楼市一声惊雷：限价房来了！350万就能在北京买个套三！房价要降了？

今年以来，北京土地市场除了建设自住型商品房外，已全部实行了“限房价、竞地价”的方式。也就是说，土地在出让的时候，就已经提前限定了未来的销售价格。

近日，北京首批拿地之后可以销售的“限房价、竞地价”商品房来了，正式准备入市。其中2个项目，限定销售均价不超过每平方米38994元，以一套89平方米的小三居户型来计算，购房总价约350万。

据央视新闻报道，此次即将取得预售许可证开盘销售的“限房价、竞地价”项目共有两个，都位于北京市房山区良乡区域。在其中一个项目的售楼处，记者看到，虽然是非周末，但已经有人前来咨询了。

据介绍，这两个项目，在今年2月土地出让的时候，就已经限定商品住房销售均价不超过每平方米38994元，且最高销售单价不得超过每平方米40944元。而周边在售项目的价格，要比这两个项目的价格高出近20%。以一套89平方米的小三居户型来计算，购房总价约350万。假如购房者是首次购房，按最低首付40%来计算，需要140万。

在某房产平台看到，位于北京房山区的普通三居室住宅均价在5.5万元左右，如果按照5.5万一平米计算，上述89平方米的小三居户型将达到489.5万元。因此可见，上述限价房比同类普通住宅便宜了将近140万左右。

图片来源：房产平台截图

北京市房山区某限价房项目负责人常天旗介绍说，这个（限价房）价格，在北京很多区县很难去做得到，这个总价段。而且89平米的三居，其实它的舒适度还是可以的，能够满足一家人三代人生活的一个面积需求。

不仅是限制了单价，北京今年不少土地在出让被限价的同时，还规定了项目70%的部分必须要建设90平方米以内的中小户型，也就是俗称的“7090”政策。以记者走访的这个项目为例，此次销售的900多套户型中，绝大多数是中小户型，60%是89㎡的三居，30%是75㎡的两居，只有10%是112㎡的三居。

限价38994元，这个精确到个位数的价格，到底是怎么算出来的呢？

据了解，采用“限房价、竞地价”模式出让的地块，都是由北京市规土委、北京市住建委和属地有关部门共同会商确定销售限价。

这个限定的价格主要做法是：

首先以地块周边可比项目近三个月成交均价为基础。考虑到地块成交到上市需要一年半的周期，以及新房与二手房的价格差异，参比项目以地块周边新建商品房项目，或建成年份较新的二手房为主；

其次，剔除大户型、高端住宅项目，参比项目为144平米以下的普通住宅。

最终，选定项目后，经加权平均测算出近三个月销售均价，作为出让地块限定价格的基础。

同时，限定的价格还要综合考虑出让地块周边公共配套设施水平等因素，配套设施的有无，会对限定价格的高低产生影响。此外，限定的价格，还要与周边自住型商品房的价格基本适应。

据北京青年报消息称，到目前为止北京市已经出让和正在出让的住宅类用地，全部开启了限价时代。

在这些土地中，既有远郊区的密云新城、延庆新城，也有近年豪宅扎堆的朝阳孙河区域和丰台西局区域，更不乏像大兴旧宫板块、通州台湖和亦庄开发区等改善型板块，已经形成了全面覆盖。

北京市国土局网站公开信息显示，原来自主定价的商品住宅用地，如今已经全部变成了高端“限价房”，今年已经出让和待出让的三十多宗商品住宅地块已经明确了未来售价。

从去年年底北京拍出第一宗“限房价、竞地价”地块至今，北京土地市场上总共成交了45宗“限房价、竞地价”地块，这意味着，未来“限价房”将成为主流。

去年9月30日，北京市明确在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，以便有效控制房地产价格快速上涨。

某地产服务机构中国区研究部主管谢晨表示，今年北京到目前为止，我们看到应该是有64宗的住宅用地的这个出让，但是这60多宗住宅用地，实际上都是含有一些和限价、自住用房、共有产权房相关的一些约束性条款。其中最多的就是限地价、竞房价，竞自持的比例，那这个要占超过60%。

截至目前，北京土地市场已成交了45宗“限房价、竞地价”地块，溢价率都不高，以往开发商不停举牌造就的高价地再也没有出现，企业拿地变得越来越谨慎。按照两年左右的建设周期来计算，未来两年，北京商品房市场上，除了共有产权住房和自住型商品房外，上市的绝大多数都将是这类“限房价”的户型。

业内人士认为，大量限价房入市，将对整体市场的成交均价形成结构性拉低的效应。

除北京之外，成都、深圳、长沙、武汉等地已在积极实施限价房政策。

• 2017年1月，深圳就出台政策，要求拟申请预售项目的，其户型申报均价不得明显高于周边同类同户型在售项目的销售均价，分期开发项目不得高于前一期价格。

• 2017年5月，南宁下发通知，明确有6幅地块首次采用“限房价、限地价，竞产权移交住房”的挂牌方式公开出让。

• 2017年6月，长沙也出台政策，明确六区一县的新建商品住宅，申请预售许可证的，价格应比照2016年10月的均价来确定。

• 此外，成都、武汉等地，也在土地出让过程中，明确提出了限价的要求。

虽然限价对于老百姓来说是件大好事，不过也有业内人士这样提示说，“现在需要注意的，不是这类产品对区域房价的影响，而是这类‘限价房’未来销售的公平性问题。”

他认为，越稀缺的楼盘，越会遇到各种关系户买房，尤其是这些“限价房”，低于周边二手房的价格很可能让投资需求闻风而动，这无疑就影响了销售公平性。因此，如何保障普通买房人能机会均等地买到这类房子，也是政策该重点关注的。

（资料来源：每日经济新闻（nbdnews）、央视财经（cctvyscj）、北京青年报）