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一、深圳棚户区改造的主要法律依据汇总
（一）国务院及下属部委
（二）广东省
（三）深圳市
（四）深圳各区
二、深圳棚户区改造的标准与流程
（一）棚户区认定标准
（二）棚户区的认定依据
（三）工作流程
三、深圳现阶段棚户区改造的政策特点分析
（一）起步晚，发展快
（二）作为“城市更新的完善方案”的定位
（三）“旧住宅区”与“棚户区”的关系
（四）对“意思自治”的限制
（五）政府主导+国企实施+保障性住房（人才住房）建设
经查询、筛选，有关棚户区改造的主要法律依据大致可归纳如下：
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）
《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）
《关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》（建保[2012]190号）
《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国发[2013]25号)
《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》(国办发[2014]36号)
《国家发展改革委办公厅关于创新企业债券融资方式扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知》（发改办财金[2014]1047号）
《住房城乡建设部办公厅关于棚户区界定标准有关问题的通知》(建办保函〔2014〕535号)
《住房城乡建设部办公厅关于做好2016年城镇棚户区和城市危房改造计划工作的通知》（建办保函[2015]217）号
《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》(国发[2015]37号)
《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税[2013]101号）
《广东省办公厅关于加强我省国有工矿棚户区改造工作的会议纪要》（省府会议纪要〔2014〕1号）
《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》（粤府〔2014〕2号）
《广东省棚户区改造规划（2014-2017）》（粤建保[2014]120号）
《广东省人民政府办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知（代拟稿）》（粤建保商[2014]81号）
《广东省棚户区改造项目国家开发银行专项贷款管理办法》（粤建电发[2014]32号）
《广东省棚户区改造贷款贴息专项资金管理办法》（粤财综[2015]39号）
《广东省城市和国有工矿棚户区改造界定标准》（粤建保[2015]103号）
近
年来
，随着旧住宅区城市更新“拆不动”、“赔不起”、“玩不转”的问题日渐突出，政府也开始反思
现有
政策，
并
一步步
加大对
城市更新
领域的
指导和
调控。
棚户区
改造
相关
政策
的
出现，
显示了
政府
调控
力度
从
量变
（
“
政府引导，
市场运作
”
）
到
质变
（
“政府主导”
）
的
转化
。
目前，深圳市一级主管部门已公布的专门针对“棚户区改造”的主要规范性文件有
《深圳市棚户区改造项目界定标准》
（深建规〔2016〕9号）、
《深圳市政府购买棚户区改造服务管理办法》
（深建规〔2016〕7号）。此外，
《深圳市关于加快推进棚户区改造工作的若干措施》
正处在征求意见的阶段。
此外，作为缓解城市更新弊病的其中一个“药方”，相关政策制定者非常注重“城市更新”与“棚户区改造”的衔接，比如深圳市规划和国土资源委员会
《关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见（一）》
中明确规定：“对使用年限较久、房屋质量较差、建筑安全隐患较多、使用 功能不完善、配套设施不齐全等亟需改善居住条件的成片旧住宅区，符合棚户区改造政策的，应优先按照棚户区政策实施改造”。
