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怎么最近好多五星级酒店都在倒闭

商业洞察 · 公众号 · 商业 · 2025-02-28 17:20

正文

作者：真叫卢俊团队

来源：真叫卢俊（lD： zhenjiaolujun0426 ）

我们说一直以来五星级酒店都代表着酒店的最高等级，无论是格调还是赚钱能力，也都是各行业想要对标的对象

进入大堂就是古罗马万神殿图案的地砖，门前停靠也是加长版的玛莎拉蒂

但各位知道么

顶级如五星级酒店，最近两年也在疯狂被抛弃

熟悉点被拍卖的上海宝格丽酒店，接待过美国总统的北京金茂威斯汀，不久前最高一晚超3万北京三里屯的瑜舍酒店也宣布去年6月正式关闭...

对于行业来说更是如此

整理自：文旅部

根据文旅部数据，2020年我国五星级酒店数量850家，而截至最新2024年第三季度，所剩五星级酒店仅736家

不过5年时间，我国五星级酒店数减少114家

而当这样的数量渗透到非一线城市

要知道不同于上海北京，单上海一座城市就囊括了全国56家五星级酒店，而往往对于那些本就为数不多五星级酒店的城市

或许就是团灭的形式

以宁波、温州、佛山、重庆为例

数据仅供参考

温州首家由国际酒店管理的万和豪生大酒店被拍卖，曾是不少温州人婚宴办酒的首选，报价15亿佛山地标级希尔顿酒店，以及重庆报价5亿悦榕庄及其上百栋烂尾别墅...

越来越多五星级酒店被端上货架

整个2023年，拍卖价格在亿元以上的酒店数量就高达124起，很多也难逃流拍的命运

更有甚者

类似广西投资上亿的凯旋温泉酒店直接停工烂尾

废弃20年之久至今也无人接盘

从点状个案到全国，从一线城市到非一线，这些本该站在城市酒店塔尖的五星级酒店为何频频倒闭，泡沫刺破的背后

又藏着怎样和地产经济千丝万缕的联系？

五星级酒店的“幕后玩家”，其实是房地产

确实，如果单从表层来看

为什么酒店会经营困难最终走向倒闭，很容易联想到它高额的定价体系，曾经“上海宝格丽酒店跨年夜费高达30余万”的词条就被一举顶上热搜

再比如，外界变化导致出租率下滑

受2020年特殊时期影响，全国五星级酒店平均出租率也曾同比大幅下滑33.7%

但黑天鹅是最难预料的

当潮水真正退去之后，回顾过去二十年五星级酒店的发展史，其实是有一条非常清晰的发展路径

背后是和地产深度绑定

首先让我们把时间拨回上世纪80年代

那时正值我国改革开放之际经济异常活跃，加之大量外资企业也涌入中国，高端商务需求越发来往频繁

连带着全国第一家五星级酒店，白天鹅宾馆

来源：粤航影

也在广州应运而生

作为全国首家五星级酒店真可谓是风光无限，白天鹅宾馆于1983年2月6日开业，在那个人均年收入不足1000元的广州

仅开业当年纯利润1282万元，无异于天文数字

而背后正是来自香港富商霍英东投资而成

于是在时代的助推下，也因为见证了白天鹅宾馆的空前成功

全国各地大量奢侈五星级酒店拔地而起，二十年前我国五星级酒店尚且不足100家，到了2017年就迅速突破800家

前后翻了快10倍之多

这背后离不开两个关键因素

第一，来自土拍市场的地方政府意识

要知道对于五星级酒店来说，带来的价值绝不仅仅限于自身酒店的营收，对于这种能级本身的配套建筑拉高城市天际线的同时

更多还承载着地方招商引资的作用

于是不少地方政府也开始将星级酒店的建造，亲自写进自己的土拍文件

整理自：各城市土拍文件

甚至直接就是和住宅建设被捆绑出售

以2021年东莞拍出的城镇出宅用地+商务金融用地为例，作为寸土寸金的松山湖地块

来源：东莞市自然规划局

被明确要求在宗地内引进世界知名度假品牌酒店管理集团

“具体为：安缦（Aman），悦榕庄（BanyanTree），宝格丽（BVLGARI），柏悦（Park Hyatt），半岛（Peninsula）的其中一家”

连品牌名字都早就安排明白了

有时候如若没有在规定时间达到五星级

福建三明市还会对土地竞买人提出，则需要“在3年评星期满30日内，补缴土地出让金680万元，逾期按日加收滞纳金0.5‰”

