这两年，很多地产人可能会有一种感觉：在一二线做住宅项目越来越没有成就感了。因为大多时候，你只能不停地重复自己，做创新越来越难了。别说开发全新的产品，即便微创新都很难。
一方面，受到限价的影响，房企创新动力不足；另一方面，新规划条例出台后，地块条件越来越苛刻，能发挥的空间非常有限。
于是，很多房企做产品都倾向于最省力的方式，市场上能让人眼前一亮的项目也越来越少了。
不过，前段时间明源君去上海出差，参观了几个项目，却意外地被中海一个项目圈粉了。该项目的土地指标同样很苛刻，但明源君能感受到整个项目花了很多心思去做创新，每一个细节都值得品味，尤其售楼处的呈现令人惊艳。据说项目今年还拿下了非常有分量的RICS2019年度住宅大奖，高颜值售楼处也变成了上海网红打卡圣地。
这个项目就是中海云麓里。同样是戴着枷锁跳舞，为什么中海能突破限制，把项目做出新意？下面，明源君就以该项目为例，分析一下一二线住宅项目打造背后的逻辑，希望带给大家一些启发。
规划定位强调附加值
做足差异化
以前刚需客户买房主要看区位和户型，但现在购房客户开始转向关注社区空间和环境。中海云麓里占地10万多㎡，容积率1.2，先天条件还不错，如何通过规划做出品质感，让客户居住在里面感觉很舒适？从规划上看，他们主要从三个方面入手：
一、整体规划强调均好性，坚持景观最大化
从规划图上来看，整个社区规划比较强调均好性，没有去做太多集中性的景观，而是把景观和建筑很好地融合在一起。
因为整个项目是长方形，从地块上分析，西面和北面临近道路，景观面比较差，而且会有噪音影响。东边则有一条河道。
为了化解这些劣势，整个项目将社区分为了3个区域，每个区域设计了主景观轴，南边区域地块比较长，则形成一个十字景观轴，在每个巷道穿插景观点，通过布点、连线的形式，形成了大面积的绿化与景观空间。
针对西边和北边临近道路，项目也做了处理，项目整体空间格局自南向西向和北逐渐增高，并且在项目外围西向和南向打造了一条公共景观条，缓解临街用户的噪音和缺乏景观面的影响。
这样一来，整个项目景观层次非常密，基本做到了一步一景。
而且项目的楼间距都大，洋房楼间距达到29米，叠墅楼间距达到18米，大间距最直接的好处就是景观优势和更多空间的打造，另外就是日照、通风会更好。
二、通过建筑风格做足差异化
除了在规划上保证整个项目的品质以外，在建筑风格上，云麓里也做了差异化区隔，他们没有选择这两年大火的中式风，而是选择了相对小众的新海派风格，借此形成唯一性。
据中海设计师介绍，他们设计这个项目之前，实地走访了100多个里巷道，通过实地调研石库门建筑，在空间布局上很好地还原了老上海街道的感觉。
三、通过社区配套增加附加值，提高性价比
在社区配套的打造上，基本对手标配的必配，否则很容易被客户扣分。此外，还要结合项目特点，引入特色配套，吸引目标客群。
比如整个社区规划了十二项智能系统，包括户外智能系统、车库自动系统、小区天眼系统、安防报警、可视对讲等，基本是改善社区的标配。除此以外，项目还拿了5000方出来做亲子配套教育，对于有孩家庭非常有杀伤力。
户型同样面积，做到功能最优
把高端产品的享受下沉
中海云麓里规定80%以上必须是小户型，基本就把项目大部分的面积段锁死了。一二线城市中小户型发展到如今已经相对成熟，如何才能有所突破？
事实上，同样面积段下，职能通过户型格局的功能细节提升竞争力，比如功能做到最优，舒适度做到最高。与此同时，可控范围内，最大程度减少各个户型的差距，保持产品的均好性。
一、90平面积下，做到功能最优
近几年，上海90平户型出现过不少爆款，这也意味着这个面积段的户型都做得挺极致了，云麓里户型如何设计才能打动客户？
为了找到户型的最优解，操盘团队选取了2017年上海全市在售项目，以10平方米为一档分别按户型房间数建立户型库。通过研究分析，他们发现，以前按照面积段等比例放大的套娃式设计，已经过时了，现在紧凑户型的趋势是功能性大于舒适性，即同样功能，面积越做越小；同样面积，功能越做越强。
因此，90平面积下，如何做出更多功能，让客户过更舒适的生活，成为云麓里突破的重要方向。这也就意味着，90平必须做到3房两厅两卫，而且功能、尺度、通风、采光等一个都不能差。
以洋房B户型为例，整个户型非常实用，浪费少，三面宽朝南，客餐厅一体化增加社交功能，客厅有一个宽约5米的阳台。主卧套房面宽约3.4米，做了大飘窗设计。
