广州刚需买房，六点避坑建议

广州刚需买房，六点避坑建议

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：万科，怎么了？

我们聊了聊万科最近在番禺南站拿地的情况。

万科在刚需方面的产品属于集大成者。

我们平时，会给预算划分出几个类别：上车，刚需，刚改，改善，豪宅。每个类别又对应着不同级别的预算。

上车和刚需盘的价格基本在300万以内。

要不就是老城区资金总价低、面积小且匹配地段的楼盘。要不就是郊区，面积仍旧以100方以下为主打的楼盘。

刚改盘的价格区间是300-600万。

要不就是位于市区的核心地段，只是产品的品质略有瑕疵。要不就是外围区的中心区域的楼盘，产品品质在外围区属于头部。

虽然依然有瑕疵，但是论配套要比上车盘便捷，论居住又比刚需盘舒适，甚至还能带个不错的学位。

改善盘的价格门槛在600万以上。

基本上处在广州的核心地段，交通便利，预期发展优越，或者配以强势的学位。基本上要三房起步。

只有改善类的区域，才能放心选择600万以上的房子。否则大概率就是错配了。

另外一个数据，广州二手房300万以内的成交占了总成交量的70%以上。

新房300万左右预算的成交，占据的比例更高。除了需求外，这和广州新房的供应有关。上车和刚需定位的楼盘是绝对的大多数。

上车和刚需，构成了广州楼市成交，最坚固的基本盘。

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虽然，300万左右的房产，已经是市场的大多数。但即使放在广州，对于很多家庭，300万的总价，都不是一个小数目了。

