文章来源：财新焦点
中国40年改开史上，唯一一次房地产泡沫破灭，便发生在海南，至今仍令人心有余悸。
刚建立特区的海南，引来无数人登岛淘金，房地产行业可以用“轰轰烈烈”来形容。据统计，海南1989年房地产投资仅为3.2亿元，而1990-1993年间，房地产投资比上年分别增长 143%、123%、225%、62%，最高年投资额达93亿元。
随之而来的是海南房价的暴涨。1988年，海南商品房平均价格为1350元/平，到了1993年达到7500元/平的顶峰。
1998年，央行宣布关闭海南发展银行，泡沫最终破灭。从1999年开始，海南用了七年时间，处置积压房地产的工作才基本结束。截至2006年10月，海南处置积压商品房444.82万平方米，占积压总量的97.6％。
但不宽裕的财政（大约50%左右的支出来源于中央财政转移）、变形的产业结构，以及国家金融周期、房地产周期等原因，导致泡沫之后的海南，依旧对房地产行业有着较高的依赖。
但进入“房住不炒”新时代后，国家去杠杆、严调控的背景下，海南的房地产形势也在起变化：
2016年2月26日，海南省政府发布相关文件，对住宅库存消化期超过全省平均水平的市县暂停办理新增商品住宅用地审批和新建商品住宅项目规划报建审批。
2017年4月14日，暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅的非本省户籍居民出售新建商品住宅，暂停向购买第3套及以上商品住宅的居民家庭发放商业性个人住房贷款。
2017年9月22日，除国家和省重大基础设施建设、重大民生项目和重点海域生态修复治理项目外，严禁围填海。
2017年9月29日，全面停止审批建筑面积100㎡及以下的新建商品住宅。
2018年3月31日，非海南省户籍家庭只能买1套住房，且首付不得低于七成、自取得不动产权证之日起5年内禁止转让、在限购区域买房须提供5年以上的社保或个税缴纳证明，并永久停止四个中部生态核心区市县（五指山、保亭、琼中、白沙）开发新建外销房地产项目，被业内称为“史上最严楼市调控政策”。
4个月前，海南全岛限购。
流淌着金钱与欲望的应许之地，海南，失去房地产已经116天。
两年半前，儋州恒大海花岛开盘。
吉尼斯世界纪录认证官见证，500家媒体济济一堂，10万人包机下海南，总销售额122亿。
半数银行抽调业务骨干，越山海，共赴儋州。东线的博鳌镇区银行，只留一个窗口，业务人员坐着大巴，手握POS机前往支援。
海口美兰机场到海花岛的环岛高速上，每个加油站里都扎满了“敌军”项目的大巴车，抢客大军伪装成油站员工，站在厕所门口，给每一个下车尿尿的买房者，塞着“
包吃包住包旅游
”的小卡片，重金截留客户。
一支穿云箭，千军万马来相见。
这一年的海花岛，命犯太岁。
一年前，海南全面禁止填海。作为海南省最大规模的填海项目，1600亿的海花岛停工了。
半年前，海花岛悄然复工，20天后，海南全岛限购。
今年8月，海花岛的万平售楼部里，空空荡荡；千平的下沉式沙盘前，空无一人。
海花岛对面，是一家来自重庆的房企。项目名唤“重庆城”，精准收割川渝这片韭菜田。
如今关张大吉，穿过售楼部的玻璃，偌大的广告牌上，醒目的写着一行大字：
“住重庆城，看海花岛”
遗憾的是，海花岛的亿万级配套，如今遥遥无期。
2015年，海花岛开盘销售122亿；
2015年，儋州全市GDP 230.2亿。
2015年，海花岛开盘来了10万人；
2015年，儋州全市城镇总人口30.9万。
3年后的海花岛，空空荡荡。
如果海花岛凉了，那海南真的是彻底凉了。
在海南做地产分销5年的东北老哥，一句话道不尽凄凉。
老哥亲历了海南一个完整的行情。
三年前，老哥是清水湾某个项目的岛内分销。开发商无力结佣，以每平9000元的价格抵给老哥一套海景现房。