深圳的棚户区改造正处在摸索阶段，根据笔者的了解，目前只有宝安区正式颁布了专门针对棚户区改造的规范性文件《宝安区棚户区改造工作指引》，这是《宝安区城市更新暂行办法》的12个配套文件中的一个。此外，《罗湖区旧住宅区棚户区改造工作指引》目前处在征求意见的阶段。
根据《深圳市棚户区改造项目界定标准》第二条，棚户区改造项目主要适用于以下情形：
1、房屋结构简易，影响城市规划实施和有碍城市景观，使用年限超过30年的危旧房屋。
2、按照《房屋完损等级评定标准》和《危险房屋鉴定标准》（JGJ125—99)，经专业机构评定属于危险房屋或严重损坏房屋。
3、房屋使用功能不全，包括房屋室内空间和设施不能满足安全和卫生要求（无集中供水、无分户厨卫）。
4、排水、交通、供电、供气、通信、环卫等配套基础设施不齐全或年久失修。
5、位于二线插花地斜坡类地质灾害易发区，存在安全隐患，建筑密度较大，房屋破旧拥挤，消防设施不健全，道路狭窄，电气线路老化、电气安装不规范等。
棚户区改造项目在立项之前，需由专业机构对相关危旧住宅、住宅区和城中村片区进行鉴定、评估，为项目启动提供技术依据。根据《深圳市棚户区改造项目界定标准》第三条，具有下列文件之一的，均可作为棚户区改造项目界定依据：
1、具有相关资质的地质灾害评估机构出具的地质灾害危险性评估报告。
2、房屋安全鉴定相关专业机构出具的危房鉴定报告。
3、具有相关资质的消防安全评价机构出具的消防安全评估报告。
4、具有相关资质的规划设计机构出具的基础设施和公共服务设施建设评估报告。
5、符合一定条件且取得《城市更新单元规划》批复。
根据《深圳市关于加快推进棚户区改造工作的若干措施》（征求意见稿）的规定，结合现有具体项目情况，棚户区改造的相关操作流程可概括如下：
1、老旧住宅区项目信息普查
各街道棚改办对辖区内旧住宅区的具体情况进行摸底调查，核实其基本情况和改造意愿，从而建立辖区内老旧住宅区项目信息清单，报区主管部门汇总。
此外，《关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见（一）》规定：“对使用年限较久、房屋质量较差、建筑安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全等亟需改善居住条件的成片旧住宅区，符合棚户区改造政策的，应优先按照棚户区政策实施改造。强区放权后，涉及城市更新的旧住宅区可由辖区街道办事处作为申报主体开展城市更新前期工作”。
2、纳入棚户区改造项目库
区住建部门相关主管机构根据街道办上报的老旧住宅区信息清单，对符合棚户区改造政策且改造可行性较高的，经审议后纳入年度棚户区改造年度计划，并依法向社会公众公开。
3、确定棚户区改造项目实施主体
相对于城市更新，棚户区改造项目实施主体的确认程充满了“政府主导”、“国企优先”的因素。
其中，《深圳市关于加快推进棚户区改造工作的若干措施》（征求意见稿）第（十六）条规定：“区主管部门可指定市人才安居集团为实施主体，也可以通过公开招标方式确定实施主体”；《宝安区棚户区改造工作指引》第十五条规定：“棚户区改造项目原则上由宝安人才安居公司作为实施主体，确需由其他单位作为实施主体的，作为个案由区城市更新工作委员会审议”。
4、编制棚户区改造项目规划
棚户区改造项目实施主体经主管部门确认后，按照政府城市规划的要求制定专项规划，并按要求报批。
5、制定项目搬迁安置补偿方案
棚户区改造项目实施主体在对改造片区内的房屋、业主情况进行摸底的基础上，制定项目搬迁补偿安置方案。项目搬迁补偿方案获批后将在项目现场、官方网站上公示，或以其它方式通知被拆迁人。
6.签订拆补协议
相对于城市更新，棚户区改造因其“公共利益”属性，业主方在补偿标准上与项目实施主体“讨价还价”的余地将被压缩。
7、旧建筑物拆除、权利证书注销
补偿协议签订完成、项目实施主体按规定向主管部门完成拆除备案之后，将开始旧建筑物的拆除及不动产权利证书的注销工作。
8、行政征收、处罚等强制性程序的启动
棚户区改造因涉及“公共利益”，对签约期内少数业主拒不签约、拒不搬迁、阻碍项目实施的业主，实施主体可向区主管部门提出申请，依法启动行政征收、行政处罚等强制性程序。
9、
申请建设用地规划许可、测算地价，签订土地出让合同
在完成地上建筑物拆除之后，项目实施主体可向规划国土部门申请用地审批，领取建设用地方案图和建设用地规划许可证。实施主体取得建设用地规划许可证后，应当向规土部门申请地价测算、签订土地出让合同。
