一直以来，香港被称为全球房价最难负担的城市，其居高不下的房价让人难以捉摸，不过今年或许有些不一样。
根据香港土地注册处数据，
11
月份香港住宅销量是
2635
套，相比同期的
5694
套大幅下降
54%
。
价格方面，中原城市领先指数数据显示，香港
11
月房价环比下跌达
3.43%
，已经连续两个月下跌。
纵观历史香港房价走势图，你发现最近的十几年，香港房价普遍呈上涨趋势，唯一的拐点是在两次金融危机后，一次是
1997
年的东南亚经济危机，香港房价折腰了一大半；另一次则是
2008
年的国际金融危机，同样也让房价上演急速下跌。
10
年一轮回，在当前香港房价有下跌迹象的情况下，或意味着历史重演？
其实，如果你仔细对比一下发现，香港房价和内地房价尤其是一二线城市房价有很多相似之处，
1997-1998
年是中国房价大涨时的起点，房价还处于低位，直到当年
《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，取消福利分房，开启了房地产全面市场化
，才有了中国近
20
年的楼市牛。
2008
年，内地房价也面临着巨大的调整压力，后来随着
“4
万亿
”
的推出，房价才重新上涨。
所以你会发现香港房价实际上是内地房价的参考。往细一点看也是一样，我们都知道，内地本轮房地产调控是从
2016
年
10
月份开始的，方式主要是限购、限贷、限售。而香港楼市调控也差不多那时候，香港分别在
2016
年底和
2017
年两次上调买房印花税，每一次是
15%
，也就是说现在一个内地人到香港买房，至少要缴纳
30%
的买房印花税。
但是即使在这么严苛的条件下，香港的房价仍然继续久涨不跌，正如内地一样，虽然
16
年底的限购、购贷很严，
但是
17
年的楼市依赖没有入冬，直到
2018
年下半年发生了一些变化
，这些变化有几点：
1
、房贷利率开始见顶，并有微微下降的趋势；
2
、今年房价下跌的热点城市比上涨的城市多。
3
、一些开发商开始折价买，有的甚至喊出了
“
活下去
”
的口号。
3
、今年土地流拍的次数开始增多，据悉，
1-11
月，中国一二线城市的土地流拍数量升至
282
宗，创六年新高！
今年内地房价逐渐入冬，一方面来源于前期楼市调控政策不放松；另一方面是经济下行压力下，投资性购买开始进入观望。但是香港则是不一样，今年香港房价的下跌很大一部分原因在于
“
保汇率
”
与
“
保房价
”
之间作出取舍。
我们都知道，
2015
年开始美联储多次加息，港币贬值压力山大，香港为了防止资金外流，主要做了两点：一是动用外储买入港元卖出美元；二是跟随美国加息（如下图，香港利率和美国利率走势基本同步）。
加息有两方面的意义：
1
、港元和美元的利差缩小，维持港元汇率稳定；
2、
房贷利率上升，买房成本上升，最终抑制房价上涨。
有的人要问了，自
2015
年以来香港一直跟随美国加息，为何对房价的影响直到
2018
年才显现呢？
因为之前的加息并没有拉动市场利率上升，香港加息是上调贴现窗利率，即金管局和商业银行之间的借钱利率，香港式的加息更多地是影响了金管局和商业银行之间的借钱成本，而不是商业银行
-
购房者之间的房贷利率。
1
、
2018
年之前，港股大涨，内地资金的不断流入使香港市场流动性变得非常充裕。在金管局和商业银行之间的借钱利率上升的情况下，商业银行大可向同行或者市场借入利率更低的资金，从使香港加息的效果大大弱化。
2
、在香港有三大发钞行（汇丰银行、中国银行和恒生银行），他们发钞的过程是这样的：将
7.80
元的港币投入市场时，必须得将
1
美元存入香港金管局的外汇基金账户，发钞银行获得一张负债证明（类似于咱们的存款凭证）；当发钞行要收回市场上流动性的时候，发钞行会拿出负债证明向金管局兑回美元，然后从市场手中换回港元。
也就是说对于香港市场利率，三大发钞行有非常大的影响，当这三家银行利率上升的时候，才是威力最大的加息。
今年
9
月
27
日，在美联储加息后不久，汇丰银行宣布上调最优惠利率，由
5%
上调至
5.125%
，这是
12
年来的首次。随后，恒生银行宣布跟进。
“
最优惠利率
”
是给信誉良好的大客户（主要是企业）的利率。也就是说商业银行
-
企业之间的利率提高了，最终社会的整体利率被提升。
所以我们就明白了，香港真实的加息其实是在今年
10
月底，而香港房价下跌最为明显的也恰恰在这两个月。
未来香港房价会继续下跌吗？
会，但空间有限！
1、
从目前放出的信息来看，美联储加息已经基本见顶，未来可能只有
2-3
次，这就意味着香港继续跟随美联储加息的压力大大降低，对房价是利好。
2、
香港是不少内地富人向往的城市，房价下跌反而可能成为内地人出手购买的机会，有资金托盘，下跌空间有限。
3、
香港人多地少，用于土地开发的更少，供需不匹配。
4
、内地一二线城市房价和香港房价很像，未来内地一二线城市走势如何，香港或许可以作为参考城市之一。
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、
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