专栏名称: 克而瑞地产研究

克而瑞研究中心是易居（中国）企业集团旗下专业研究部门。十余年来专注于房地产行业和企业课题的深入探究，日度、周度、月度等多重常规研究成果定期发布，每年上百篇重磅专题推出，已连续七年发布中国房地产企业销售排行榜，备受业界关注。

土地月报｜限价放松下合肥刷新单价纪录，溢价率仍处年内第二低点（2023年11月）

克而瑞地产研究 · 公众号 · · 2023-11-29 18:06

正文

导语

土拍限价松绑后、市场分化进一步加剧，高去化项目依旧是香饽饽

◎ 文 / 克而瑞研究中心

截止11月26日，全国300城经营性土地成交规模1.1亿平方米，环比上月同期持平，同比下降36%，同比降幅明显扩大。热度方面，月内虽然成都、合肥、济南等城市取消了土拍限价，11月整体溢价率环比仍只有小幅上升，仅3.7%，为2023年以来第二低点。本月流拍率为11.9%，环比基本持平；其中，福州流拍地块数量最多，有10宗地块出现流标或撤牌。

核心要点

· 供求： 11月土地供应量为4亿平方米，创2023年年内新高。随着年末土地供应规模的周期性高点来临，供地规模进一步攀高。土地成交1.1亿平方米，环比持平，同比下降36%，同比降幅明显扩大。

· 热度： 月内重点城市土拍平均溢价率3.7%，月内虽然成都、合肥、济南等城市取消了土拍限价，溢价率环比仍只有小幅上升，为2023年以来第二低点。流拍率为11.9%，环比基本持平，福州流拍地块数量最多，有10宗地块出现流标或撤牌。

· 分布： 各能级表现一致，成交规模和成交金额同环比均降。其中一线城市降幅最甚，同环比降幅均在八成以上，二三线城市降幅相对较少，环比降幅不足10%。CRIC监测数据显示，截止11月26日，一线城市本月共成交土地仅48万平方米，环比大降90%；成交金额56亿元，环比大降95%。

后市展望

土拍限价松绑后、市场分化进一步加剧
高去化项目依旧是香饽饽

截止11月26日，全国300城经营性土地成交规模1.1亿平方米，环比上月同期基本持平，同比下降36%，同比降幅明显扩大。热度方面，日前自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制，成都、合肥、济南等城市快速跟进，部分待出让地块不再限制土地上限价格，重回价高者得。政策刚落地不久，合肥土拍最高成交单价纪录就被刷新，成都、福州等城市土拍相继刷新了楼板价TOP2纪录，热点地块房企竞价盛况再现。不过，整体市场来看，这也仅仅是点状高热，整体上市场热度处于相对低位。11月整体溢价率为3.7%，环比仍只有小幅上升，为2023年以来第二低点。

究其原因，虽然“限价”取消后为开发商留足利润、调动拿地积极性，土拍市场向市场化过度；但考虑到不同地块的区位条件和地块价值不同，即使盈利预期较佳，但在房企资金承压的当下，良好地回款速度和去化预期尤为重要。如此来看，当下土拍热度的维系既要有较好的盈利空间，更离不开良好的项目去化预期。

供求

供地规模周期性上扬
成交规模延续年内高位

土地供应方面，截止2023年11月26日，本月土地供应量为4亿平方米，创2023年年内新高。与上月预计一致，随着年末土地供应规模的周期性高点来临，供地规模进一步攀高。与上年同期相比，本月供地建面同比降幅也收窄至一成左右。一线城市方面，京沪穗深月内均发布了宅地供应公告，其中上海住宅用地供应规模最大，13幅地合计建面超过160万平方米，其中有1宗为纯租赁住宅用地，7宗要求配建租赁住宅。二线城市方面，同样绝大多数城市均在月内发布了供地公告，其中贵阳、重庆、长沙单月新增供应含宅用地规模均超过800万平方米。鉴于大多数城市仍远未完成2023年的供地计划，经济发展和财政收入也正处于增速换挡期，地方层面的供地意愿依旧较为强烈，如北京在月内发布了2023年第四轮预供地清单，突破了年初“原则上三轮以内”的要求，预计年末供地规模的同比降幅有望继续维持年内低位，且有可能出现进一步的收窄。