一年后，清水湾均价跳涨50%。
美滋滋的老哥，以每平14000的价格顺利转手。
半年后，同一项目，同一户型，无海景，每平19000起。
每天成千上万个内陆人，揣着一摞摞的银行卡，南下海南，共赴买房大业。
老哥把在内陆当白领的亲弟弟拉来海南，共赴分销大业。
亲弟弟两口，辞了内地工作，举家搬迁三亚，整租1年三房。
30天后，海南全岛限购。
现在的兄弟俩，老哥网上代购水果，老弟摆摊兜售鸭脖。若非我们逼问，闭口不谈房地产。
全岛限购后，岛内万名地产置业顾问，带着客户资源，一路北上。
过广西，把防城港这种烂尾楼遍地的十八线城市，房价从5000炒到1万；穿云南，带着客户，从西双版纳一路炒到丽江……
最近，他们又打起了桂林的主意。
更多的人兜兜转转，回到了海南。他们每天卖着水果，偶尔卖卖玩具。
他们最终把所有的希望砸在了这句话上：
有朝一日，海南迟早会放开。
东北老哥说，哪都比不上海南，哪也没有海南的油水大。
都是赚过大钱、吃过龙虾的人精，现在哪怕让他们喝肉汤，也跟刷锅水一样，食之无味。
前几天，三亚万科湖畔公园开盘了。
美好生活家万科，并没有卖到预期的3万2，均价只有2万5。销售现场，冷冷清清。
同一个项目，2011年售价2万2，2016年最高卖到3万3，全岛限购后的第4个月，均价回归到了2万5。
一个项目卖了7年，一共涨了3000块，7年涨幅13%。
兜兜转转，一切又回到了起点。
有人去砸售楼部么，并没有。
不是因为，海南的购房者缺少杭州人民的血性。因为万科，还算坚守底线。
三亚西去100km，龙沐湾国际旅游度假区。
某个大型度假项目，5年前开工，期间反复停滞，几近烂尾。
半年前，行情到来。半年时间，几乎烂尾的项目，均价从8000跳涨到19000，一辆辆的大巴车拉着全国各地赶来的抄底客，把售楼部里塞得满满当当。
他们挥舞着银行卡，他们指着销控板，他们撕心裂肺的呐喊，他们把一切都忘了。
4个月后，数万平的商业街空无一人，远处的工地再次停工，黑漆漆的售楼部里，只留下一个穿着拖鞋的置业顾问，在无聊的抠手机。
问及项目，置业顾问烦躁的摆摆手说了句，不卖了。
远处的大海，海浪卷起泥沙，发出愤怒的嘶吼。
沙滩上的沙雕公园在台风的侵蚀下，已经破败。公园不在，只剩
“沙雕”。
7年时间，一切重新回到了原点。
昨天，我们路过三亚湾的售楼部一条街。
这条街的对面，就是一望无际，风景无限的三亚湾，阳光、沙滩、海浪，还有披着丝巾照相的老阿姨。
以往，这条街绵延东西1km，几乎都是文旅项目的城市展厅，其中碧桂园占领1/3。距离这条街不远的广场上，永远停着开发商的大巴车。
沙滩上除了老阿姨，最多的就是置业顾问，穿着西服，打着领带，头发向后梳，油光锃亮。
他们给路人塞卡片，给游客讲销讲，但凡有一丝兴趣，直接拉往对面的售楼部。之后，拉上大巴车，奔赴各个项目。
今天的三亚湾售楼街，风平浪静。
几乎所有的门店已经上锁，店内如同扫荡，被彻底清空，门口贴着转让出租的白色纸张，纸角已经掀起，在风中无助的飘荡。
碧桂园的展厅，已经改成了卖泳裤、拖鞋的小商铺，门口买椰子的阿姨，闲淡安逸。
沙滩上的全国各地老阿姨，披着丝巾，欢笑打闹，再也没有置业顾问的骚扰。
国际旅游岛，在失去房地产后，终于有了旅游的样子。
昨天，朋友问我，海南房价是否崩了。
遗憾的是，并没有。
只是售楼部关了，施工滞缓了，置业顾问转行了，酒店的房费也跌了，游客们终于可以安心旅游了，就连售楼部门口的出租车，都没有生意了。
在失去房地产的116天，所有人都忘了海南，所有人都忘了房地产。
这世间，最可怕的事情永远不是崩盘。
最可怕的是，突然有一天，所有人都不再谈论房地产了。
涨也好，跌也罢，大家已把你遗忘。
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