周五地产板块大涨是因为外媒的一则报道：存量房贷利率可能下调。
一句话点评：
对房地产没啥用，对刺激消费也没啥用，但对银行是实质性利空。
对房地产：降存量房贷约等于老百姓买的房子降价了，除刚需外老百姓向来都是买涨不买跌。
对消费：存量房贷现在大概是25万亿不到，按照现在4.2%的存量利率下调到3.4%的水平，总共省下了
2000亿
，即使居民部门把这2000亿全部用来消费，对比全国一年社零消费量40多万亿，勉强能算得上九牛一毛。
对银行：以工行为例，三分之一是个人贷款（基本是房贷），不良率0.7%，三分之二是公司贷款，不良率1.81%，央行公布的企业贷款加权平均利率为3.63%。所以存量房贷对银行来说，就是最肥的肉，2000亿占据2023年银行业净利润2.38万亿的
8.5%
左右。
对实体经济也没太大帮助，对银行来说是不小的一刀，我对这个政策没什么太大期待。
如果降低存量房贷的话，那存款利息也会对应调低，现在银行存款总额是3000万亿左右，大概对应存款降息幅度在
7BP
左右，较长一段时间内存款利率只会越来越鸡肋，即使经济好转了存款利率也是最后惠及的。
既然现在
GDP
保
5%
有压力，下半年可以畅想的增量政策也有一点：
货币端
，降
OMO/MLF
，降准，增加结构性再贷款或者
PSL
；（货币端主要的掣肘在传导机制本身不流畅，而且现在发展得快的制造业不是高融资模式，消费也对利率不敏感）
财政端
，主要看增发国债，扩大专项债使用范围；（大规模增发国债需要经过人大，专项债没有好的项目）
地产
，主要看地方上能真正开始收储，一线城市进一步放松限购；（收储的经济账我之前算过，但地方政府一直没啥动静。
一线城市最近社零都没法看，也因为这波房价下跌最受伤的就是一线城市的“新市民”
，85到95之间，买房上车集中在2016到2021年之间。反倒是四五线城市降幅不大，社零降速也没那么狠）
最快的就是降息
/
降准，有可能在美联储正式开始降息之后就有，现在汇率也没太大的压力，人民币最近因为结汇的预期，兑美元大幅度升值。
长期我最期待的就是
消费税等财税体制改革
，这是“改革深水区”，但远水解不了近渴。
从周五市场的走势看，债券对存量房贷这个消息是有所反应的，但涨得不多，后续降息降准的预期才是大头。
商品市场没反应，现在二手房交易占比越来越大，新房未来的增量被挤压，而且商品还看很基建，没反应正常。
股票市场最嗨，但有部分原因还是银行下跌带来的资金跷跷板效应，根据周末的发酵情况，银行不仅被噶一刀，而且
中报不好这个消息正在加速扩散
，银行的抱团资金可能继续瓦解。
如果看不到美联储降息预期带来外部资金大量流入的话，我觉得
反弹很快会被孱弱的基本面给压下来
。
......
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