历史数据证明，住宅市场与政策的走向大多数时候成正相关关系。
文｜王芳洁
“2017年，房价涨幅将回落，热点城市政策收紧影响回落幅度将较大。”昨天，“丁祖昱评楼市”活动上，资深人士发言说。但该人士话锋一转，强调涨幅回落不等于跌价，反而他认为很多城市的房价还会进一步上涨。
支撑上述人士观点的依据在于，由于2016年很多热点城市的供地较少，而去化率很高，现在这些城市的可售面积已经非常少了。例如上海，现在的库存消化周期只有1个月，重庆只有3个多月，郑州也只有3个月左右。而在2016年前11个月，全国商品住宅销售面积已经大幅超过了竣工面积，大概有近6万平米的超竣面积，比例已经到达了1：2.12，这显示住宅市场已经出现了严重的供应不足。而决定价格的关键因素是供求关系的改变。
另外，上述人士并不认为商品房的买卖市场已经出现了严重的高杠杆问题。同样是2016年1~11月，全国商品房销售额约为10万亿，而个贷只有22000亿，即房贷比只有21.43%，这个数据根本赶不上美国的房贷比。就全球发达国家市场而言，房屋买卖的首付比例多在5%~25%之间，而中国的首套房一般在30%，二套房在50~70%,即中国的杠杆率并不处于高位。
虽然易居企业集团CEO丁祖昱提供的数据，基本能够支持上述人士的观点，但丁提到，影响房价还有一个很大的因素在于政府。历史数据证明，住宅市场与政策的走向大多数时候成正相关关系。
(点击图片后再双击可放大查看。制图：张悦)
现在很多城市的政府都采用行政手段来控制房价，例如在批预售证的时候严格规定销售价格。“年底的时候，有的上海操盘手对我说，马上就要拿到预售证了，过了一个星期又说，出了一点小问题，很快会拿到预售证，但又过了一个星期，坦白说价格上有了小问题，但相信很快就能拿到预售证。这一拖，就从2016年拖到了2017年。”丁祖昱讲了一个真实的故事，据说现在上海市政府对价格管控的力度非常大，基本上开发商在原定价格基础上打8折才能拿到预售证，运气好一点可以85折拿到。
因此丁祖昱认为2016年全国15万平米的销售面积，12万亿的销售额在未来一段时间会是一个天花板，但这是一个行业上台阶时必经的巩固过程，之后整个行业将迎来新的增长。当然，丁祖昱认为，2017年商品房销售面积和销售额都会有一定比例的下降。
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那么，如果把视线放长一点，楼市会发生什么样的变化呢？
就一线城市而言，丁祖昱认为上海的房地产均价未来还有很大的上涨空间，原因是2016年上海的平均房价在4万元/平米左右，但最贵楼盘的单价已达到23万元/平米，而深圳的最贵楼盘单价是15万元/平米，但均价已经达到6万元/平米，均价和最贵单价之间的价差往往可以反映该城市的房价上涨空间。
综合来自克尔瑞的数据，经过了这一轮房价的上涨和政府的严控，市场和产业集中都在急剧提高，2016年成交金额前15名的城市，大概可以占到全国总成交金额的40%。
丁祖昱仍非常看好一线城市，因为中国历来有超级城市情结，资源也将向北上广深四大城市集聚，从而为楼市提供支撑，可以说永不落幕。基于一线城市的供地减少，丁认为该等区域未来成交总量会下降，但成交金额规模会保持。从丁的这个结论不难看出，他认为一线城市的房价还将继续上涨。丁祖昱提供了一个有趣的数据来支撑他的观点，2016年一线城市的离婚率均超过50%，即结婚的人中有一半会离婚，这其中当然有很多不可言喻的原因。
在热点城市中，除了北上广深四个一线城市之外，丁祖昱非常看好天津，去年天津无论是成交面积和成交金额都位居全国第三。尽管天津的地产热度一直没有被大众关注，实际上房地产50强企业中，已经有35家进入天津，超过了北京和杭州，而相关统计第一名的上海不过39家。
此外，二线城市中，丁还非常看好重庆的发展潜力，过去几年重庆市政府在基础设施建设上投入了大量资金，其已建成和在建轨道交通公立数总和，位居二线城市第一名。政府既然投入了成本，将来肯定会在楼市上反应出来。
在丁祖昱看来，三四线城市的机会主要在三个地方，受惠于溢出效应的一线城市周边城市；有政策和产业支持的特色小镇；雾霾经济下的海南省。
