说说租赁住宅、城市更新与组织变革｜万科中期业绩会问答

万周按

祝九胜（万科集团总裁、首席执行官）答：

做任何生意、任何企业都有压力，做任何职位，也都有压力，我个人也时时刻刻感觉到这种压力。中央政治局会议坚决遏制房价上涨，把“过快”两字去掉，表明了政府调控管理市场的决心非常大，针对重点城市出台了一系列具体调控措施。作为行业参与者，我们自己也赞同这种方式，毕竟这些措施对整个行业长期发展、建立房地产市场长效机制都非常有好处。我们也不断在调试自己，不断适应新的政策、新的要求。在这个行业做了这么多年，我们仍然有基本的观察、基本的态度、基本的看法，这个行业的空间仍然还有，容量仍然还很大，城镇化的进程依然没有完成，租赁市场才刚刚开始，机构化介入的时机刚刚到来，人们在衣食住行或者在整个城市里关于空间、关于不动产等各种服务需求还非常大。所以，我们对整个市场、对我们自己的业务前景有一个基本的信心。

当然，我们不能纯粹靠信心过日子，还是要靠每天跟客户高度互动，有效洞察他们的需求，不断在他们生活当中起到更好的作用，能够在这种交互过程中去创造本来应该有的价值，这方面我们也在做一些有益的探索。过去我们作为一家纯房地产开发商，只要关注客户满意度这些比较粗放的指标就能做好运营，今天我们在追求客户满意度的同时，也在客户忠诚度、客户推荐客户等方面进行新的探索，也初步取得了一些效果。更多的时候是客户在教我们，当我们真正跟客户有效互动的时候，我们会以客户为老师，客户参与到我们很多价值创造过程，比如在工地，现在就有开放日，客户走进来，对工地提一些要求，提一些想法、看法。我相信，只要把客户真正有效连接住了，把需求洞察住了，保持跟他们高效互动，这门生意就有得做，我们无非是当好农民种好地，靠辛勤劳动创造价值、分享价值。

您的第二个问题涉及到租赁住宅，最近媒体朋友都非常关注。其实这个市场还是一个比较传统、古老的市场，租赁住宅是百年前、千年前就有的生意，历史上只是众多分散的业主、房屋的主人提供给分散的需求者，也叫C2C业务。传统租赁住宅的运作，表面看没有什么规律，实际上我个人判断是最市场化的，因为提供方和享用方都非常分散，非常众多，这是真正市场化的机制。最近一两年，确实有一些资本、机构介入了这项业务，但从目前的情况来看，机构在这个市场的占比非常低。考察机构在一个城市住宅租赁的介入程度，一般会用渗透率指标，从我们的观察来看，目前机构渗透率非常低，机构的介入十分有限。万科把住宅租赁作为核心业务，是战略的自然延伸，我们从城市配套服务商到城乡建设与美好生活服务商，我们坚持为大众服务、为普通人服务，为普通人盖有人住的房子，这个逻辑延伸到租赁住宅，也是为大众服务、为普通人服务，大众业务、普通人业务才是我们的主渠道业务。

我们对租赁住宅有三个定位：第一，坚持初心，不忘初心。我们为什么要做这项业务？因为每个城市都有新人进入，我们希望为他们提供有尊严、能够融入城市、较高性价比、有一定舒适度的租赁住宅，给他们提供一个居住的解决方案，从资本回报来说，媒体朋友比我们从业者还清楚。第二，响应号召，响应整个社会的需求，党和政府把租购并举作为新时代的新要求，万科响应这点，不断在这方面做我们应该做的事。第三，积极探索，机构介入租赁市场，确实属于相对新鲜的事情。一个新生事物往往会面临种种问题，所以即使有人提出质疑，我们也心平气和，客观、实事求是跟各方解释、沟通、互动。正因为租赁住宅是新型业务，我们在观察它的同时，也会给予一定的耐心。万科坚持做租赁住宅，是因为这是一个正确方向，是我们的主航道，我们也会不断培养这方面能力。新事物的成长需要过程，这当中肯定会有一些遗憾、不足，希望媒体朋友发现问题及时告诉我们，我们及时改正。

问： 万科7月份收购了太古冷链项目，在物流板块，万科究竟有何规划？未来要做到什么样的程度？万科在城市更新改造方面有何布局？

张旭（万科集团执行副总裁、首席运营官）答：

万科7月份收购太古冷链仓储业务，其实是基于我们的行业定位——城乡建设与生活服务商。为千家万户老百姓的食品安全贡献一点力量，这是我们介入冷链仓储业务的初心。冷链仓储这个行业在中国才刚刚开始，中国人均仓储保有量只有欧美国家的约五分之一。美国冷链仓储业务排第一和第二的公司，加起来占全国市场份额的40%以上，是相对集中的。在中国，冷链业务很分散，各家做自己的冷链仓储和配送，没有形成一个行业，这是老百姓最大的痛点。食品安全、药品安全，都是老百姓的痛点。既然是老百姓痛点，就应该去做。

