经历了2018的深筑底，厦门楼市在2019年进入了缓过渡。2019年上半年，厦门二手房市场率先回暖，进而带动厦门楼市全面走出2018年的谷底，进入缓过渡周期。
由于信息更不透明、定价更自由，交易更市场化，二手房市场的变化和走势，往往先于一手房市场，也能更加真实、及时反馈市场波动。在缓过渡的上半年，厦门二手房市场为何走出了一条神奇的抛物线？
今天，内参将对上半年二手房市场的数据和现象进行分析，并对下半年的二手房市场，斗胆提出一些预判观点，供广大参友作为购房时的决策参考。
【盘 面】
量价重回高位，击碎厦门“崩盘论”
2019年厦门二手房成交数据尘埃落定。以半年时间为观察区间段，2019年上半年二手住宅成交量已经反超市场状态活跃的2016年下半和2017年下半年，接近2015年下半年，
仅次于过去5年最高峰值——2016年上半年。
单凭这一点，足以击碎2018年甚嚣尘上的“厦门楼市崩盘论”。活跃的成交状态同样伴随着成交均价的回归。2019年4月，二手住宅成交均价重新站上4万大关，并在6月攀升至4.3万的高位，此单月成交均价已经与2017年上半年的价位相差无几。
在史上最严调控没有明显放松的前提下，量价双维度分析，2019年上半年的二手房行情在过去5年（2015年以来）中，都属高位、活跃状态。
在“调控基调不变，长效机制不出，表明政策不断，灵活政策随时出”的政策环境下，下半年的二手房市场的整体成交行情将大概率得以延续，
成交量守住月均2500的热度底线，全年成交稳定在3.5-4万套区间，交易价将稳定在4万左右。
【现 象】
抛物线的起点和终点——学区需求
上半年这一波回暖行情，确切讲始于2018年12月，延续至2019年上半年，并在3月、4月集中爆发，在5月、6月回落，与学区旺季的路径一致。可以说，
2019年上半年的小阳春，是典型的学区驱动行情
，始于学区，终点也是学区。
观察二手房成交的区域结构，主力成交大多是学区属性突出的松柏、莲花、火车站、莲坂、湖滨南、湖明、槟榔、万寿等区域。可以看出，此轮回暖最直接的导火索就是学区需求的爆发。
这一点在岛内和岛外都能得到印证。因为前两年松柏中学中考成绩优异，松柏学区房在上半年率先实现量价跳涨，在本轮回暖行情中涨幅第一。因为一所外国语校区的奠基，成就了集美新城核心区的中交和美新城、中航C区等，成为本轮岛外回暖幅度最大的典型小区。因为双十海沧附校的厚积薄发，海沧桥头沿海板块房价重回4万。
这一点从二手住宅成交每月平均单套面积，也可以清晰看出。同样的以半年时间为观察区间段，2019年上半年二手住宅每月平均单套面积均在100平米以下，
这是自2015年以来，第一次出现连续6个月每月平均单套面积低于100平米的情况
，这一数据与内参观察的主力成交区域的房源面积构成十分吻合。学区需求和小面积房源是一组天然“搭档”，每月平均单套面积持续低于100平米，能在很大程度上说明，二手房交易的主力是——学区房。
学区驱动也直接造成了本轮回暖行情的分化。思明中等以上学区、湖里优质学区、岛外最优学区所在的板块，最先回暖，量价上升最为活跃。但随着学区旺季进入尾声，6月开始后，这些学区热门板块的量价明显回落。
抛物线的转折点——政策干预
2019年上半年的回暖行情在许多人的预料之中，但其幅度和热度却远超预期。从半年走势切分波段，上半年有明显的“抛物线”走势，这一点与新房市场的表现一致。
从数据层面观察，抛物线的最高点，是上半年的转折点在5月份。但细究市场，真正影响市场走势的转折点是4月19日高层重提“房住不炒”。从微观市场层面观察，4月下旬开始，二手房市场逐步降温，成交放缓，到6月中旬下，部分区域价格甚至还出现了再度回落。
经历长达3年深度调控的厦门楼市，被摔打的太惨。哪怕是今年上半年开启回暖行情，其行情基础和市场信心也是十分脆弱的，以至于
上半年并没有实际性的调控政策出台，两个预警消息就把市场信心和预期打下去了
。其一是4月19日的重提“房住不炒”，其二是4月下旬的苏州加码限售。
从上半年二手房的走势波段来看，政策干预的痕迹显而易见，
政策几乎成为左右阶段性行情走势的唯一因素。
老破小冲高回落
上半年的行情还有一个显著现象，老破小在3月、4月状态勇猛，价格持续走高，但5月底开始，状态明显下滑，价格出现了一定幅度的冲高回落。与之相对应的是，内参观察到，优质小区的价格在整个上半年的回暖行情中，呈现逐步稳定上升态势。
这样的规律和现象，与内参在2017年的发布会提出的“分化”观点基本一致。有兴趣的参友可进入【内参AFC】对照TOP小区/优佳小区，这些小区状态相当稳定，不骄不躁，在2018年市场跌成狗时，抗跌保值；在上半年行情回暖时，稳步上升。
另外，从厦门人口流速、户籍宽松趋势、教育配套跟进速度等几个方面分析，学区与学位的矛盾在未来2-3年还将持续突出，将很大程度延缓优质学区的老破小的分化速度。所以，
未来2-3年部分优质学区老破小的价格仍然会比较坚挺，甚至还有焕发第二春的可能。
这样的情况，需等待目前在建的23所学校建成招生后，才能有所缓解。
【预 判】
2019上半年的厦门二手房，是标准的学区+政策市。
学区是发动机，政策是变速器，它俩组装成的收割机，轰隆隆地向刚冒新芽的韭菜地开进。
利好
人才政策是城市大计，不以楼市形势为考量，却一定影响楼市走势。躲得过五一和七一，却躲不过9月10月。试想，如果2018年9月底没有万科白鹭郡降价事件的对冲，当时的落户政策会对楼市掀起多大波澜？
