文/快房网 滕文娜
“房价都这么高了，还要不要买房啊？”
“现在不买，就怕以后全款变首付，首付变车位。”
......
随着房价的上涨，购房者的心理越为焦虑。
家住城北的杭州本地人林小姐，同爸妈一起住在自家的自建房中，今年年初想买一套房以后自住或出租投资，但是看来看去爸妈都觉得太贵，没有下手。
可等房价又涨了不少之后，她爸妈却觉得房价还要大涨，催促她赶紧买房，而此时市中心的房子已经高不可攀，她家周边的新房涨了一倍，买房还要靠抢，据说原先不打算买房的邻居们，都一头冲进了楼市。
当买房、抢房成街头巷口人们的谈资和忧虑，风险也在同时积聚，一旦潮水退去，近期那些入市抢房的人或将成为楼市里赤条条的"裸泳者"。
朋友张先生在上半年刚买了一套房，目前手上还有一笔现金，正在积极寻找下一套房作为纯投资。
房子是用来住的，只要房价不是过高，其实自住房是可以遵循该出手时就出手，满足的主要是自身居住需求；但若是以买房来作投资，从投资收益角度而言，现在可能就未必是好时候了。
我们可以来算一笔账，如果我们现在抱着一笔200万现金来理财，分别放进楼市和理财产品，看看各自的收益情况。
如今紧俏一点的楼盘想要买得到，要看钱多少。不论你是否有良好的“房票”，可能会败给一次性全款的人，还未必买得到。
这里假设投资者张先生能以6成首付买到房子（因投资者大多手里已有一套房，故按首付6成计算）：一套总价约333万的90方房源，首付200万（此处为6成首付），贷款133万，以贷款30年，等额本息，基准利率1.1倍计算，那么每月月供7460元，5年时间须偿还的月供为44.76万元。
假设这套房子5年后卖出，这一套房子前五年必须的投入资金为：
首付200万
+月供44.76万
+买入税费约4万
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=约250万
另外，钱是可以生钱的，如果这250万放到稳健的理财产品中，以5%年化收益率算，这5年里可以获得近62.5万的利息。如果选择利率更高的风险理财产品，10%左右的年化收益率，就更不得了了，快125万的利息，将近半套房了。当然，不得不提醒一句，这类投资的高风险与高利益也是共生的。（此处再赘述一句，目前贷款低利率时代已经进入尾期，贷款利率已在上涨通道。）
如果将62.5-125万的潜在利息放进去，以最低的62.5万算，再加上后面112万还没还完的银行贷款，5年后这套房子至少要卖到约424.5万，意味着房价还要再涨至少10000元/平方米才不亏本。但，5年后的房价会演变成什么样子，谁也不知道。
每年出让宅地超100宗，“面粉”供应量增大周期缩短
近期，杭州市国土资源局发布了《2017-2019年杭州市区供应三年滚动计划汇总表》，三年杭州市区计划出让住宅用地354宗，总面积24196亩，其间每年稳定出让宅地均超100宗。
另外，最近杭州土拍政策也有了新变化，原先土地溢价达50%需现房销售的规则取消，未来出让的宅地无需现房销售，可以预售，将有效缩短供应周期。
虽然目前来看，杭州住在的库存依旧是很紧缺的，但是从上面的两则“好消息”来看，新增供应量大且供应周期缩短，大可不用担心未来市场上没有房子卖了，买房的可以不必那么着急了。
图：快房网 浅眠
谨防政策及金融风险，不要急于做房地产市场的"接盘侠"
政策越调房价越涨似乎是个“怪圈”，但并不意味着调控效果会缺席。楼市调控周期性已经是老生常谈，但从历史经验来看，调控都是有效果的，只不过出现的时间长短，如果市场依旧疯狂不可控，政策很可能随时加码，《全款+车位，只有摇号资格！疯狂的杭州楼市，还有哪些调控政策可以期待？》
图：快房网
另外，房产泡沫的风险越来越大。7月17日，金融工作会议召开强调防范金融风险。人民日报在头版刊发评论员文章《有效防范金融风险》中提出比“黑天鹅”更可怕的是“灰犀牛”（黑天鹅比喻小概率而影响巨大的事件，灰犀牛比喻大概率且影响巨大的潜在危机）。
中国金融改革研究院院长刘胜军认为，房地产泡沫毫无疑问是最大的“灰犀牛”：
一方面，对于中国房价的泡沫化已经没有争议，但另一方面房价调控却陷入“空调”的境地，不断逼空，导致很多人产生“房价永远不会跌”的错觉。
环视全球的房地产泡沫，都符合两个特征： 一是周期长，一轮大牛市超过10年并不稀奇;二是泡沫破裂时地动山摇，犹如雪崩和泥石流，逃生非常困难。
刘胜军建议，在“灰犀牛”日益临近的情况下投资者应当保持谨慎，尽量保持手中的流动性，不要急于做房地产市场的"接盘侠"，且要远离负债累累的大型公司和银行股。
图：快房网 浅眠
不可否认，现在杭州楼市还是疯狂的，买房全款、搭买车位、托关系还在继续，但是房价涨过一轮之后，投资买房的成本越来越高。在叠加的调控政策之下，加上整体的金融环境，风险也在越来越高，买房正在变成一件吃力不讨好的事，曾经被深深套牢过的人应该深有感悟。
编辑：浅眠
