本文来源于近期对CPT信托基础信息的整理，写一遍，加深印象。
Camden Property Trust（CPT），成立于1981年，在1993年上市，至今正好30年。这是另外一家（除了MAA）专注于Sunbelt区域的大型REIT，专注的资产类别也是公寓资产Multifamily。
公司在过去的二十多年期间，杠杆前业绩表现增长率都是7%，应用的总计资本投入（股权+借款）增长率大概4%，取得了杠杆后盈利能力的增长率是9%，分配增长率是6%。
公司自己没有披露上市以来股票收益情况（估计是略逊于竞争对手），通过简单计算可知，从2004年的3月到2023年的3月，二十年期间，股票价格大概增长2.3倍数，复合增长率4.23%（不算股息复投），如果算上大概4%-5%的股息率，回报率大概在8%-9%之间。这也与业绩增长基本匹配。
CPT是另一家专注在Sunbelt区域的大型MF REIT，其资产分布与MAA有所重叠。并且，资产组成也具有类似的特征。比如，大多数集中在城市CBD以外Suburban地区，大多数是Low-Rise的小矮楼。大体分布如下：
截至2023年末，按照NOI排名，前12名的区域占据了大概92%的NOI水平，其分布的区域和州如下：
截至2023年末，CPT在上述区域大概拥有实际在运营的公寓5.8万间，公寓数量相比MAA的10万间少了不少。CPT不同于MAA的一个很大的特点，就是公寓数量没变，他在二十年前运营的数量大概就是5万间，经过20年来的发展，有买有卖，大体维持了公寓数量不变，中间的资本循环策略做的不错。
CPT的公寓数量虽然低于MAA不少，但是其平均价格更高，以2023年为例，CPT平均价格为2000美元/月/间，而MAA大概在1700美元/月/间。如果看过去更长的时间段，平均CPT每间公寓也都会高出300-400美元。
没找到存量的楼龄数据，但是根据Bill Chen各种访谈和推特上信息搜寻，CPT的平均楼龄要比MAA新一些。但是，其资产所需要的维护性资本开支，每个房间却更高，最近5年来大概的维护性资本开支为1500美元/年/间。这个数字超过MAA的1000美元，这可能是因为CPT把资产更新的品质更高（因而收费更高）。
另一方面，CPT披露了近十几年的资本循环情况，也可以体现出公司致力于卖出更老的资产，而买入更新的资产，从而使整个portfolio在公寓总数不变的情况下，实现楼龄更新。截至2023年9月底的12年里，一共卖出了35亿元美元的资产，卖出资产平均楼龄23年，而买入和开发了66亿美元资产，这部分资产楼龄4-6年。大概情况如下：
绝大多数的客户集中在25到34岁的年龄段，比MAA更年轻一点，其90%的房屋都是一个人或者两个人住。平均年龄31岁，2023年4季度新签约入驻客户平均收入12万，房租收入占比大概20%。
目前最新的Net Turnover大概在40%左右，也是几乎是二十年来最低的时候，即平均租赁时间是两年多。2010年代turnover大概在50%，2000年代大概在60%。这个Turnover是双刃剑，没有绝对的好坏之分，MF资产都是一年一签，周转的快在行情好的时候租金涨幅就高，因而NOI增长最快的年头，也是Turnover60%以上的年头，但是在行情不好的时候（比如目前），turnover低使得续签也有可能涨价（历史低），但是新签租约的价格已经是负增长。
如上文所述，从2002年到2023年的21年以来，房间数量只有少量增长，平均租赁价格从20年前的830美元左右增长到了目前的2000美元左右，CAGR大概5%（与MAA价格增长率相同），同时入住率一直保持在高位，很多年都在96%以上。
平均租金涨幅大概5%，数量没涨，入住率从92%增长到了94%-95%的水平，使得收入大概按照7%左右的水平增长，如下图所示：
指标的计算与<
MAA信托基础信息整理
>中描述一致，不加赘述。其中，收入、NOI、Unlevered FCF增长率都是7%，如前所述，应用资本数量IC（股份数量、净负债）增长率是4%，至少杠杆前FCF增长率超过了股份数量增长率。在少量杠杆的作用下，杠杆后Core AFFO增长率为9%，杠杆作用有所体现。另外，分配金额增长率为6%。
