很多时候，换一个角度，就能洞察和把握市场先机。
对于开发商来说，如果能够站在
城市格局演变
的高度，判断不同区域的未来价值，解读不同板块的发展机会，就能在拿地时做到有的放矢、从容应战。
我们认为，杭州已经不存在严格意义上不能进入的板块，每次「政策风波」都蕴藏着巨大的投资机会。我们建议，想要深耕杭州市场的房企可以优先选择
价值成长性
最大的板块，选择
合适的地块
择机进入。
未来三年价格上涨潜力最大的板块中，就包含下周计划推地的
丁桥
和
城东新城
...
▲7月21日主城区出让地块详情
下周五，主城区土地供应再迎扩容，计划出让杭政储出[2017]28-35共
8宗地块
。改善型楼盘聚集的
城东新城
和以刚需为主的
丁桥板块各推一宗宅地
，
丁桥、文晖、浮山、半山田园、和睦、转塘6宗商地
也将一同出让。
牛田单元宅地，邻近热盘杨柳郡
封顶楼面价30841元/㎡，或拼自持
牛田单元R21-05住宅地块，编号杭政储出[2017]35号，位于市场热度不断攀升的城东新城板块，东北方向1公里就是时下的热销楼盘
地铁绿城•杨柳郡
。
▼牛田单元R21-05地块区位图
数据来源：克而瑞江浙区域
地块出让面积38452㎡，容积率2.3，地上建筑面积88440㎡。起价160448万元，起始楼面价18142元/㎡。
板块最近一次推地是去年年底，由越秀、招商、江干城建三家一同竞得，成交楼面价25644元/㎡，溢价率64.7%。
按照70%溢价率折算，35号地块的
封顶楼面价为30841元/㎡
。
鉴于该地块区位优势突出、交通便利且配套完善，我们认为，
最终成交价有可能到达封顶价，并竞拍自持面积
。
区位：
地
块位于艮北新城，东接九堡中心区，南接钱江新城二期，西邻城东新城核心区，北面至普福片区，地理优势非常明显。
交通：
周边
分布有地铁1号线（七堡站）、快速路（德胜路、杭甬高速、艮山东路）、主干道（同协路、兴建路、红普路）、次干道（九和路、九环路）、支路（红建路等），连接市中心十分便捷。
商业：
2.0公里范围
内有杨柳郡商业街区，越秀东、西地块综合体，三官塘路商业街、邻里中心等，商业配套齐全。
教育：
地块位
于夏衍中学东北面，周边还有建华幼儿园、澎雅小学、规划采荷教育集团等教育资源，教育配套完善。
医疗：
地块东面2公里
左右为艮北新城医院，属三甲医院。
▼牛田单元R21-05地块实景图
图片来源：杭州市国土资源局
地块质素虽然上佳，但也看到一些
现状和需要改进的地方
，比如：地块周边多为净地，城市界面差，待同协南路延伸段开通后，未来界面有望得到改善；西北侧邻近杭甬高速，有噪声污染；地块北侧有缺口，规划时应予关注。
目前地块所在板块市场热度较高，
杨柳郡
上周成交312套，均价31953元/㎡，在全市商品房成交中排第一。东面的
招商•雍和府
自去年5月首开以来，去化率已达64.2%，首开小高层毛坯均价为22,000元/㎡。
此外，地块周边还有
润和武林邸、越秀核心区东地块
以及
越秀和招商、江干城建一同拿下的艮北地块
，都将在今年年到明年入市，可以预见，
板块未来的竞争比较激烈
。
考虑到在城东置业的客户大部分来自牛田、彭埠、天城、闸弄口等区域，还包括从黄龙、武林、四季青、钱江新城等相对高价区域溢出的客群，牛田单元宅地更适合打造
首置、首改和部分再改类产品
。
丁桥单元宅地，紧邻地铁3号线
东侧天阳地块溢价70%，自持34%
丁桥单元R21-04住宅地块，
编号杭政储出[2017]34号
，位于丁兰新城板块，东面隔街相望的，就是上个月刚刚出让的
天阳丁桥地块。
▼丁桥单元R21-04地块区位图
图片来源：杭州市国土资源局
回顾此前天阳拿地的场景，首轮报价直达70%上限，又经过16轮自持比例投报，终以97940万元的代价成功拿地，楼面价17166元/㎡，溢价率70%，自持比例34%。
这次推出的34号地块，出让面积29556㎡，容积率2.4，地上建筑面积70934㎡。地块起价72531万元，起始楼面价10225元/㎡。
面积比天阳地块大、
形状也更加
规整。