土地成交方面，截至11月26日，全国300城经营性土地成交1.1亿平方米，环比上月全月已经基本持平，同比下降36%，同比降幅较上月明显扩大。一二线城市中，至截稿时长沙、合肥、西安、福州本月成交建面均超过100万平方米。三四线城市方面，盐城、徐州、淮安等城市月内成交面积也达到100万平方米以上。随着年末三四线城市土地成交量的增加，月内平均楼板价为2524元/平方米，较上月明显下降，重新回到年内低点。鉴于本月中央部委多次强调改善房企融资环境，加强对于民企扶持，再加之月内供地规模的攀高，预计年末土地成交规模将迎来周期性翘尾，且同比降幅有望出现收窄。

热度

土拍限价松绑后
溢价率仍低位徘徊

市场热度方面，至截稿时广州、北京、上海、成都、苏州等市均在月内举行了土拍，11月份平均溢价率3.7%，较上月微增0.1个百分点，为2023年以来第二低点。月内虽然成都、合肥、济南等城市取消了土拍限价，但从实际土拍情况来看，仍呈现点状高热的现象，仅有少数优质地块的溢价率水平有所上升，但是从拿地成本角度来看，地价水平仍处于相对审慎的范围。因此从整体溢价率指标来看，11月平均溢价率并没有出现实质性的大幅上扬。而这也在侧面说明了，在当前这个时点取消土拍价格限制，是较为符合当前“稳地市”的调控目标。

11月土地流拍率11.9%，环比上月基本持平。就土地属性来看，流拍土地中含宅用地幅数占比为70%，流拍地块中含宅用地的比例有所下降。按城市统计，月内福州流拍地块数量最多，有10宗地块出现流标或撤牌，且其中有9宗地块为住宅用地，但月内成交的鼓楼区高工、屏西地块依旧拍出了20%以上的高溢价，地块冷热分化极为显著。在进入12月之后，随着年末大量三四线城市传统成交高峰期的到来，再加之2023年预供地制度的影响，土地流拍率或进一步下行。

重点地块

厦门湖里地块夺得金额榜榜首
滨湖地块刷新合肥楼板价纪录

2023年11月，由于一线城市仅有北京两宗宅地成交，整体供地质量明显下降，因此本月两榜榜首和入榜门槛明显下调。总价榜榜首地块来自福州晋安区，为商住地块，成交总价为48.5亿元，由厦门建发底价竞得；排在第二、三位的分别来自厦门和佛山，其中居于第二位的厦门湖里五缘湾地块，地理位置十分优越，起拍价达47.4亿元，该地吸引了7家房企参与竞拍，仅一轮，就由厦门市鸿垚盛房地产开发有限公司（建发）以总价48.4亿竞得，成交楼面价45955元/㎡，溢价率2.1%。

排在第三位的来自佛山南海区，为商住地块，被保利以底价47.23亿元竞得，楼板价为16413元/平方米。排在第四位是合肥滨湖地块，被安徽省高速地产集团有限公司以成交总价为33.9亿元竞得，溢价率高达44.9%，楼板价18689元/平方米，超过当地政务区融创壹号院地块创造的17100元/平方米纪录，创下合肥土拍最高成交单价纪录。

单价榜榜首地块即总价榜位居第二的厦门湖里五缘湾地块，排在第二位的则是福州鼓楼2023-40号地块，该地块位于鼓楼区东水路东侧、福新路北侧，对应为高工小区旧改出让地块，地理位置十分优越，经过90轮竞价，由福州兆臻房地产开发有限公司（厦门建发）以23.75亿竞得，溢价率23.31%，成交楼面地价38524元/㎡。这一楼面地价仅次于2016年阳光城竞得的福州宗地2016-11地块（阳光城龍庭路95號），成为年度“单价地王”。排在第三位的来自南京秦淮区大校场G77地块，仅1轮报价，该地块被南部新城会展中心以底价19.8亿元拿下，成交楼面价31576元/㎡。