子木言：
2020年，我决定在子木聊房新上一档栏目，叫做【房企2020】，主要目的是为了帮助大家辨别房企的软硬实力。无论是物业水平还是房子的品质，这对于每个购房者来说是至关重要的一部分。同时我会在文章中穿插一些财务、战略层面的故事，培养大家的思辨能力和对一家好企业的评定能力。让我们共同期待。（以下为正文）
前段时间，中指研究院发布了《2019年中国房地产销售额百亿企业排行榜》。2019全年，共有35家房企销售额超过千亿元。
在这35家中，有一房企格外特别。销售额排名前30，而权益销售额却落在50名开外。
对比其他销售额排名前30家，可以清楚地发现，只有这家房企，权益销售额跌落在50以外。
各位看官想必好奇，如此权益占比，到底是哪家房企？
滨江春水向东流
西子湖畔，人间天堂，淡妆浓抹的杭州，令人向往。
杭州本土房企中，有一家终于在2019年实现千亿目标，风光无两，名曰“滨江”。
2019年12月10日，在“破千亿媒体恳谈会”上，滨江集团董事长戚金兴难掩心中喜悦。顺便透露了集团小道信息：“春节放假至少18天”，并笑称“鼓励员工旅游带家属，不带家属的不给报销。”
千亿老板的消息，就是这么的振奋人心且霸气。
其实，戚老板圆梦千亿，足足用了3年。
那是2017年滨江集团25周年 “生日”party上，戚金兴豪情满怀：“2019年，目标千亿！”这是滨江首次提出千亿目标。
当时，外界纷纷置评，普遍认为如果仅用2年，从400亿干到1000亿，还是在国家几度收紧房地产银根的背景下，步子迈得确实有点大。
不过，既然定了千亿目标，便只顾风雨兼程。为了扩大规模，2017年拿下20宗土地、2018年26宗。并先后和中国电建地产、深圳爱义集团、义乌小商品城、新光圆成等达成合作。
2019年，滨江继续大踏步前进，在杭州土地市场表现非常积极。全年杭州共有5次百亿级土拍，滨江仅缺席一次。
一路买买买，堆起了“好看”的销售数据。克而瑞数据显示，2019年上半年，流量销售额107.22亿元、权益销售额81.06亿元，首次在杭州市场实现双料第一。
表面上，滨江的销售额数据亮眼，但是禁不住细看。
根据2019年年底克而瑞发布的全年房企销售排行榜单，滨江全口径销售额为1120.6亿元，位列榜单31位。而在“权益口径”项下，其排位却掉到了61位，销售额仅为422.8亿元。
也就是说，千亿业绩中，只有不到四成是自身营收。两项口径下如此大的排位差距，恰恰说明滨江在开发投资过程中，权益占比实在是太低了。
权益占比低的问题，已经困扰滨江多年。据克而瑞2016年-2018年数据显示，三年权益占比分别为78.21%、42.27%、44.09%。到2019年，更是进一步下降到37.73%。
权益占比未来或将继续下降，因为据其2019年半年报显示，新增土储项目15个，只有一个是100%持有，其余的权益占比均在20%-75%不等。
除了权益占比低，滨江还一直被诟病土储不足。
截至2018年年底，其土储货值仅为1403亿元，权益货值仅有658亿元，这明显与销售规模不相匹配。
去年，滨江拿了28块土地，土储货值虽然飙升到2500亿元，但付出的代价也不小：上半年拿地耗资257.9亿元，同期增长16.75%；拿地成本较同期涨幅竟高达85%。
随着拿地加速，担保频次和负债率也在水涨船高。在其公告列表的各项文件中，几乎每一封关于竞得土地使用权的公告，都伴随着为旗下公司提供担保的公告。
据中期报告显示，滨江上半年有息负债287.375亿元，同比上涨近10%；货币资金121.03亿元，同比上涨68.33%；
资产负债率高达81.19%，这与滨江“2016年-14%、2017年-4%”的负债水平相比，已经大幅增长，而且已经超过了60%-80%的安全值。
除了过低的权益占比、高企的负债率，区域布局的困境，也一直是滨江亟待解决的问题。
早在2015年，滨江向一线城市进军，先后拿下上海宝山“地王”、深圳龙华工业园。
可是，溢价91.7%竞得的宝山“地王”，却偏偏遇上限价政策，最终只得在时隔三年后减配入市；深圳的项目，又因土地性质问题迟迟没有进展，最终在经历与合作方对簿公堂之后，以撤资告终。
首战出师不利之后，虽然又陆续在沪深两地摸索。但从近几年的销售额来看，杭州及其周边地区仍是滨江业绩的主力。
2018年，850.1亿元的销售额中，仅杭州就占了600多亿；2019年，销售额的主力也不外乎五个地区：杭州、金华、嘉兴、衢州、绍兴。
金华、嘉兴等距杭州不足200公里，滨江的开发战略，有点“恋家”。
除了销售额，土储方面的区域性特点也十分明显。2018年，滨江在浙江的拿地金额占比就超过了9成；2019年，购入的土地大部分位于杭州及其周边区域。
只在一个区域深耕，虽然会带来管理成本低、品牌认知度高、地方资源等好处，但是弊端也是存在的，比如，杭州的地方政策和房地产市场变动，都会直接影响滨江的业绩。
滨江在严重依赖浙江本土的情况下，虽然突破了千亿大关，但千亿之后则又有新的挑战。
