宝山“大宁北”，能否再现大宁神话？

北上海，近年来似乎一直是上海楼市的宠儿。最令人印象深刻的也许就是2015年大宁的崛起，当年也就5万+的闸北大宁一夜之间被一座大宁金茂府抬到7万+，等到2015年底，静安闸北的合并规划一出，房价再跳1万，一年之后这大宁房价已然是10万+。大宁之后开发商又在宝山捣鼓出一个“大宁北”，眼看着房价似乎又在重演大宁神话，那么这个宝山版的“大宁北”究竟是炒作还是又一次板块崛起，凤凰房产的小编为您实地探访，了解楼市真相。

2年前：“大宁北”，蹭热点的产物

最早提到“大宁北”这一概念的，是宝山靠近外环线的一个融创项目：大宁北玉兰公馆。尽管该项目主打顾村概念，但其所谓的“大宁北”从位置来看，应该是大宁向北5公里左右的宝山共康。就2015年来说，当时的宝山共康可谓乏善可陈，能拿得出手的恐怕只有一条轨交1号线了。所以开发商为了短期销售业绩，蹭一个“大宁”热点也就成为理所当然的选择。项目开盘时，甚至有媒体质疑所谓的“大宁北”地段偏远、配套脱节、价格虚高，有吹牛皮之嫌。

现状：不温不火的低价板块

即便放到今天，尽管价格有所上涨，但“大宁北”依然算不上宝山的热点板块。顾村、吴淞、南大，几乎名气上都压过“大宁北”所在的共康，因而即便在楼市大热的2016年，区域房价上涨也相对较慢，在其他区域房价翻番的情况下共康均价上涨约60%。从2015年底的4万+，到目前的5.5万+，这一水平相对目前的北上海甚至全上海的中外环区域而言，都处于相对低位。那么“大宁北”是真的只有炒作，所以房价涨得慢吗？讨论这个问题，也许我们还需要把时间再放远一些。

2年后：进军中环 “大宁北”一语成谶

如果说目前的“大宁北”房价还是靠炒作和概念来支撑的话，那么2年后或许就就会大不一样。根据上海政府网站消息，一条“新中环”正在崛起，这就是已经开工建设的“中环北扩”工程。它由军工路-长江路高架，长江西路下穿大场机场地道沪太路-真北路高架三部分组成。

已经开建的军工路快速路预计2017年底建成。而军工路高架后续将进一步衔接规划中的长江(西)路高架、沪太路高架，最终到2020年前后实现中环线北抬。而“大宁北”所在的位置，则恰好位于这条北抬的中环线上，通车后的新中环将“大宁北”一分为二，部分区域甚至进军中环内，地段升级在即。而作为新中环线与南北高架这一地理轴线的交叉点，使得这里真正取代目前中环线旁的大宁，成为地理上的第二个中环大宁，当年“大宁北”称号可谓一语成谶。

5年后：三轨汇聚 “大宁北”升级宝山换乘枢纽

翻开宝山区的十三五规划，我们会发现，随着时间的推移，“大宁北”区域的重要性愈发突显。以规划中最重要的交通规划为例，宝山区轨交网络目前以轨交1、3、7号线三条纵向线路为主，但是如果住在宝山，你会发现一个比较明显的交通瓶颈，那就是宝山东西横向交通非常不便。地面道路方面新中环将一定程度缓解，而轨交方面的变化，则有待两条新轨交的到来：轨交18号线和轨交22号线，而在公布的规划中，我们不难看到，向西延伸连接1号线、7号线的轨交22号线和向东延伸连接1号线、3号线的轨交18号线，终点站不约而同地选择庙行为终点和维修基地，因而，5年后的大宁北不但坐拥3条轨交线路，更将成为宝山5条主要轨交线路的换乘枢纽。

宝山新轨交线路详解

宝山东线：轨交18号线

已于2016年开建，该条线路预计于2020年率先通车，将成为串联起宝山、杨浦、浦东三区的重要交通线。一期工程全长约36公里，将建设26座车站，全部为地下线路。二期长约7公里，再延5站，最终抵达通河新村站，实现与轨交1、3号线在宝山的便捷换乘。

