什么商品最容易有品牌溢价？
时尚业的商品。
时尚业巨头需要持续不断进行品牌和声誉的投资，同时经常告诉消费者什么是时尚。
如果以理工男的思维，了解了这些衣服的材料、制作工艺、怎么也接受不了这些奢侈品的价格。
一般性的产品要有品牌溢价，可以考量五个因素。
第一个因素是产品的迭代。房地产从业人员在审美、成本、实用性付出了很多心血来推动地产科技的发展，
但地产科技迭代速度落后于其他行业是经济的常态。正因为落后，房子才能成为资产保卫的容器。
对于房子来说，
价值最大考量是地皮。
这是房子与时尚业产品最大的差别，
也是品牌不重要的最重要原因。
第二个因素是质量敏感度，
上车房品牌溢价应该更低。
核心区新房与老房子价差应该更大。
非品牌开发商拿了豪宅的地，也会在乎审美、品质、居住潮流。品牌并没有什么用。
第三个因素是产品的不可识别性，因为不可识别，消费者想要更靠谱的商家，此时品牌溢价会体现。
通常是特色住宅，学区住宅、养老住宅、绿色住宅。
地皮价值上涨年代，品牌依然没啥用。
第四个因素是质量的识别时间，精装修期房常常会遇到吐槽、横幅，在房价横盘、下跌周期还会遇到退房群体。
越有品牌，消费者期待越高。
买期房的时候，市民会担心非品牌开发商做不好房子，这其实也不是品牌溢价，
这是风险溢价。
三、四线城市风险溢价不低，因为老百姓怕买了非品牌开发商的房子遭遇开发商资金问题、质量问题等等。
可是失望的人并不少。
如果当时有非品牌开发商的在售现房，眼见为实，品牌is nothing。
那为什么不执行现房出售呢？
现房会提高开发商的财务成本，
房子会更贵。
第五个因素是质量的最低门槛，住宅有基本的设计、建造标准，上海有质量监督部门，这部分溢价同样不存在，
倒是建议出台一个规定：凡漏水的房子应该按照可参照的其他同总价新房平均涨幅退赔业主，跌了就原价退。
市民观察到的品牌开发商的房子比周边的贵怎么解释呢？
100块成本卖120块，和120块成本卖144块，哪个贵？
其实一样贵。
如果你把相邻两个的盘对比，一个品牌开发商，一个非品牌开发商，
涨幅是趋同的。
历史上，更贵的房子涨幅更小。品牌开发商的房子涨幅和非品牌开发商的房子涨幅趋同，
是不是说明了
品牌开发商的房子更值得买？
那是因为品牌开发商更专业。
使用相同的资金，品牌开发商能制造出更合适的产品。
但如果你自己会分析产品呢？
每一分钱溢价都是多余。没有品牌的开发商，未必产品就一定差。
在二手房层面里，我们能看到小区、外立面、装修、入住人群，
品牌 is nothing
。
限价年代，风险溢价是要考虑的。在乎品牌的开发商想要你下次买房的信任。
非品牌开发商不一定会有再卖房子的机会，也不一定在何时。
那些业主口碑不好的盘，
未来风险溢价会越来越少，也可以是负数。
如果你想吐槽一个品牌，尽情吐槽，因为并不影响你的房子的未来价值，
影响的是开发商下次开盘的时候买家愿意支付的风险溢价。
而如果你中意一家品牌，
买它就对了。
300万到500万
17号线淀山湖大道正地铁房
西虹桥一号
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