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从与万达接触到签约，决策过程只有三四天；收购将降低富力的资产负债率
万达急售630多亿资产包，交易结构一变再变。在7月19日颇具戏剧化的签约发布会上，富力地产（02777.HK）作为万达另一个接盘方浮出水面。
7月19日，万达集团、融创中国和富力地产在北京万达索菲特举行签约仪式。
据公告，万达将酒店资产包增加一家至77家后，作价199.06亿元卖给富力集团富力将在签约后2日内付20亿元定金，2018年1月31日前付清全部转让价款，完成酒店交割。因此，融创中国（01918.HK）不再接手酒店，万达给融创的296亿元委托贷款取消。
据多位投资者透露， 7月20日下午，富力地产董秘胡杰在招商证券电话会议上表示，此次交易“是在机缘巧合的场所聊到了交易的想法”，富力在上周末（7月15日-7月16日）才得知万达要重新沽售酒店资产，从与万达接触到签约，做决策只有3到4天的时间。
万达和富力的协议条款讨论，的确持续到签约前的最后一刻。但在7月18日的媒体见面会上，融创中国董事长孙宏斌已对财新表示，次日将有新的合作方加入签约，酒店部分资产的交易有变，融创愿意承担酒店折让部分的成本。这一信息显示，融创、富力和万达三方，当时已在基本交易框架上达成共识。
在7月19日的签约发布会现场，印有富力地产字样的背景板一度被拿下，又在一个半小时后重新出现。多个信源透露，签约现场确实发生了波折，富力和万达双方的工作人员在协议细节上一度有所分歧。
富力方面的报价底线是酒店资产包在净值上打六折，这一定价被多位业界人士认为“基本属于市场价”。一位熟悉三方的市场人士指出，酒店资产因各种因素并不受市场欢迎，关键还在于定价，高价肯定难以脱手。而像万达酒店资产包这么大的体量，市场上有业务协同又有能力接盘的并不多，而富力是其中较为理想的交易方。
值得注意的是，与融创用454亿元承接万达13个文旅城债务不同，富力不用承担199.6亿酒店资产包相关的负债。据胡杰透露，合作银行对这笔交易都很关注， 但并没有进一步的负面信息，公司目前在银行的未使用授信有900亿元。
“新的交易结构更为合理，富力确实有赚，而万达的资金能够更早回笼。”一位参加电话会议的投资者对财新记者如此评价。
富力的账本
“本次交易主要考虑收购酒店的成本非常低。”胡杰指出，77家酒店的账面净值330多亿，账面资产净值主要是固定资产净值及土地使用权，价格相当于标的酒店账面净值的六折。
根据富力地产披露，万达77家酒店资产包的资产净值331.76亿元，总建筑面积328.63万平方米，折合每平米一万元。胡杰指出，从交易价格看，199.06亿元的对价，对应每间酒店平均2.6亿的成本，每平米6100元。如果按照账面净值计算，收购酒店的每平米成本和富力自己建造酒店成本相当。但品牌酒店的开发周期一般要4-5年，富力可以借道收购节省时间。
财报显示，77家酒店去年的现金流50亿元，归属业主的净利润8个多亿。在酒店正常经营的情况下，4年的时间现金流就可以回收支付的对价。
不过，融创需要向万达每年支付6.5亿元的管理费，富力的酒店管理费如何支付？胡杰回应称，这些酒店分两部分。其中54间酒店目前是由万达旗下的酒店管理公司在运营，将由他们继续管理。剩下的酒店目前由第三方酒店管理公司管理，富力将继承并尊重原有管理协议的约定。
胡杰指出，根据富力自身的酒店管理合同，按照“基本管理费+奖励管理费”确定，管理费用和酒店的收入、毛利润等情况都高度相关，很难给予一个确定的估计。
胡杰表示，收购将改善公司的资产负债率。收购前，富力的资产负债率接近80%，若是自有资金收购，完成收购后，资产负债率将下降到接近75%；即使完全使用负债融资，完成收购后，资产负债率也将降低到接近77%。
胡杰指出，富力于2016年底账面现金460多亿，上半年协议销售400亿左右，目前公司自有资金非常充足，完全可以用公司自有资金来支付。同时，未来考虑将整体酒店业务拆分后做单独上市或者做REITs。
富力将成酒店龙头
由于万达目前的项目公司是综合体，包括商场、酒店、文旅城等资产，万达将负责把所有交易酒店从目前的项目公司中剥离出来，然后将酒店放入新的项目公司中，作为交易标的。
富力初步的尽调结果是：万达出售的77家酒店分布在71个城市，个别一线城市有2家。收购的75家已经是运营开业的，58家在2014年之前开业的，已经进入稳定期。2家在2019和2020年分别开业，万达方面负责2家的开发完成，相关成本已经包括在支付对价中。
富力或可因这次收购跻身酒店业龙头。收购前，富力的酒店位于8个城市，收购后富力的酒店将分布在75个城市。根据万达以往披露的公开数据，酒店入住率在58%-60%，高于富力自身酒店的入住率。同时，富力收购77家酒店后，将立马达到100家酒店的规模
未来富力业务会受到这一交易的影响吗？胡杰指出，这次收购属于偶然的机会性收购，不会打乱公司住宅为主、商业为辅的既有发展战略。
富力地产年报显示，其2016年签约销售额609亿元，收入537亿元，净利润67.5亿元，土地储备按可售面积计算为3848.1万平方米。截至2016年，账上现金为459.69亿元，总资产2264亿元，总负债1795亿元，净资产与总权益比例为159.9%。2016年的房企销售榜上富力地产位列第二十名，属于第二梯队房企。
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