首先是规模与质量的平衡，定位高端且口碑较好的滨江也出现了“行业通病”。比如集体维权、股民诟病等问题；另外，如何解决权益占比、负债率、区域布局等问题，都是无法逃避的事实。
买房买股，都要谨慎
随着阿里巴巴上市、亚运会落地、G20峰会等一系列重大利好，让杭州近几年房价持续大涨，至今没有止步的势头。
而在这样的大好形势下，作为杭州土生土长的地主，主城区多个楼盘在售的滨江集团，股价却一直不温不火。
股民纷纷吐槽：如果股价上不去，销量突破千亿，跟我有啥子关系？
其实，股价这么不给力，不光散户着急，戚老板更着急。
自2017年以来，滨江第一大股东杭州滨江投资的增持就没断过。2018年4月，“6天3次增持”更是引发持续关注。
尽管增持不断，但其股价在短暂拉升后，也如一江春水向东流了。
自2018年4月跌破7元之后，滨江的股价一直在低位徘徊，其市值一度跌破百亿。这差不多是武林壹号（由滨江开发）几栋楼的价值。
杭州房价一路涨，前景一片光明，但滨江集团的股价却阴跌，成为A股未解之谜。
以前，在杭州生活的投资者，基本上都认同一个道理：买房首选绿城、滨江，但炒股绝对要回避……
可现在，这个道理的前半句，也要慎重考虑了。
早年间，滨江凭借其开发的阳光海岸、西溪之星、武林壹号等，收获了口碑。但是，近几年，来自滨江的业主集体维权不在少数。
2016年8月，滨江在上海开发的首个项目“公园壹号”亮相。号称在宝山打造高端豪宅，品质可媲美绿城。可是这个项目还没入市，就深陷来自杭州业主的千万级豪宅“维权门”。
当时，上海各大论坛充斥着滨江集团维权事件。购买了滨江千万豪宅的业主曝光房屋室内出现严重的质量问题，要求退房并赔偿。
该业主声称购买了滨江城市之星的一处精装房源，入住后出现墙面发霉、大理石多处破损、中央空调里面全部都是无法清理的石灰垃圾等装修问题。
滨江号称“要为上海购房者带来前所未见的滨江品质”，后院却起了火。当时，杭州主场的维权事件在论坛上闹得沸沸扬扬，着实让上海业主捏了一把汗。
2017年，有业主爆料，成都滨江和城出现质量问题：“粗糙的吊顶，低端的乳胶漆，外漏的消防栓”，与宣讲的品质相去甚远。
在业主反馈十几天后，滨江却给出了“不整改”的答复，于是引发了集体游行示威。
2018年，杭州地铁4号线南段的开通，激起滨江东方海岸业主的极度诧异。
因为早在2015年开盘时，无论是销售、海报、广告、官微，滨江集团明确承诺“地铁4号线规划在小区门口设有一站，300米即到地铁口”。
售楼宣传时，周边楼盘均价都只在7千～8千每平米的价格，而东方海岸号称自己是地铁楼盘，每平米均价超过1万2。
可是当地铁正式开通，距东方海岸最近的浦沿站，都要足足10公里。
紧接着，滨江集团一夜之间拆掉了大街小巷所有带有【300米地铁口】字样的宣传广告，官微也全部进行了删除。随即引发了大量业主的集体维权。
当地派出所民警也来到现场，帮助沟通协调，但开发商仍然闭门不见，没有回应。
去年11月17日，浙江省杭州市萧政储出（2018）13号地块二标段工程成为全国违法违规典型通报案例，并被住建部点出多出违规事实。而这个项目正是由滨江联合开发。
12月11日，就在戚老板宣布达到千亿目标的第二天，“疑似”滨江代建的杭州某高端在建楼盘，即出现业主以该楼盘被列入《全国建筑市场和工程质量安全监督执法检查违法违规典型案例》，存在重大质量隐患为由，要求公司对予以回应，并出具质量承诺协议。
接二连三的房屋质量问题，以及一波未平一波又起的业主集体维权，不绝于耳。这很难不让一直宣称“以品质为中心”的滨江集团蒙羞。
也势必会让曾被媒体冠以“中国品质教父”的戚老板，深表尴尬。
所以，“品质”这东西，不能是一个企业或个人的“自嗨”。
戚金兴的房产路
曾经，戚金兴接受媒体采访，这样评价自己的房产之路：
1992年到1999年是“走小步，不停步，年年有进步”；1999年转制以后到2008年上市是“走小步，不停步，抓住机会走大步”；现在成了“走稳步，不停步，抓住机会就跑步”。
1962年，戚金兴出生在杭州江干区一个普通家庭。父亲早逝，让他看起来比同龄人更加沉稳。
1970年，18岁的戚金兴进入江干区乡镇企业局，一干就是7年。到了1987年，调任区建筑四公司，担任副经理。25岁就担任区里的要职，实属罕见。
1992年，他又被调去筹建“滨江房屋建设开发公司（房开公司）”。当时，公司注册资本500万元。不过，验资之后这500万元即被江干区计经委撤回。
于是，戚金兴就用借来的8万元充当公司启动资金。这也让他多年之后，十分有底气地说：“我基本上是白手起家的。”
在滨江房开公司，戚金兴最后被推举到总经理的位置上。1996年，凭借这样的职位和履历，他原本有机会任江干区副区长，但却选择继续在房地产界打拼。同年8月，滨江集团随即成立。
1999年，国企改革继续深入。杭州召开国企改革经验交流会，之后不久，滨江集团即开始改制。
正是在这次改制中，戚金兴等人出资600多万，受让了60%的股权。他也从经理人变成了滨江集团的大股东。
改制之后一年半的时间内，滨江集团开始了多次增资扩股，国有股份进一步稀释，直至最后完全民营化。