哪怕是一些四线城市，贵州省黔南州

也在自己2013年政府计划草案的公开报告中写下，将推进11个县市17家五星级酒店项目建设

一时间几乎所有城市都以拥有一家五星级酒店为傲，甚至是城市封面的象征

而时代就是这样

你以为只是蝴蝶轻轻煽动了一点翅膀，背后带来就是翻天覆地的变化

第二，各大开发商纷纷入场，开启“地产+酒店”模式

其实很多事物看似是点状的，但如果放在同一时间线上，所有因果都会被串联起来

2000年，是五星级酒店开始疯狂萌芽发展的一年

同样对于开发商而言，长达七年的房企上市禁令也在这一年解封

我国开始全面推进住房商品化，这一年在全国房地产消费总量中，个人消费上升到了70%，上海、江苏、广东更是接近90%

而在这股浪潮之下，即使面临捆绑条件

但土地才是最宝贵的，盖更多房子才是最值钱的

更何况拥有一座五星级酒店也能提升地块能级帮助去化，即使是放在当下来看

五星级酒店也是全球豪宅的标配

于是我们看到过去不仅是万科、碧桂园、保利、华润这样的龙头开发商也不惜亲自下场，更夸张还有世茂、碧桂园、融创以及富力

旗下酒店数量更是超过了100家

也就是从这个时候开始，五星级酒店的命运就和众多房企重度绑定在一起

第一种，叫做酒店还在，但房企没了

典型代表是这个，蓝光

这位曾经西南地区的民企老大哥，高峰时期还曾建立过成都+上海虹桥双总部

但蓝光也有过自己的五星级酒店

还被视为“西南地区亲子酒店的天花板”，蓝光己庄

作为峨眉山脚下的文旅酒店，也是蓝光集团首家五星级酒店，斥资数亿元三年时间打造，于2014年开业

来源：酒店官网

客房价格最高可达2.88万元/晚

但后来结果大家也知道了，因为过度扩张导致公司资金链断裂，2023年6月6日，蓝光成为A股第一家正式退市的房企

以致蓝光己庄历经两次法拍

同样有此遭遇还有来自重庆悦榕庄，由于其开发商申基集团盲目扩张导致最终破产清算

不仅如今这座五星级酒店被以7亿报价拍卖，项目二期119栋别墅群

更是早已烂尾多年，如同废墟

而如果说有的五星级酒店辗转拍卖是因为开发商无限制扩张，那么还有一种原因：疯狂收购

第二家，富力

并且有点黑色幽默的是富力收购的酒店不是来自什么国际品牌，而是来自兄弟开发商：万达

2017年7月19日下午，三大房企巨头万达、融创、富力在北京万达索菲特酒店觥筹交错，完成了刻在整个中国地产史上的世纪成交

也是在那一天

融创相中了万达旗下文化旅游项目公司的权益，而对于富力，则是酒店

最终富力以199亿收购万达77家酒店，一跃成为全球最大的豪华酒店业主，巅峰时期手中酒店更是超过90家

万豪、希尔顿、丽思卡尔顿等顶级酒店都收入囊中

但理想很丰满现实很骨感，那些从别人手上收购的酒店非但没能给富力带来利润

亏损反而愈演愈烈

整理自：房企财报

2017年之前还是每年1-2亿的亏损额

世纪成交之后直接翻了4倍，最高时期2022年一年亏损15.3亿

而不仅是针对富力一家房企，据测算，2010年-2018年中国五星级酒店的年度投资回报率仅在0.3%-4%

回报率甚至比不上一般中端酒店

另一边加上地产主业暴雷，此后富力不得已一波又一波出售酒店回笼资金

富力旗下号称是广东省唯一一家国际品牌温泉度假酒店惠州洲际，2024年宣布停业

直至2024年，富力旗下68家酒店资产被新加坡债主淡马锡直接清盘接管

哪怕从星级酒店的角度，当年王老板也让万达做了一个正确的决定

所以此时此刻回过头来看

五星级酒店被抛弃的背后，本质上是供需不匹配

我们说五星级酒店一定是稀缺的，但是过去地产极度扩张加之土地端的助推，催生了如今700多家五星级酒店成倍的增长

而对于当下更核心其实是在于

如今能住得起这700多家五星级酒店的客户哪里找

根据文旅部数据，2024年三季度，五星级酒店的价格平均为599元，同比下降了5%，平均出租率同比下降了4%

即使是一线上海

