招商房地产·赵可/刘义/黄梓钊/李洋：房地产行业2017年中期投资策略—脉冲式调整与南北两极再发展

脉冲式调整是本轮小周期的核心特征，预计全国销量同比在18Q1左右见底。从全国销量同比角度观察，本轮小周期符合三年轮回的历史规律，2015年复苏，2016年见顶回落，2017年调整；但本轮小周期全国销量同比见顶（16年4月）后呈脉冲式调整，且下行斜率目前较为平缓，乃经济中周期复苏叠加行业政策定点调控导致需求外溢所致；预计全国销量同比在17下半年转负，在18Q1左右见底；投资实际增速已在16Q4见顶，名义增速因地价及PPI上涨而相对粘性；尽管销量边际放缓，但补库存导致新开工维持较高增速。

广义三四线销量反弹是本轮小周期景气扩散的末端，棚改不改周期趋势。广义三四线销量同比的顶跟全国是重合的（16年4月），17年1-2月销量显著反弹是本轮小周期景气扩散的末端，3-4月增速则明显回落，只是横向而言较一二线更好；棚改的作用是托底，平缓三四线调整斜率，但不改周期趋势。

区域分化是城镇化下半场的核心旋律，高度重视南北两极再发展。伴随城镇化率接近60%，人口向核心城市群高度集中是下半场区别于上半场（人口由农村向城市普遍流入）的典型特征。未来需高度重视南北两极再发展的机会，京津冀协同发展主要得益于城市落差极大及行政之手的干预，大湾区进一步发展主要得益于市场化市场力量的推动。

逆向投资和区域主题仍是首要逻辑。相对估值底部决定板块难有超跌空间，周期框架（目前处于调整中端，而超额收益来自衰退末端和复苏前端）决定板块难有超额收益，下半年仍以区间配置为主，逆向投资和区域主题仍是首要逻辑，三季度往后开始需重视下一轮小周期机会。选股以安全边际为基准，蓝筹首推侨城（基本面大拐点与湾区主题），白马首推华发（拿地踩点精准与湾区主题），规模逆势增长型首推阳光城，关注长租（世联）、物流地产（南山）、转型医美（苏宁）等，此外，京津冀选股也应首要关注蓝筹白马。

风险提示：流动性收紧超预期、销量调整时间过长导致见底慢于预期。

以上内容均为报告摘要。

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