主要站点：

一期：沪南公路—御青路—莲溪路—白杨路—民生路—穿越黄浦江—江浦路—国权路—复旦、财大、同济—国权北路—何家湾路—长江南路。

二期：场北路站（与规划上海轨道交通22号线换乘）、通河新村站（与上海轨道交通1号线换乘）、爱辉路站、江杨南路站（与规划上海轨道交通19号线换乘）、通南路站

宝山西线：轨交22号线

规划中的轨交22号线，最早出现在2016年公布的《上海市轨道交通近期建设计划（2017-2025）》中，预计2020年前后启动建设。该条线路是以中环规划的一条线之一，重点串联起大场机场拓展区、静安大宁、普陀桃浦、中环、长宁临空、闵行金虹桥、古美、罗阳，徐汇长桥、最终到达浦东前滩三林板块。该条线路全长42公里，共设31站。建成通车后，将在宝山区内串联起轨交1、7、18号线，最终实现宝山轨交网络的横向连接。

主要站点

共康路站（换乘规划上海轨道交通18号线场北路站）、保德路站、少年村路站、汶水路站、高平路站、真金路站、古浪路站（换乘在建上海轨道交通15号线）、常和路站、祁连山路站（换乘上海轨道交通11号线、规划上海轨道交通20号线）、桃浦路站、真新新村站（换乘在建上海轨道交通14号线）、祁连山南路站（换乘上海轨道交通13号线）、云岭西路站、淞虹路站（换乘上海轨道交通2号线）、哈密路站、仙霞西路站、上海动物园站（换乘上海轨道交通10号线）、吴中路站（换乘规划上海轨道交通25号线）、合川路站（换乘上海轨道交通9号线）、东兰路站、顾戴路站（换乘上海轨道交通12号线）、莲花路站（换乘上海轨道交通1号线）、龙里路站、凌云路站、罗秀路站（换乘在建上海轨道交通15号线）、龙吴路站（换乘规划上海轨道交通23号线）、林浦路站、凌兆新村站（换乘上海轨道交通8号线、规划上海轨道交通19号线）、灵岩南路站（换乘上海轨道交通6号线）、洪山路站、高青路站（换乘上海轨道交通6号线）。

炒作还是超前？随时间规划而变

让我们回到文章开头的问题。所谓“大宁北”的区域概念，放在2年前，或许只是开发商的一次蹭热点的炒作，然而随着时间推移和全新规划的公布，5年后，新中环、新轨交傍身的“大宁北”已然实现甚至超越了当初的人们对它的期待，成为名副其实的楼市潜力股。可见，对于一个区域的判断，并不能仅凭现状而定，全面的规划了解必不可少。就我们今天讨论的“大宁北”共康而言，2年前4万+的房价多数人都认为天方夜谭，但作为5年后将跻身中环线的居住区，其5万+的房价在目前的上海中环实在已属谷底。

上海中环线区域新房均价对比

宝山新中环（共康）5万+

杨浦中环（五角场新江湾）8万+

浦东中环（张江）7万+

闵行中环（金虹桥）7-9万

长宁中环（古北）7-12万

普陀中环（长风）7万+

静安中环（大宁）7.5-10万

5万+中环底价置业区 还有哪些房子可选

作为目前仅存的5字头中环置业区，“大宁北”所在的共康板块其实目前选择已所剩无几。新房方面，之前最早提出“大宁北”概念的大宁北玉兰公馆前期单价6万+的房源已经售罄。区域内新房唯一在售的仅有中环国际公寓三期一个项目，另外一个待售项目名为央玺。下面就来详细了解一下这两大社区。

央玺 400-818-5005 转 45562

央玺是由建发、中粮、首开三家大型国资上市企业，联合打造的项目，由建发房产开发操盘。央玺围绕中式文化，以中国山水画卷的全景构图特点，集合建筑与景观，创新全区全景设计理念，吸收和提取明代大家“仇英”《汉宫春晓图》中关于盛世生活的描绘手法，在7万㎡土地上凝练和浓缩中国自然山水和盛世生活的意象，同时结合上海国际生活特征，以现代工艺及领先科技的应用，打造集东方美学和国际先进生活方式于一体的新中式豪宅作品。

中环国际公寓 400-818-5005 转 42086

中环国际公寓三期配备社区内规划的商业配套，商业风情街，满足业主生活所需！周边的宝宸商业街、北斗星商业广场、易买得等商业体，商业配套完备。中环国际公寓三期约13.5万方花园洋房与高层。由7层7+1层洋房及14-18层 组成，打造高低错落的视觉效果。