太古冷链是中国这个行业里做得最好的，无论在仓储选址、产品设计、生态环保理念，都做得很出色，而且有700多优质客户，可以迅速和我们结合起来。我们和太古冷链合作，会带来更大的协同效应，一方面我们会整合自身资源，另一方面会把太古团队保留下来，他们有经验，有非常高的标准。我们的资源和他们的经验，加上我们建立的行业标准，加上智能化、信息化，并通过人性化的管理手段，我们能够在这个行业里做得更好，能够为美好生活、为老百姓食品药品安全做出更多贡献。

第二个问题，我愿意花多一点时间介绍。万科是一个很人文的企业，在历史上我们做过天津水晶城、武汉的张之洞博物馆等，我们做了很多这方面的项目。但从这几年的外部经验来看，一个城市的更新，不是简单把它拆了再盖起来，而是必须把老城的文化、历史有机地结合起来，让城市焕发更多活力。我们到国外发现，千年教堂、百年社区街巷不是一成不变的，而是和历史发展相结合，不断注入新的内容，我们今天做城市更新，要赋予时代的意义和内涵，传统与现代结合，城市才有活力。老建筑做保护，承载的都是历史记忆、历史文脉、城市文脉，它不仅是建筑，更是艺术。

城市更新，我们首先想的不是开发、拆除，而是保护原来的建筑风格、风貌，这样才能在新旧交替过程中保留城市独特的风貌和风格。上海、北京等城市都是因为有历史、有文化，老的建筑得到保留，我们才能看到这个城市的风格、 风貌 。 尊重历史文脉，保护城市记忆，打造公共空间，激发城市活力，这是我们做城市有机更新的基本想法。

一个城市要实现它的活力，路径是多样的，我给大家介绍三个万科的项目。第一个是上生·新所，它是上世纪20年代由美国开发商开发，一开始是美国海军俱乐部，后来又变成侨民度假场所，二战期间曾被日本人占用，解放后变成上海生物制品研究所，所以叫上生所。我们起了一个名字“上生·新所”，目的是帮助它焕发新的历史风貌。上生·新所承载了中国近代变迁史，为了让这个社区还原风貌，里面的17栋不同时期的建筑，我们都做了针对性的保护和规划。上生·新所这个片区解放后就没有开放过，今天全部打开了，上海市民除了可以到上生·新所感受历史、文化之外，我们在里面还加入了休闲、时尚、美食等内容，很多高端的时尚用品都在这里发布，现在已经是一个网红时尚区。

第二个项目叫“仓前九里”，位于福州烟台山。福州是五大通商口岸之一，烟台山历史上是领事区、外贸基地和航运中心。百年前，十几个国家的领事馆、外国商行、教会、学校、医院都聚集在这个地方，上世纪20年代梁思成、林徽因曾在这里居住，电影明星胡蝶、文学家郁达夫、叶圣陶也都曾造访此地。这是一个非常有历史、有文化的地方，百年历史风云变化，今天看上去有点破旧，但它形成一个山地街巷和一个尺度空间非常小的街巷。我们2015年获取这个项目，就是看到它的历史文脉，我们请了62位工匠，对44栋建筑、9个街巷进行了修缮，给它们注入更多内容。虽然到今天修缮工作还没全部完成，但已经在网上被大家称作是“世纪沧桑后的芳华重现”，欢迎大家前往体验。

第三个项目叫永庆坊，在广州恩宁路，清朝时是中国南方经济的核心区，有商业又有粤剧，是当时很多人流连忘返的一个地方。这里有詹天佑故居、李小龙祖居，我们重新翻修，将其变成一个小博物馆，它就变身为艺术之地。我们的做法还是保留所有街巷肌理，把文物全部保护下来，引入一些创意办公场所，在很多年轻人待的地方建立了一个文化广场，让所有老百姓都可以在那里聚集。现在，永庆坊变成了一个旅游地，一个游客到广州旅游必须打卡的地方。如果说十几年前我们做天津水晶城是尝试，今天做这些项目，能帮助我们看到城市的未来，更好地参与城市有机更新！

问： 今年以来万科内部有一系列变化，内部变革的原因是什么，是因外部环境推动还是内生主动求变？

孙嘉（万科集团执行副总裁、首席财务官）答：

万科内部有句话，没有成功的企业，只有时代的企业。这么多年，万科人一直强调危机意识，骨子里有自我变革的基因。危机意识、自我变革基因让我们一直不敢懈怠，从住宅开发到今天城乡建设与生活服务商，从职业经理人到事业合伙人，背后都是非常实在的变化。