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月的楼市，调控仍然在加码。
目前最大的悬念是：那个调控楼市的“空前大招”，会不会在全国范围内实施？
我这里说的“空前大招”，就是在二手房交易中，个人收入所得税按照
20%
的税率计算。
这是在现行法律下，楼市可以出台的“最有杀伤力”的调控大招。
而房地产税，距离完成立法仍然有漫长的路要走。
或许很多人还没有意识到：目前全国绝大多数城市的二手房交易中，个人所得税是被实施了“优惠政策”的。
根据“中华人民共和国个人所得税法”第三条第
5
款：
特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，
财产转让所得
，偶然所得和其他所得，
适用比例税率，税率为百分之二十。
二手房交易的时候，卖方的收入就算是“财产转让所得”。这个在“个人所得税法”里有严格的规定，根据第六条第
5
款：
财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。
举个例子。比如你在
10
年前买了一套二手房，当时支付的购房款是
100
万元，此外还有买方必须支付的各种税费
5
万元，你装修房子花了
10
万元，买房子的银行利息
20
万元。现在你准备以
300
万元的价格出售这套房子（非唯一住房）。那么你的“财产转让所得”是：
300
－
100
－（
5+10+20
）
=165
万元
如果按照
20%
的税率，你需要缴纳个税
33
万元。但事实上，为了鼓励二手房的买卖，各地都采取了“核定征收”的方式，税率一般为成交价的
1%
到
2%
不等。假如是
1%
，则个税只有
3
万元。
如果你这套房子官方评估价是
260
万元，而且买方同意按照
260
万元过户，那么
1%
税率下，个税只有
2.6
万元。
33
万元，显然比
2.6
到
3
万元的个税提高了很多。无论最终是买方负担还是卖方负担，都将非常沉重。
目前有哪个城市按照
20%
的税率来执行吗？
当然有，北京、东莞就是这样执行的。而河北张家口的宣化区，
8
月
1
日刚刚宣布将这样做。下图，就是宣化区国税局税务局“关于存量住房交易个人所得税政策公告”。
根据公告，只有家庭转让唯一住房（且持有超过
5
年）的时候，可以豁免
20%
的个税。更要命的是，卖家想要剔除类似“装修费”等实际发生费用的时候，需要提供有效的凭证。
而之前，即便你有各种有效凭证，税务部门都是按照“没有凭证”、“无法查实”来给你“核定征收”的，也就是优惠征收的。现在完全反过来了，估计很多家庭是无法提供装修费用凭证的，这笔费用就无法扣除。
另外我还想告诉大家，
2013
年
2
月末的时候，当时“国务院常务会议”曾出台了“国五条”的实施细则，要求在全国实施
20%
的二手房交易个人所得税税率。
上述“实施细则”公布几天后，政府
换届，当时经济下行压力也日益显现，所以随后各地出台的细则里，
“
20%
的个人所得税”并未被提及。这个“空前大招”被举起来，然后又轻轻放下了。
只有北京和东莞等极少数城市，在随后的日子里陆续实施了“二手房交易中按照
20%
的税率征收个税”。
东莞至今没有限购二手房，就是因为有这个大招在。
那么问题来了：这个空前大招，在
2018
年会不会出台？如果出台，将会带来什么影响？
我个人认为，目前经济下行压力是超过
2013
年初的，在这个时候出台这个“空前大招”，肯定可以让二手房瞬间入冬。但问题是，全国二手房交易真的入了冬，地方政府的税收将显著下滑。
而且这个大招足以让二手房价格下跌。二手房（房地产的三级市场）如果全面下跌，则新房（房地产二级市场）、土地交易（房地产一级市场）也会全面转冷。
到那时，地方政府的卖地收入也会显著下滑。在减税、稳增长的情况下，政府的腾挪空间将进一步缩小。
因此，我的判断是：“
20%
个税”这个空前大招，目前不太可能在全国推广。
如果这样做，一定可以把楼市装入冰箱，全国房价下跌也会出现，但后果可能无法预料。
目前理性调控楼市的方式是：
稳住价格，让成交保持活跃。未来几年，应该允许房价每年有相当于
GDP
增速（或者居民收入增速）的上涨空间。否则中国楼市的“补库存”很难完成，未来在大城市买房将越来越困难，控制房租上涨也将越来越困难。
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