专栏名称: 老杨地产逻辑

研究房地产市场，追踪数据是基本，构建逻辑是核心，探究规律是手段，预测未来是目标。而宏观经济、货币政策、地产调控、制度变化等只是外围因素。终极目标：研究成果影响并有益于市场主体。

【不能不知】中国房地产资金面已经“下拐”！

老杨地产逻辑 · 公众号 · 房地产 · 2016-12-02 15:01

正文

在我的中国房地产短周期理论中，将“资金面”作为最核心的外部影响因素之一。

我们易居研究院，是国内长期跟踪研究资金面与房地产关系的研究机构，为此构建了一个模型和指数：中国房地产业金融环境。其中包括外部环境和内部环境两类指标。

2016年三季度，中国房地产业金融环境指数为0.58，较二季度下降0.16个百分点，较去年同期上升0.08个百分点，保持在偏松区间，较二季度宽松程度略有收窄。

导致三季度比二季度下滑的主因，来自于外部环境的变化：M2增速下降0.28个百分点，央行外汇占款上升0.22个百分点，人民币贷款余额增速下降1.3个百分点，银行间拆借利率下降了0.01个百分点。房地产内部金融环境则继续较二季度宽松。

从历史走势来看，本轮全国房地产金融环境指数已于2016年一季度见顶，其情形类似于2013年一季度见顶。房地产短周期，三年一个轮回。2016年二三四季度，属于温水煮青蛙的时段。在这一时段，在房价高涨城市激进拿地王的开发商，部分就属于青蛙王子。呵呵。

为什么这么说？可以看下图：

拿金融环境指数与70城房价同比增幅比较，可见规律：前者先见顶，后者滞后三个季度左右见顶。比如2013年，前者于一季度见顶，后者于四季度见顶。

那么，这轮如何？老杨推测：历史重演。70城房价滞后三个季度，将于2016年四季度见顶！最后滞后至2017年一季度见顶。

当然，这也只是从一个指标，推测另一个指标。尤其是房价变化，影响因素太多。总体而言，未来一年，房价降温是大趋势。

最后，特意提示另一个重要数据。

以前，老杨多次强调过房贷利率的重要性，这一指标叠加了货币政策与房产政策。

正好今天上午看到融360的一个房贷数据：11月全国首套房平均利率为4.45%，相比10月4.41%，增长了0.01%。

但大家千万不要小看这0.01%的微幅反弹，风起青萍之末，这是房贷面变化的开始，持续两年的房贷利率下降之路，终止了！调头向上！

而这个房贷数据的变化，其实滞后于易居研究院的中国房地产金融环境指数两个季度，主因是二三季度房地产业我外部金融环境率先开始变向，而作为内部环境指数的房贷利率具有一定的滞后性。

同学们，请牢记：别与大势作对！

耐心等待，下次春水来时，咱们一起去戏水噢。

［杨红旭论楼市］系头条号签约作者

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