潘石屹暂不“卖楼”了：手里拿一笔现金，显然不如捏着一堆房子！

来源：21世纪经济报道（ID：jjbd21）

作者：王营

一家代理公司用“一花一世界，一沙一天堂”来总结2016年房地产市场急速变化。热点城市资产价格大幅上涨、库存稀缺是目前房地产市场主要特点。而这也改变了包租公潘石屹的对市场的规划。

早在2016年年中业绩会上，潘石屹曾经表示，其对旗下资产进行了梳理，已将上海的天山广场、虹口SOHO、凌空SOHO三个项目划入非核心物业范围，下半年或将出售这三个物业。

当时，潘石屹的表态是，“如果关注中国房地产的市场会看到，最近在上海成交的一块住宅土地，光是土地的价格就是每平方米14.2万元，比我们建好的房子价格还翻出一番。我们销售的SOHO世纪广场，尽管价格只有每平米七万多块，可是我们对这个价格还是很满意的，我们的股票市场也很满意，从我们宣布成交之后，我们的股票就一直上涨。做生意永远不变的就是市场高峰的时候出货，市场低峰的时候进货，所以我们销售了SOHO世纪广场，下一步我们可能还会考虑将2-3个非核心的物业也准备放到市场上销售。”

显然，市场的快速变化超乎潘石屹的想象。在3月23日的业绩会上，潘石屹思量了一会表示称，“所有的销售都会放缓来卖。”

“我们在销售虹口SOHO的时候，其中有一家非常大的公司，一家很著名的公司，我们跟这家公司所有的协议条款都谈好了。但最后我们商量了一下，算了，不销售了。对方很恼火。我就给他写了一封信，让我们负责销售的副总裁跟他说，这个过错是我们的过错，因为我们变卦了，从而给你们造成损失。可是这个房子我现在不能销售了，我也非常坦诚地把我们的原因告诉他了。”

潘石屹称，他们变卦的原因是，在资产荒的情况下，拥有中国境内的房子比拥有中国境内的人民币要好。

2016年，上海写字楼物业仍为全国最为活跃的投资市场。年内共录得38项大宗交易，总价值超过人民币706亿元。沪上的内资终端用户及国内外投资者均保持活跃。高力国际华东及西南区物业投资服务执行董事汪蓓表示：“2016年上海大宗写字楼交易的主要推动因素包括：上海写字楼物业强劲的自用需求及其大致平稳的资产表现、投资者资金的释放需求和人民币贬值的压力。再者，上海相对其它城市拥有更高的市场透明度也是上海市场备受青睐的原因之一。”

自宣布转型自持物业以来，SOHO中国业绩表现一直不佳。但在2016年，SOHO中国营业收入等指标开始回升。SOHO中国业绩报告显示，期内，SOHO中国实现营业额约人民币15.77亿元，同比上升58%，毛利润约人民币12.42亿元，同比上升69%，毛利率达79%；净利润约人民币9.10亿元，同比上升69%；租金收入约15.11亿元，同比上升44%，物业平均出租率达到96%。

自2012年宣布转型4年后，SOHO中国的物业出租年收入增长到了当年的10倍。2016年末竣工的SOHO天山广场已经启动出租，预计在一年后出租率将达到90%。目前公司仍有丽泽SOHO和古北SOHO两个在建项目，预计到2018年底完工时，SOHO中国持有物业的建筑面积将达到170万平米。

近年来，一线城市写字楼市场整体表现也优于其他业态。3月22日，好租发布《2016年度商办地产白皮书》，该报告显示，北京写字楼月均供给面积约1058万平方米，租赁去化率为24.8%，是一线城市中去化速度最快的市场。另外，根据高力国际报告显示，截至2016年年末，上海核心区甲级写字楼平均租金同比增长3.1%至人民币10.4元/天/平方米。按区域划分，在过往P2P公司尤为活跃且来自次中心的竞争激烈的浦西，其平均租金同比上升0.7%至9.5元/天/平方米；相形之下，在浦东需求强劲的背景下，该区域平均租金同比增长6.2%至11.9元/天/平方米。

唐正茂在业绩会上表示，“通常，新的楼刚刚完工，第一轮出租的时候租金都会有一个折扣，第一轮租期一般一到三年；第一轮租期之后，租金平均涨幅是15%-25%。我们目前SOHO所有楼相对比较新，还处在第一轮租期之内，换句话说一两年之后就可以享受到15-25%的涨幅。”

另外，SOHO中国在业绩会上还表示，2016年，为规避汇兑风险，公司提前偿还了银团贷款6.44亿美元和40.50亿港元，提前赎回了境外优先票据的所有未偿还本金总额约2.53亿美元。据此，公司大幅降低了境外债务在总负债中的比例，目前，境外债务在总负债中的比例仅为7%（2015年底约为56%），债务融资成本也降低至4.4%。