放在过去，300万买房的首付是90万，加上各种费用和税费，基本上100万现金打底。

我们想想，一个新组建的家庭，两个年轻人都正常工作，刨去日常的各种开支，省吃俭用，一年攒下来20万的存款，都不是一件很容易的事情。

即使这样，如果没有原生家庭的支持，也需要5年的时间才能攒够一套300万房子首付的现金。

现在这个门槛大幅降低。基本上50万的现金就可以够到。但代价也是有的，那就是月供的增加，多贷款100万，月供从过去6500块钱增加到了现在的1万出头。

确实，我们现在这个阶段当然会觉得一个月多这5000块钱不到，是一件无足挂齿的事情。

但我觉得这是我们以过来人的视角去看待很多事情了。很多正确的事情和观点，不见得就是大众可以接受，引起共鸣的。

站在100米的高层向下看，自然什么东西都显得很渺小，汽车就像火柴盒那么大。但我们要考虑还站在楼下人群的视角。

我自己也是从一楼开始，一点点爬楼梯爬上来的。

我很清楚的记得，当时买第一套房，6000多块钱的月供，带给我心里上的压力。所以，5000块钱一个月，对于很多第一次买房的群体，不是一个小数字了。

但我们也要说，实际上6000月供也好，1万月供也好，只要家庭的收入高于月供，客观来讲，就是安全的。

这种压力更多都是来自于心里上的压力。特别是未来的不确定性带来的心里压力，例如担心收入降低，担心裁员失业，担心开支增加。

我后来是怎么逐渐克服这种心里压力的。很关键的一点，就是自己买到的房子，涨价了。

这也是我给很多首套房粉丝咨询的时候，提的建议。第一套房，在买对板块的前提下，量力而行，不用给自己太大压力。

等第一套经历过一波楼市行情，有一些涨幅之后，再去向上置换。那个时候，即使收入没有增加，内心的压力都会减少很多。

先找到挣钱的感觉，很重要。

这两年我面谈了很多咨询买房的家庭，有一个非常深刻的感受，第一套房是很多个人和家庭财务发展，重要的分水岭。

如果首套房买对板块，买对时机，那这个家庭在往后几年，在资产规模会有很大的建树。相反，如果第一套房就是亏钱的，那这个家庭整体会愈加保守，预期偏向悲观。

但根源其实就是当年做的一个选择，一念之差就能决定未来走向不同的两条路。

首套房的选择，至关重要。

只是有时候这世界上不讲道理的事情还真的挺多。

往往越是重大的选择，沉默成本越高的选择，越缺乏做对选择的经验。

例如高考填写志愿，重要程度不亚于考试成绩。但是大部分同学没有类似的经验，而且填报志愿就一回，也没什么让你积累经验的机会。

又例如婚姻，大部分人走入婚姻的二人，都是第一次。毕竟总不能没事干，多结几次婚玩玩，积累经验，这成本可就太重了。

买房这件事也是同样的，明明对于家庭来讲，不论是居住生活还是家庭资产配置，买房决策都是最重要的那一档。

选择的成本非常高。

但买房本身又是一件低频的事情，买首套房自然没有太多经验。

而300万左右的预算，因为供应量大，选择多，反而是最容易踩坑，最难做对选择的一个价格区间。

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所以我把这两年，见到过的各种买房案例，总结出来6点避坑建议。

第一点是我见过踩坑最多的重灾区。

当然这里不只是新房，二手房也是一样的。买房一定不要凭直觉，不要随便就听父母亲戚的话，更不要跟着你单位的同事去买房。

跟着同事去买房这一点，我恨不能拿个大喇叭，喊出来。

我不知道大家买房是不是下面这种情况。看着单位同事去买某个新房楼盘了，然后同事和你一推荐，你也就跟风去买了。

要不然就是找个亲戚打听一下，亲戚给你几个建议，你觉得亲戚是长者，年龄大，见过的风浪多，就更有经验。或者让父母给你推荐，毕竟很多父母是买房的出款人。

往往这就是踩坑的第一步。

第二个，这在买新房的时候很常见。

大家在新房售楼中心，经常能听到销售和你介绍，这个楼盘，有产业配套，有地铁通勤几站就能到珠金琶，有名校办学，有高品质交付标准，户型又是主流的三房两卫或者四房两卫，还是新规百分百得房率。

如果上面这些条件全部都兼备，不好意思，你大概率上当了。

你要知道，即使我们把预算的总价拉高到1500万，都不见得能买到满足上面全部条件的新房产品，更不用说几百万预算的房子了。

那么，唯一可能的情况就是，这个楼盘的销售，存在虚假宣传，在给你画大饼。

第三个，房子住的爽和房子赚的多，属于鱼与熊掌不可兼得。

如果你要你买的这套房子，有很强的流动性，所处的板块有很好的增长性，但你又要房子的户型住起来非常舒服，楼龄很新，景观开阔甚至有江景。

不好意思，大概率又被坑了。

第四个，其实是第三点的延伸。就是说，在预算有限的情况下，我们去梳理自己的需求，一定是做减法，而不是做加法。

你要考虑清楚自己更需要的是什么。

你更需要有好的学校配套，给孩子一个好的教育平台。

你更需要地铁通勤，把生活的重心和经历放在职业发展上。

还是你更需要住的舒服，要短期内就要改善自己的居住体验。

这些需求里，你只能选一个。

换句话说，如果你能把自己最想要的那一项搞得非常清楚，买房一定不会买错。

第五个，如果买新房，特别是300万左右的新房，一定要买新规产品。

大家可以想一下，目前市场上那些非新规的产品。像保利天汇，珠江天郦，珠江花城，包括芳村、白云一些期房卖成现房的楼盘，为什么价格会降的这么狠。

就是因为这些板块，都有非常多的新规新房供应。

而300万左右这个价格段的购房群体，本身购房的认知就非常容易受到市场上营销的影响，他们是非常在意得房率的。

那如果现在买房就要考虑到，未来他们的购房偏好。这涉及到你手里房子的流通性。

我们的新房为了卖房，营销的点经历了几个营销的阶段。

第一个阶段是主打各种挂牌名校，第二个阶段是主打改善，现在第三个阶段是主打高得房率。

最后一个，是大家一定一定不要在任何一个新房项目刚开盘的时候，就冲进去。

所有的新房一定要认清楚第一波交易之后，他未来的购房人群和适配人群是谁，适配人群适不适合你好不好不重要，合不合适才重要。

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