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中城联盟要和美国纽约大学办一个面向房地产高管的美国特训营，
特别邀请冯叔做一回导师。
特训营的课程模块，基本上都是当前中国房地产的各种热词：
REITs（房地产投资基金）、长租公寓、房地产众筹、养老地产、物流地产、医疗健康地产、特色产业小镇……
这些热词，在美国都有各种经典案例。
导师团中有芝加哥的
美国 REITs 之父、美国房地产众筹大亨、美国最大房地产项目投资人、纽约的长租公寓之王、互联网地产大拿和大牌教授……
总之，就是由冯叔亲自带队，从知到行，全部捋一遍。
德科地产频道的合伙人刘德科对此很感兴趣，于是拔通了冯叔的电话。
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到底是什么特训营？戳下图，抢鲜看！
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刘德科：为什么你要做这么一件吃力不讨好的事情？
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冯仑：
我觉得这是一个讨好又不吃力的事情。
首先是讨好我们这个行业。过去十几年，去了纽约六十多次，我一直看美国这两百年来的房地产变化，我发现其实我们今天行业的变化大体上都循着这个轨迹在走。也就是说，美国现在是 6 万美金 GDP 人均，中国现在是平均将近 1 万，北京上海差不多 2 万。在每一个 GDP 成长的不同阶段，房地产演化的规律，实际上在美国已经走过一遍了，很清楚。
所以，这相当于我们是 5 岁去看 50 岁的人。我们把 50 岁的人看清楚了，那么从 5 岁到 50 岁中间每一步要做的事情，就很清楚了。
所以我觉得是讨好，对这个行业来说，
或许能推动这个行业能够自觉理性的转型，该转型的转型，该发展的发展，该改变的改变。
另外一个，确实也是讨好我自己，因为我也很希望跟大家有更多的交流。然后在这个过程中，探讨新的转型机会。当然，也不算吃力，因为我每年本来就要飞美国四五次，多飞一次，跟大家一块交流一下，也挺好的。
咱们通过特训营跟大家一起来分享，我算是一个向导。如果能够对行业对同行发展有一些帮助，我觉得就很开心。
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刘德科：那么你这个特训营的目标学员，是那些准备到美国去开发的中国房企呢，还是只在中国开发的房企？
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冯仑：跟去不去美国投资没有什么关系。我们是从 5 岁要看到 50 岁的人，是看看 50 岁的大叔是怎么回事，目的还是要把我 5 岁到 10 岁到 15 岁的日子过好。
所以
这个特训营主要是面对希望在中国把房地产企业进行转型、管理、提升的这些同行，目的是为了在国内把生意做好。
你比如说互联网+，你去看 Airbnb、Zillow 这些看完了，那你回来是在中国把事做好，而未必是为了去美国投资。
我们每一次出去学习，目的都是回来把自己的事情，在本土的市场做好。我一直在讲一个观念：全球观、中国心、专业能力、本土功夫。中国市场足够大，人口足够多，城市化又这么吸引你，有这么大的推力，但在转型发展当中需要找到新的增长机会和企业增长模式。
美国的成长经历是一个路标。举一个例子来看，美国的医疗健康不动产大概占到上市 REITs 的 15%，差不多是一万亿，但中国这个方面是零。
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刘德科：是一万亿美元？
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冯仑：一万亿美元，但中国现在是零。那我们把它看明白了，回来以后在大健康这个领域里，或许可以集中精力把
医疗健康不动产
做好。
再比如说，
学生公寓
怎么样出租，怎么管理。现在中国的学生公寓市场也慢慢起来了，美国学生公寓前三大运营商做得很好，我们把它看明白了，我们回来也可以把学生公寓做起来。
长租公寓
也是这样。纽约有一个家族拥有近十万套长租公寓在出租，经营了三代人，那我们看完了，我们也得到启发，回来我们也可以做这样的运营形式。
（注：Durst 家族，世贸中心一号楼的开发商，此次游学拜访对象之一）
还有
仓储物流、特种物业、政府物业
，这些在美国都是很发达的不动产形式，我们把它看明白。
他山之石，可以攻玉。用他们的经验方法启发我们，回来做我们自己的事业，把中国本土的企业，本土的业务，本土的产品，本土的服务做得更好。
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刘德科：但是，中国还是有不少房企，很有冲动去美国开发。你这个特训营对他们来说有意义吗？
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冯仑：这毕竟还是少数人，但我们的中方导师团中也有万科、朗诗等在美国已经颇有开发经验的同行，他们会提供可以借鉴的案例给大家一些参考。实际上，大家聚在一起，甚至可以相互创造出一些合作机会。
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刘德科：现在中国有一种普遍的说法，纽约的房价是上海北京的未来。如果这一点成立的话，那你觉得现在中国还缺什么，或者说中国的房地产行业还缺什么？
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冯仑：缺的东西，首先是我们的商业模式非常简单，只是开发、卖。而且，我们不动产的服务业，也就是刚才我讲的长租公寓、医疗健康不动产、物流仓储等这些运营服务，这些
住宅以外的大量不动产形式，在未来 10 年、20 年将会是中国房地产发展的重点，更有成长空间的地方。
在中国本土，这个方面的模式、团队、经验、财务能力等等目前都还不足。所以这个特训营是做一个深度的培训，精而专，专而持久的研习，
希望能够带动大家提升这个方面的能力。就像我刚才讲的这些在未来都会有特别广阔的市场和发展机会。
美国的商业模式非常多样性，比如光是住宅领域，就有非常多的经营模式。现在我们基本上是做了卖掉，但未来我们可以把这些新的模式、新的方法把它引进来，在中国未来 10 年、20 年当中提升自己企业的竞争力，找到自己新的定位。我觉得都是非常有帮助的。
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刘德科：现在不是很多人在痛扁房地产、讨伐房地产吗？那能不能往大里去说，随着今后商业模式的丰富，服务业比重的增加，房地产可以进一步去滋养所谓的实体经济？更加有推动社会进步的正向作用呢？
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冯仑：房地产从来都是这样。举个例子来说，我们现在的 70% 以上人类活动，都在固定的人造空间里，也就是主要在房子里，当然还有移动的人造空间，就是飞机、汽车、火车等。无论你是什么经济，你都要在固定的人造空间里，从这个意义上来说，人只要在地球上，文明的发展都是靠房地产来支持的。
所以我们现在得把房地产服务业态做一个提升。比如说，仓储物流我提升了，那是不是对电子商务更支持了呢？电子商务的发达，对于制造消费品的生产厂家是不是一种支持？这是不是就带动了原材料的供应呢？这些都是对实体经济有直接的好处。如果说仓储物流这个不动产发展得不够好，刚才讲的这些产业链条都受影响。
主题公园是不是房地产呢？如果这个做得不够专业，是不是对大文化娱乐行业发展就不够好呢？你文化娱乐是不是要消费餐饮呢？餐饮是不是又导向到农业呢？
未来的房地产的竟争力一定是细分市场加营运导向。
营运导向和细分市场，如果在未来的竞争当中，哪一个房地产企业这在两件事情上有一件做对，那未来就会有持久的发展空间。
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刘德科：只能说现在的房地产模式太简单了。
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冯仑：所以我们为什么要做深度的培训，实际上就是让大家知道怎么样的营运导向，而不是建设开发导向；另外一个就是细分市场，而不是做一个大家都完全毫无差别的随大流的开发。
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