比较难得的是，户型还带独立玄关，主卧带步入式衣帽间，基本上改善户型该有的功能这个户型都做到了。目前看来，市面上这个面积段的户型，极少能做到这两点。唯一的不足就是次卧尺度比较小，影响居住体验。
二、叠墅产品做出质感，把高端产品的享受下沉
对于叠墅产品的户型，难度系数就更高了。90平的平层户型已经相当紧凑了，现在还要把90平分为上下两层，每一层分到的面积不到50平，怎么布局才不会显得空间有局促感？
据了解，为了研发上叠89平户型，中海设计师们聚在一起反复敲，经常到凌晨三四点还在画草图，做头脑风暴。图纸修改了将近100次，最后才把户型定下来。
从户型图来看，叠墅产品把消防楼梯放在了外面，这样公摊面积更少了，保证了较高的得房率，叠墅的得房率在87%左右。
上叠89平户型的功能性还是挺强的，3房两厅两卫，带南阳台北露台，而且赠送5.15米挑高的地下室，布局比较中规中矩，动静分区，每层两开间朝南。
该户型最大的亮点是独立电梯入户，目前很多高端叠墅的上叠业主还要和邻居共用一部电梯，私密性大打折扣。云麓里的叠墅是南北分开入户，私密性很高，上叠直接电梯入户，电梯前厅有7平米的独立空间，业主可以利用这个空间打造入户花园，也可以作为入户玄关或收纳空间来打造，进一步提高空间的利用率。
此外，上叠3层层高达到3.2米，4层达到3.1米，一般只有豪宅才会有这样的高度。
不足之处是每层的面积过于紧凑，书房和次卧的尺度都比较小，居住体验一般，而且阳台和露台的空间也比较小，实用性欠缺。
但总体上，89平的面积能做到这个程度非常难得了，满足了别墅产品应有的品质，比如私家电梯入户、双南卧室、地下空间赠送、停车直接入户等。
下叠户型面积在124平，功能性也很强，4房2厅2卫，也做得相当紧凑了，一层餐客厅采用一体化设计，视觉上很好地放大了空间。下叠附加值会更高，因为带一个面积65平左右的入户庭院，地下空间面积达到53平，层高5.15，空间实用性更强，可以打造为影音室、娱乐室等等。
但有一点，一层的卧室和二层的书房空间都比较小，显得比较局促。
从文化和审美进行突围
提升项目气质
近几年来，购房客户对审美的需求越来越旺盛了，不管他们的阶层如何、购买力如何，对美的追求都是一致的。基于这种考虑，他们在项目打造上非常注重提升审美和气质。
一、审美提升，关键在于大胆创新，把控好设计细节
市场上很多项目投入成本很高，但是没有美感，核心在于审美系统的缺失。中海云麓里在融入海派元素的同时，会非常注重每一处细节的设计感。以他们的售楼处为例：
售楼处洽谈区采用了巴黎大皇宫的穹顶设计，整个非常大气具有美冲击力。
加上水晶灯炷、纯素色调、七彩穹顶等设计细节，让整个洽谈区呈现一种老上海“名流社交场”的场景感。
接待前厅是一道星空大门，圆拱门、条纹、星空、花纹、地面拼花等元素的使用，使空间充满仪式感，同时也显得简洁时尚。
就连洗手间都有非常鲜明的设计风格在其中，让你不自觉被吸引，并产生一种代入感。
二、通过特定的文化符号展现海派风格的灵魂
每个建筑风格都有自己的文化以及特定的符号，让你一看到这些特定符号，你就会强烈地意识到：这就是哪种建筑。
云麓里在这方面也做得很到位。整个从入口、景观、建筑、地面等，都保持高度统一的海派风格。
例如项目将看房通道打造成艺术长廊，设置成门洞形式，以此展示老上海的特色建筑。
除了融入海派建筑的特定符号，中海对于项目还有更深层次的文化追求。
例如，项目引入了一个主题为“老克勒”的系列雕塑，“老克勒”指的是老上海有层次会享受的上流绅士。雕塑在项目不同地方摆放，分别代表了他们的少年、青年和中年。通过这种景观展示，能激发客户的文化联想，让景观的审美层次更加丰富。
类似的文化追求还有不少。最让人印象深刻的，可能就是项目入口处的景墙了，景墙是一幅莫奈的名画《睡莲》，睡莲材料选用意 大利进口马赛克拼贴，整幅画共使用了328320粒12 毫米*12毫米的马赛克。据说为保证油画的质感，全部纯手工绘制上色，整幅画由30个工人14天做完。
这些细节在云麓里还有很多，明源君在此不一一列举了。
最后想说的是，云麓里在这样的条件下，呈现出这样一个产品，诚意十足。虽然目前还不能确定他们未来的命运会怎样，但明源君认为，只要坚持着做好产品的初心，未来的市场一定不会亏待他们。
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