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大拆迁，要全面启动了！

WhatonBusiness商业评论 · 公众号 · · 2024-03-14 21:30

正文

图片/CEOBIZ

来源：樱桃大房子

不管你信不信，新一轮的拆迁真的已经来了。

年初深圳发布的消息：

其一，城中村拆迁2/3的物业权利人同意就可以启动实施，以前深圳的拆迁，要8成以上的同意率才能实行；

其二，这一次城中村拆迁的范围，不仅城中村，还包括周边低效用地。有媒体根据文件内容测算过，深圳差不多有40%的建筑都会被纳入拆迁范围。

这一方面降低了拆迁门槛，另一方面也扩大了拆迁的范围。

广州也是一样，之前要8成的村民同意才能启动，现在要2/3以上村民同意就可以实行拆迁。

与此同时，到2月初，35个超大特大城市城中村的专项借款授信已经超过8000亿。

这所有一切，都剑指拆迁。

目前的拆迁，大家比较关心两个问题，一是拆迁的力度有多大，自家的老破房子会不会被纳进拆迁范围；二是如何看待老房子的价值，自己手里的老房子是该卖还是该留。

你们家的房子会不会被拆迁我不知道，但从现有的情况来看，接下来的拆迁力度虽然有，但不会比2015年那波大。

2015年那一波是全国一二三四五线城市都有，而且几乎全部都是以货币化安置为主，目前这一轮明面上的说法还是以超大特大城市为主，虽然也有其他城市出台了城市更新政策，但还是以小部分为主。

这也就意味着这一轮拆迁，绝大多数城市屋无缘的，很多人手里的老房子是享受不到这一波红利的。

可以对比2015年那一波来看一下。

库存：2015年是那几年的库存高点，当时全国商品房库存量有7.2亿平米，目前到2023年底是6.7亿平米；

土地出让金：2015年全国土地出让金是3.37万亿，2023年是4.7万亿。

很明显，当时的情况和现在半斤八两。

所以当时为了一改颓势，全国范围内放松限购限贷，同时启动货币化棚改。

有数据统计，2015-2018年，全国棚改开工量分别是601万套、606万套、609万套、626万套，4年的时间，拆了2400多万套房。

这背后，就是2400万多户家庭，也是货币化棚改凭空催生出的楼市需求。

效果大家也知道，很不错，到2020年2月，全国商品房的库存就降到了4.98亿㎡，比2015年的高点少了2.2亿。

但问题是库存少了，房价也涨上去了，尤其是三四线城市，之前房价本来5、6千，去一波库存，就涨到了1万多。

这就相当于按人头撒钱，直接给被拆迁城市注入买房专款，房价自然能不涨吗？

房价涨了，自然也就拆不动改不动了，货币化棚改也就没那么大动静了。

现在以城中村改造为主的拆改再次出台，一是稳地产、拉经济的需要；

二是也需要拆改城中村来完成建保障房、建好房子的目标；

三才是帮助楼市去库存。

也就是说现在拆改老房子，是趋势使然，但不会像上一轮一样轰轰烈烈。

只是因为楼市库存又到了一个阶段性的高点，又到了去库存拉需求的时候了。

前面有说，2023年底我国新房库存6.7亿平米，但大家要知道，如今的6.7亿和2015年的7.2亿不是一个概念。

2015年之前我们大部分人是没房的，如今是大家有房的前提下，又多出了6.5亿。

那怎么帮忙去库存呢？只能通过棚改，城中村改造等手段，去鼓励那些住老旧小区的人换房子。

之前住建部透露的数据是2000底前建成的老旧小区有22万套个，按每个1000户来算，也有2200多万户。

这些就是楼市待拆改的量，这些年虽然也拆改了不少，20-23年的数据是19.6万个，但在增加的也不少，住建部已经把拆改目标从2000前盖的房放宽到2005年前盖的房了。

当然，你得财力允许，你才能把2005年前盖的房纳入拆迁范围。

所以，未来肯定是越来越多的老房子被纳入改造名单的。

但是这也不是说你房子够老，就能率先被拆掉，也没有必要把老房子抱在手里等拆迁，要看各地的拆建计划，以及手里有没有足够的钱去支撑当下的拆迁计划。

深圳是优先拆四类房：

1、重点功能片区范围内的房；
2、重大民生项目、基础范围内的房；
3、20大先进制造业园区、重大产业项目范围的；
4、存在公共安全隐患、环境脏乱差的房。

总结来说就是，影响城市建设发展的房子先拆，影响市容、有居住隐患的房子先拆。

其他的城市可以类比到深圳，深圳包含的情况已经很全了。

只是目前很多城市是无缘这次拆迁的，想通过拆迁实现暴富也没那么容易了。

毕竟这一轮的拆迁本意是拉需求，是稳楼市，稳房价，而不是把之前的暴涨再来一轮，拆迁再一年翻倍的概率已经很低了。

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