从传统租房到智慧公寓，你不可不知的四大价值变化 | 智慧产品圈

近几年兴起的品牌公寓不仅有国家政策保驾护航，也深受80~95的年轻消费群体欢迎。

相比传统中介租房，尽管同地段、同层级的公寓房租价格涨了1000+元，但品牌公寓入住率普遍能保持在90%以上，续租率大于50%，远高于更为低价的中介租房。

近几年也出现了大量智能门锁、智能水电表等企业为公寓定制产品，纷纷盯上公寓这一新兴市场，助力品牌公寓升级到智慧公寓。智慧产品圈也将在本月23号举办智慧公寓解决方案与服务运营高峰论坛，探讨公寓智慧化运营的落地模式。

本文对比分析传统租房市场的弊端和智慧公寓的市场价值，探讨二者在升级替换过程中的角色、流程、商业模式、盈利模式上的变化。

传统中介式租房流程复杂，参与角色众多，租客的时间成本投入大，额外支出多，房东管理效率低，无法满足年轻人对生活品质要求高、希望入住过程简化的居住需求。

找房阶段：租客一般在58网站等租房信息网上查找房源，通过电话联系中介，但房源信息往往不真实，需要打多个电话才能找到真实房源，花费巨大的时间成本；

入住期间：一旦签订合同，租客和房东都要支付中介费；相当数量的租赁房需要租客自己购置家具、家电设备，成为额外负担；房间出现设备故障很难获得及时维修服务；

退房环节：押金往往无法全额退还；租客自己购置的家居家电设备处理是难题，无论是搬家还是贱卖都是麻烦。

另外，租客最大的困扰是，即使签订租房合约，也面临房东随时解约或涨房租的风险。政府对房屋租赁市场的管理缺失，导致租客也找不到申诉渠道。

在中介式租房模式下，租客与房东（中介）之间只是纯粹的买卖关系，即租客只是购买了租约期限内的房屋居住权，房东（中介）也根本没有运营服务意识，导致租客的居住体验差，租房变成了一件费心费力的麻烦事。

对于政府来说，中介式租房也存在几大管理风险：

1、合租房的非法改建，电线、电器设备不达标，存在消防安全隐患，前不久北京的出租屋火灾事件最为典型。

2、由于极度分散，政府无法监管流动人口，成为对毒犯、逃犯等高危人群的监管漏洞。

3、房租一般都是私人转账完成，没有财务账目体系，没法有效征税，造成税收损失。

综上，传统中介式租房对于租客、房东、政府三方都有显而易见的弊端，这也是政府扶持公寓市场的原因之一。

图：传统租房场景中的角色和实现方式

以魔方、泊寓、自如等为代表的品牌公寓的出现，作为消费升级的居住升级产品，一般定位于都市青年白领，满足了这个群体对居住环境、居住氛围、居住便捷、居住体验的需求而受到追捧。

很多知名的品牌公寓普遍都有房间户型的产品设计理念，并能根据市场变化和年轻人消费心理迭代产品，这是与传统中介租房的重要区别之一，首先从视觉美感上提升了好几个数量级。

公寓都是统一硬装、软装、配置基本家居家电，租客能拎包入住。智能门锁、水电表、PMS的整体打包运用，将整个租房流程全部软件化，免去配钥匙、抄表计费的麻烦。签约、缴费、服务申请（保洁、设备维护等）、续租、退租、退款，全部的租房环节都能在一个APP内实现，对于租客和公寓方都是效率的极大提升。

以真实租客数据为支撑的运营也容易获得金融机构对公寓的资助，使得公寓租客能享受到租金分期、租金贷的金融服务，并且也能在APP软件端轻松实现，大大减缓了年轻租客的资金压力，这是也传统中介租房模式做不到的。思锐达传媒也将于1月23日举办一场以智慧公寓解决方案与服务运营为主题的高峰论坛，对传统公寓的效率问题进行深入探讨。

