眼下国内住宅都限购限贷了。投资商铺，海外地产的趋势又热了起来。昨天榨菜为大家扒了商铺投资的那些坑→投资商铺前不了解这些深坑，你就等着血赔吧！
考虑到粉丝也咨询过海外地产的问题，站长就找了一位有10多年海外地产投资经验的大牛约稿。不过目前还没人敢公开的把行业潜规则曝光， 考虑到大牛人身安全的问题，站长就让他老人家匿名了。
海外地产投资是一个接一个的坑
站长向我约稿的时候，我内心是拒绝的，我就在这个行业里，我不想被人揍，因为这个行业并不大，基本上谁都认识谁，同时这个行业也确实太乱了，于是在站长的威逼利诱之下我┗( T﹏T )┛投降了，答应她每周至少出一篇内容来揭示海外地产投资的坑。
海外地产投资的概念
海外地产投资是一个国际资产配置规避风险的入门级任务，国际资产配置是一个比较大的概念，在资产没有到达一定量的时候或者不具备风险意识的人没有办法去实现这种配置。为什么又说是入门级任务呢，简单的来说他是一个跳板，通过这个跳板了解海外的知识，积累海外生活的阅历，从而一步一步的规划自己资产配置和未来生活的重心。
其实有时候我特么很佩服国外开发商的机智，国外的开发商知道中国人喜欢投资房产，于是通过高佣金收买国内代理公司，国内代理公司知道中国人爱图小便宜，于是通过各种低价、包租、优惠等形式引导客户购买。中国人不清楚怎么回事，买了一个又一个在本地卖不出去的盘。
坑是源于不了解源于不懂。现在的投资客户大部分全是小白，高净值的客户已经完成了自己的国际资本配置，现在大家还停留在买房投资的概念里，国外的房子是用来住的不是用来投资的，支撑投资的不是便宜不是包租也不是品质，而是这个房子换手的时候有多少老外选择自住。
小贴士：请记住，国外你的接盘侠是本地人。所以投资的时候务必选择适合本地人的楼盘。千万别按照国内的那一套标准来，比如说户型南北通透啊，国外的户型是没有朝向的，窗外的景观哪好就买哪儿。最重要的是不要拿自己自住习惯选择户型，买老外喜欢的户型即可。
海外地产投资的三个阶段
从行业的角度来说海外地产投资最大的坑，就是选择项目，一是因为选项目的人根本就不懂，二是公司为了追求利润，选择项目的时候只考虑佣金比例，不站在消费者的角度考虑后期的投资保障，他们自己都不买都不住的项目却一直通过各种理由忽悠客户去购买。
海外地产投资需要经历三个阶段，第一个阶段是消费者买房子，第二阶段是运营管理，第三阶段是变现换手，很多行业的从业者并不关心，他们只关心如果不卖房子就没有佣金，有的公司挂靠政府机构，忽悠消费者，说他们选择项目是安全的、稳妥的，所有项目都是亲自考察过的。大家试想一下，你亲自去看一个项目，你就能预测出第三阶段变现换手或者第二阶段运营管理就没有问题，如果有这么的人，这个人一定是个神仙。我目前还没有达到这种段位，还有学习进步的空间呀！
如果一个公司选择的项目，不能够支撑海外地产投资的三个阶段的安全，那么恭喜你，你成功入坑了，第一个坑就是你眼前的销售，他讲的不是国际资本配置，讲的是您家的后花园，您家的车库，讲的是您买了房子您可以获得什么，比如您买了我们的房子能包租5年收益可以10%，加上每年10%的房产升值5年回本，您买了我们的房子还能回购，您买了我们的房子每年还能免费住30天等等。
我特么最不理解的是我们是一个很高大尚的一个职业，被这帮销售弄成了我们是卖国外房子的，更有一些白痴客户，就喜欢投资收益高的，管你的项目第三阶段能不能换手变现，我只要求10%左右的租赁回报，我建议你去买六合彩，那种收益更高，海外地产投资是理性的，需要平衡很多因素，首先确保的是投资安全，不要让自己购买的产品成为高风险资产，每一个项目都有每一个项目的优势，需要结合自己需求选择合适的产品。
海外的房子就用来住的，不是用来炒的，他们的房地产市场发展速度不是很快，如果你选择做海外房产投资，请你记住海外地产投资的三个阶段，最关键的是买的房子要在核心城市例如：拥有北上广深这种经济发达、人口众多、资源集中的城市因素，国外的地产是刚需地产，不要图便宜购买价格低、配套不完善的区域，换手的时候有刚需接手的盘才是好盘。
一个城市如果经济跟不上，金融资金跟不上，仅仅是靠短期内进入的投机资金进行疯狂炒作，最终还是支撑不了高房价。过去的海南，本地经济总量很低，无法支撑高房价，因此，每一轮暴涨之后，总是伴随暴跌，还有长时间的沉寂。只要过去爆炒了，但是经济总量却无法跟上，最终还是回落，而且没有人接盘，导致有价无市。
小贴士：这和国内投资要买二手房，首选二手房市场活跃的区域为投资标的是一样的。投资要先考虑有没有接盘侠的问题，其次再考虑你的收益问题。
第二阶段的运营管理遇到的包租的坑，想一下为什么要包租，要么就是这个区域租客确实多的不得了，要么这个区域是个新区、配套不完善，害怕客户买了以后3年里租金上不去，还有一种包租是持有成本很高，房价虚高的楼盘，过了包租期，房屋的持有成本会大大拉低楼盘的收益，所以选择包租，租金有可能是你先交给了开发商，然后开发商在3年里慢慢的返给你哟，其实告诉大家在国外有很多专业的酒店托管团队，你把项目交给他们打理收益还是很可观的。
小贴士：如果租房亲历亲为肯定赚的更多，但是要有专人打理。要考虑到时间成本和来往成本，另外，如果能在Airbnb挂租也是不错的选择。
第三阶段的换手变现，市场上已经有客户在变现了，实时证明我的分析是完全正确的，只要不是刚需地产，只要你买的位置不佳、价格相对便宜、配套不完善、投资盘比例大在变现的时候都是赔钱的。
2015年8月一个客户在美国某旅游城市购买了一套300平米大别墅，区域是新区，配套不算成熟，她买的时候算下来一共花了32万美金，先说说她为什么要卖吧，她当时在美国另外一个刚需城市同时也买了一套房，性价比更高，区域成熟，配套完善，价格比要卖的房子便宜而且租金还高，持有成本也很低，今年3月她来找我帮她卖房，说这两年不是遇到租客没钱交租金就是租金越来越低，我让我们美国的公司做了详细的数据分析，现在她的这个房子如果对外出售价格在29-30万美金，扣除过户费用还有给经纪人的佣金她大概要赔5万美金。
小贴士：切记买CEO盘，大户型盘，刚需是第一生产力。
最后送大家一句，挣钱不容易，投资需谨慎，如果自住，千金难买你喜欢，如果投资，买的请您还得卖的掉，至于现金回报，只要第二阶段运营打理给力，不用担心租金的问题。
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PS：有海外置业想法的粉丝，站长在这里推荐一个曼谷项目可以考察。坑已经提前跨过了，是刚需盘，当地知名开发商，总价80万左右，首付30%，长租保底5%左右收益，重点是资质安全有保障。想诚意咨询的，请加站长助理微信。并提供姓名，电话，身份证号以及10块钱咨询红包，不满意可退。助理会直接联系项目人员跟您对接。