NOI margin近十年来都在65%左右，杠杆前现金流margin大概在50%左右，杠杆后AFFO margin大概在40%左右，综合来看表现都很好。如果跟MAA横向对比，CPT的NOI Margin平均更高，大概要高出2%-3%，可能因为更高的平均租金和入住率等，但是杠杆前自由现金流与AFFO的margin都低1%-2%，这是由于CPT管理费用和维护支出等占比略高。
比如，管理费用占NOI的比例，CPT目前大概在6%（疫情前几年大概在8%），管理费用、物业费、维护性资本支出三项合计，占NOI的比例CPT目前大概在20%（疫情前几年大概在25%）。同样的口径，MAA管理费用占比大概在4%-4.5%，三项合计占比在15%-17%。
结合股息分配的角度，CPT的整体分配增长率大概在6%，虽然在金融危机时期略降股息，但是整体处于不断增长的状态。特别考虑到总的运营数量不变，这些股息几乎完全是从基础资产运营中得来的，基本没有外生增长。特别的，2016年出售了很多旧资产，卖了12亿，因此发了3.8亿元特别股息，剩下用来偿还贷款和新增发展，这样portfolio楼龄也保持的挺新，还把Net Debt/EBITDA的水平从5-6倍的水平降低到了3-4倍数，其资本循环做的很好。
总体来看，如果从股息分配占据业务AFFO的比例来看，AFFO目前大概也在70%左右的样子，处于赚三块分两块的阶段，并且债务杠杆不高，处于发展比较从容的阶段，这点与MAA类似。
CPT的杠杆特征也是绝大多数借款都是固定利率，过去的二十年常年在90%以上，刚过去的2023年大概固定利率在80%左右，整体融资成本4.2%，平均到期期限还有5.6年。杠杆水平属于保守，整体Net debt /EBITDA水平最高点是金融危机前后，超过8倍，之后一路降低到目前的4.1倍。
另外，由于CPT并没有增加房间数量，因此这个杠杆水平的降低也不来自于项目多了（所以EBITDA多），而是一方面来自于盈利能力的自然增长（大概CAGR5%），另一方面来自于Capital Recycling，卖了老项目腾挪出来本金偿还借款。总体而言这些大型的MF REIT杠杆应用其实很保守，而且策略相似，挺好的。
公司有两位创始人，Richard Campo（68岁）与Keith Oden（66岁），在1982年前后一起共同创办了Camden的前身，并于1993年以REIT上市。目前的公司名字Camden也是取两个人姓氏的各一部分。目前，这两位创始人都在公司任职，Campo担任董事会主席和CEO，Oden担任董事会副主席和总裁。至今已稳定持续了30多年。
根据2023年proxy【1】，截至23年3月，Campo家族大概持股74万股， Oden家族大概持股58万股，两位创始人合计持股122万股，按照100美元每股的价格，市值大概1.22亿美元左右。所有高管及董事会成员持股190万股，占比总发行数量的1.8%。
两位创始人的薪酬结构完全一样，数量也完全一样，体现了合伙人精神：），2022年度每个人package是700万美元，其中拿了大概300万现金（70万底薪+200万现金奖金+30万绩效激励），剩下的都是股票。现金相比持股市值都是比较小的份额，大概5%上下。
另外，CPT还有个Share Ownership Guideline，规定三位核心管理人员的持股市值不能小于基本薪酬的多少倍，不过三人有两个都是创始人，而且规定的倍数也是个位数的基本薪酬倍数，没啥大用，不过意思一下也是好的。
从总金额看，2003、2003两年收入都没有下降，增幅在1%左右，NOI略降，平均每年下降2%左右。在此期间，平均价格保持平稳，入住率保持着92%-95%之间。
具体来看，Same-Property口径，每个季度的变化：
其中，业绩变化最大的季度是2003年1季度，NOI同比下降8.8%，环比下降5%，租赁价格基本不变，入住率小幅下降，最低点下降到91.1%。
从总金额来看，2008-2010三年期间，收入为6.2亿、6.1亿、6亿，基本维持稳定。NOI同期金额为3.9亿、3.7亿、3.6亿，也基本稳定，最大跌幅出现在2009年。同期，价格基本稳定，入住率保持着93%以上。
具体来看，Same-Property口径，每个季度的变化：
其中，业绩变化最大的时间出现在2009年底到2010年初的时期，最差的季度出现在2010年1季度，NOI同比下降了9.1%，环比下降了6.1%，期间价格保持稳定，入住率仍然高达93%，随后业绩便即回升。