在传统中介租房模式下，租客接触到的是中介和房东。在公寓模式下，租客接触到的只有管家，但管家既不是中介，也不是房东，管家只是服务人员，中介和房东被智能化管理系统（APP）替代了。

图：公寓和传统租房的模式对比

正是由于对运营效率的巨大帮助，智能门锁、水电表三件套很快成为品牌公寓的基本配置，渗透率在15—20%。但仅有这些还不能称之为智慧公寓，智慧公寓的内涵也远远不只是基于智能设备做运营流程简化和效率提升。

首先，目前公寓的收入来源主要还是靠租金差。但上游物业租赁价格越来越高，增速远远超过了租客房租的上涨速度。从盈利的角度上，公寓方有动力去开拓房屋租金之外的收入来源。

其次，公寓已经占有了生活服务运营最基础、最宝贵的资源——用户。一般来说，租金占租客收入的1/3左右，收入的其他部分也大都花在了必须的各种生活消费上，这是公寓方可以、也应该用创新生活服务获取的增值收入来源。

比如现在已经成熟的共享洗衣。在社交娱乐上，已经出现以海尔小帅为代表的家电企业，提供智能电视和付费内容，电视或卖或租，内容消费的收入多方分成。类似的共享唱吧、共享健身器材，以及更有落地前景的净水机租赁和滤芯更换服务，还有在不久的将来就能实现的依托智能网关、高宽带网络的VR/AR租赁服务等。

图：智慧公寓的生活服务可能性

智慧公寓的理念是基于创新的商业模式为租客提供价值服务，借助智能设备的采集和控制功能，将物联网数据对接服务运营的IT管理系统，无需人为干预即可实现服务流程中的各个场景（开启、使用、支付、关闭等）。

以智能门锁、水电表+PMS为基本配置的智能化管理仅仅是运营效率上的提升，只能起到节流的作用，而智慧生活服务是满足租客的基本和升级的生活需求，起到开源的作用。同时以智能设备承载服务，以服务获取租客数据，以数据分析改进服务流程，可以形成一个正向循环。

有了基于各种智能设备的智慧化升级之后，公寓的本质最终会演变成租客全方位生活服务的入口和聚合平台。因此，不应将智慧公寓看成是房屋租赁业，它本质上属于生活服务业，房屋的租赁也只是居住服务的一个子集。

智慧公寓的理念是以人为中心，提供所有能提供的各种生活场景服务。在这个层面上，智慧公寓与智慧家庭没有本质区别。智慧产品圈后续将继续探讨智慧生活服务具体有哪些落地路径和模式。

公寓最宝贵的资源是租客，同时天然具有机构化运营的能力。对运营效率和服务质量的追求使智能产品容易在公寓落地。而且80后、90后的主流租房人群对智能产品使用的接受度高，将推动智慧生活服务在公寓市场的探索和成熟，也提前让年轻消费群体体验到智能化带来的便利，从而帮助智能家居企业教育消费者，起到智能家居产业推广的效果。因而，未来公寓会成为智慧产业的一个良好渠道，对于公寓运营模式和盈利模式都将起到变革的作用。

2018年智慧公寓解决方案与服务运营高峰论坛将于1月23日在深圳科兴科学园B4栋会议中心3楼演播大厅隆重举行！同期将举行2018年智慧公寓生态圈十强品牌颁奖盛典，年底最后一次狂欢等你来！

报名方式：更灵活，更超值 

第一种：免费。此免费只针对公寓运营商、OTA平台。 

第二种：众筹399元，一张峰会入场券。

第三种：众筹899元，包含一张入场券、VIP座位席、中餐、闭门晚宴 。  

第四种：众筹1800元，包含一张入场券、VIP座位席、中餐、闭门晚宴、智慧公寓精简调研报告。

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活动咨询：唐小姐18665927893（同微信）

赞助联系：覃小姐 15012974911（同微信）

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