来源：上海市旅游局

2024年1-12月五星级酒店出租率为68.5%，平均房价为960元/间天

也是花了近三年时间时间才恢复到2019年的水平

再来看北京五星级酒店

要知道以往很大程度五星级酒店的用户还是依赖于外宾入住

得益于2008年北京奥运会世界各地外国人涌向中国，根据《证券日报》统计，2008年北京五星级饭店的标准间平均价格为3623元/天，比2007年同期高2.6倍

如今虽然也在反弹，但距离巅峰时期仍有距离

根据北京市文化和旅游局数据，2024年前10个月，北京市五星级酒店接待住宿者人数为393万，与巅峰期2018年相比

接待人数缩水133万

甚至，还在出现非星级酒店出租率赶超五星级酒店的趋势

来源：北京文旅局

以2024年12月为例

北京非星级酒店出租率高达62.6%，比同期五星级酒店61.3%还要更高

与此同时还要面对国内其他中高端酒店的异军突起

毕竟相比房价动辄上千一晚的五星级酒店

反而是全季、亚朵、桔子等众多自主品牌酒店，开始通过不断提升硬件和服务迅速抢夺市场客户

甚至还要卷副业

这里面做最好的就是亚朵，旗下品牌“亚朵星球”，卖起枕头、床上四件套、床垫这些酒店周边那是不亦乐乎

其零售业务从2021 年的1.91亿元一下上涨到2023年的9.71亿元，3年涨了7个多亿

而反观五星级酒店

为什么太古地产要卖掉自己北京三里屯的瑜舍

从年报数据就可以看出

来源：太古地产2023年年报

2023年太古地产酒店收入9.79亿港币（占地240万平方尺），对比零售物业收入在71.43亿港币（占地910万平方尺）

如果按照每平尺计算

酒店：407.9港元/年，零售物业：784.9港元/年

偌大的酒店生意甚至拼不过配套的服务

而那些被抛弃的五星级酒店，最终的接盘手其实是实业家： 煤老板

1、接盘蓝光己庄的乌兰集团，隶属于内蒙古的大型煤炭企业鄂尔多斯市乌兰煤炭

2、18.49亿接盘三亚金茂希尔顿酒店，很可能是山西知名的煤老板

3、接盘华侨城拿下西安太平坊核心地块，并签约希尔顿奢华品牌LXR中国首店的，是来自陕北榆林的煤老板

此刻五星级酒店的境遇，和当下的地产何其相似

而更多五星级酒店也开始转型，低下自己高贵的头颅

正如2018年万科喊出那句振聋发聩的活下去

是的，在这个时代，没什么比活下去更重要的了

而对于以往高贵的五星级酒店来说也是如此，曾经入住五星级酒店代表着身份的象征

而如今最直观体现在价格上

从曾经的“三亚酒店22万一晚”到“五星级酒店入住房费跌到999元”

尤其是相对淡季的时候

三亚JW万豪酒店就在9月初直播间放出了“1188元起2晚含双早”的价格，并标注“国庆可用”

此外还有在配套餐饮及服务上

不少星级酒店也低下了自己高贵的头颅，开始主动推出自助早餐月卡，青岛某五星级酒店就推出面值为12888元的“自助餐年卡”

包括深圳龙华希尔顿，也有晚上8点半-9点半推出的“剩菜盲盒”

原价200多元的五星级酒店自助餐，如今只要79元

被网友戏称为“穷鬼漂亮饭”

但无论怎样，以上这些方式也还停留在酒店配套服务的改造，要知道核心酒店营收，还是在房价，在如何吸引更多客户入住的硬实力上

而关于这一点

已经有不少酒店开始通过客房改长租公寓的方式，从而盘活存量资产

而未来对于五星级酒店来说，适当拿出一些客房转型成为高档公寓也是一条不错出路

上海宝格丽公寓就是一个很好的例子

虽然隔壁的宝格丽酒店被拍卖，但是去年我亲自走访宝格丽公寓就发现，高峰时期11万/月的宝格丽公寓，挂牌1-2天就能出租

即使是淡季也就在一个月左右，且整个小区的流量很高，140-150平的小户型全部租完

本质上也是因为公寓设施和配套服务都是和宝格丽酒店一脉相承

怎么最近好多五星级酒店都在倒闭

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