近十年的土拍成交数据
整理自：CRIC
可以看到从2015年-2018年，也是郑州大力推行棚改货币化的时间，土拍成交宗数一直高居不下
最高
2018年高达153宗土拍成交
而至此之后郑州土拍一路下滑，直至2024年，成交宗数不过仅20宗，比之2018年成交巅峰少了
超出130宗
土地
创下历史新低
当然你可能会问减少这么多年的土地供应，真的有用么
答案是，
真的有效
体现在新房市场上
整理自：泰辰顾问
自2022年起，
郑州已经连续三年商品房成交大于供应
尤其是最近的2024年，郑州商品房
（主城区+近郊）
成交566
万平
，而当年供应约291
万平
成交量将近达到供应量的2倍
什么是去库存，这才是真正意义上的去掉库存
但这还不是全部
这次郑州对土地供给侧的改革，不仅体现在数量，也在地块素质上
03
第二件事，在土地供给上，还要拒绝容积率依赖
什么意思
要知道在过去棚改货币化的助推下，在房价上升期的时候针对产品侧其实有且只有一个主旋律
因为需求太火爆，因为土地供应稀缺，所以如何在稀缺的单位土地更好的产出足够多的套数满足市场是唯一重点
所以我们看到不少单位土地的
容积率都在3-5之间游走
说实话这是非常夸张的数值
因为哪怕在人口最为稠密的上海，土地出让的容积率
郊区限制在1.5-1.8左右，市中心控制在2-2.5左右
而这是去年7月我们去到郑州
市调时看到的画面
当容积率过高的时候，最后的结局就是出现密密麻麻的点式住宅
如果再遇上烂尾楼事件，这样的住宅无疑会成为“城市灾难
”
于是我们看到，在郑州2024年成交的土地中开始有了一个非常明显的信号：
降低容积率
来源：郑州楼市
整体20块地，容积率大概都控制在1.0-
3.0之间
此外值得一提的是拿地的开发商，也是以国资城投为主，拿地最多的郑州地铁拍下4宗土地，以及拿下3宗地块的二七区城投
而不止是2024年，同样把时间线拉长，你会发现控制容积率这件事这些年郑州也一直在有序进行
曾经这个楼盘还创造过
1秒钟，抢空两栋楼的传奇，而前两年项目容积率还是5.1
除此之外，还要同时满足建筑高度小于80米，建筑密度小于20%，绿地率大于30%的要求
接下来市场真正需要的其实是低密度居住舒适的改善社区
一方面减少土地供应的同时，一方面又通过打造低密社区提升居住品质
而如果再叠加客户需求端的刺激，才是真正做到1+1>2的效果
各位还记得曾经郑州爆出烂尾楼时的反应么，可以说当时
保交楼动作最快、最猛的一个城市，正是郑州
而面对2024年楼市也同样如此
早在2024年3月28日，郑州就率先发布了《
郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）
》，甚至比上海5月更早
而据统计截止到2024年12月31日，郑州交出的成绩单
➤
通过国有平台公司收购模式完成签订二手房协议5085套
➤
通过市场化交易模式完成“卖旧买新、以旧换新”5731套，两项合计10816套
已经超额完
成市政府
